REIWA 対策委員会ニュース No.37_ REIWAリゾート株 _ハートランド伊勢

白浜特集号の発行について　

　白浜分譲地は、上野健一の率いるＲＥＩＷＡグループにとって、全国で唯一の成功例に見えていました。ところが、最近、激震が続いているかのような情報が届き始めました。

　ＲＥＩＷＡを排除し、住民自身による自主管理を目指している和知野自治会にとっても、白浜の自治管理組合がＫＲＧ管理㈱と決別し、自主管理するという話が本当であれば大歓迎で、エールを送りたいと思い、情報を整理しつつ、分析を試みました。

　その結果は、私達が目指している自主管理とはほど遠い、新たな管理会社に丸投げするような、有害なものになりそうです。

　白浜分譲地の動向が、今後、各地の分譲地におけるＲＥＩＷＡグループとの闘いに大きな影響を与えることは確実です。

　そのため、今、白浜で起きていることを正確にお伝えすべく、白浜特集号を発行することに致しました、

　かなりの分量となり、一読で理解するのは難しいとは存じますが、ご精読頂き、ご意見、ご感想などをお寄せ頂ければ幸いです。

１０月１７日、自称「白浜希望ヶ丘自治管理組合」臨時総会、

管理会社との決別・自主管理を決議、その虚構を暴く    

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　ことの発端は、９月半ば頃、和歌山県白浜分譲地の宅地・建物の所有者（以下、所有者）に届いた１通の封書でした。その中に入っていたのは、「白浜希望ヶ丘自治管理組合（以下、組合）」の文珠四郎満（編注：姓は文珠四郎、名は満だが、以下、文珠と略す）理事長名による９月吉日付の「臨時総会開催のご案内」（以下、案内状）でした。

文珠理事長名の「臨時総会開催のご案内」

　2014年以降、ＺＫＲに対し再三にわたり総会の開催を要望をいたしてまいりましたが、先方は留任でお願いしたいとの意向を繰り返すのみで、決算収支・事業計画等の報告は一切なく、管理費請求のみが今日まで継続してまいりました。

　その間の環境変化は下記事項のように目まぐるしいものがあります。

　①2013年ころには40数件だった建物が今や230数件に増え、また民泊法の効果もあり宿泊者が増加し、それにより新たな諸問題が発生している。

　② 管理面では民事再生等により管理会社が次々と変化し、そのたびに懸案事項を協議しなければならない。

　③ 白浜希望ヶ丘の道路、その他共益施設、土地がＫＲＧ株式会社（編注：㈱ＫＲＧの誤り）より㈱シティトラスト不動産・㈱トラスト管理・リゾートライフ等に売却されている。

　④ 白浜ホープヒルズの管理について通知もなく管理会社がＫＲＧ管理センター㈱よりハートランド管理センター㈱に変更され、管理費・温泉料等の請求がその新会社より行われている。

　このような状況変化に対し、管理組合として当分譲地の住環境を向上させるという組合の使命を全うするため、至急皆様方のご意見を集約するとともに、今後の管理の方向性を決める必要性があると考えました。

　そこで2020年９月５日、理事会を招集し、下記要領で臨時総会を開催する事を全会一致で決定いたしました。

　ご多忙の折に恐縮ではございますが、大切な財産を守るため、また分譲地の資産価値向上のため、ぜひご出席いただき、貴重なご意見をお聞かせくださいますようよろしくお願いいたします。

１．日　時　2020年10月17日 (土) 午後４時より（午後３時より受付）

２．場　所　細野会館 (和歌山県西牟婁郡白浜町堅田　　2039-8）

３．会議の目的事項

　第１号議案　管理の在り方について（本組合運営に関する重要事項)

　＊環境変化（管理会社の一方的変更、道路等所有者等変更等）に対応した管理組合の役割について組合員の意見・提案を所有者の総意としてまとめる。

　＊分譲地内の維持管理上の問題の洗い直しを行い、今後の管理に生かしていく。

　第２号議案　役員選任の件

　＊資産の活用方法多岐にわたる現状を鑑み、住民、別荘所有者、民泊事業者、別荘地所有者のそれぞれの代表を役員に選任する。

「臨時総会開催のご案内」の奇々怪々

　この案内状は、事情を知らずに読めば、何も疑問を抱かないかも知れません。しかし、事情を知れば知る程、疑問が湯水の如く湧いてきます。

　ここで疑問点を列挙する前に、臨時総会案内状に添付されていた参考資料①②を見て頂きます。

　■参考資料①　白浜サンシティ希望ヶ丘自治管理組合規約（2012.11.17施行)（抜粋）

　４条　組合員　管理費納入者・加入金納入者

　10条　役員　理事２人以上10名以内、会計監査１名

　18条　臨時総会　組合長が必要と認めたとき。組合員の５分の１以上の請求があったとき

　21条　総会議決　出席組合員の過半数

　22条　定足数　総議決権の４分の１以上の参加（2019年の納入者774名、1/4は194名）

　24条　議事録　議事経過、その結果について議事録を作成し、総会出席者の内で組合長が指名した２名が署名捺印する。

　26条　会費　土地所有者年額2,000円、建物所有者年額4,000円

　27条 上記金額は毎年徴収される管理費に含まれる。

　■参考資料②（タイトル無し）

　設立総会　理事：文珠四郎・黒岩・西村

　年次総会　理事：文珠四郎・黒岩・伊達・広瀬・新出・田近

　2012・11　温泉源開発設立（設立と同時にＺＫＲと不動産売買契約）全国にある天然温泉付分譲地の温泉施設管理用地を（温泉源開発に）譲渡。徴収権限：温泉料金・温泉受湯権利金・管理費・道路破損整備費

　2012・12　自治管理組合、土地（B-80）購入、自治会集会所として使用（建物はＺＫＲ）

　2013・6・28　東三国で藤田・岡田・沢井・森西・文珠四郎会談にて、参考資料①26条の会費を決定

　2013・８　ＺＫＲ民事再生申し立て

　2013・8・24　第３回役員会　理事：文珠四郎・黒岩・伊達・広瀬・新出・鈴木（シ ーサイド自治会が合流し、鈴木氏が理事に）

　2013・10・24　電話会議（上野代表以下９名）

白浜サンシティ希望ヶ丘自治管理組合は会社が承認した組合である。住民会も同様。

　2013・11　再生再建届（104,000円）を提出

　2013・12　ケイ・アール・ジーがＺＫＲの管理事業の事業譲渡を受ける

　2014・５　ＫＲＧラ ンド設立（2014・10　ケイ・アール・ジ‐一と事業委託契約）

　2014・12　道路等共益施設の所有権をＺＫＲか らケイ・アール・ジーに移転登記。住民会（30名）、ケイ・アール・ジー、ＫＲＧランドの３者間で管理費に関する契約締結

　2017・２　ＫＲＧ管理センター（温泉源開発㈱より名称変更) 堅田2399-2684　

　2018・12　道路等共益施設の所有権がケイ・アール・ジーからトラスト管理に譲渡。集会所問題が未解決のまま今日に。

　2019・５　ハートランド管理センター（ＫＲＧ管理センター㈱より変更）南伊勢町木谷。白浜にあるＫＲＧ管理センターはそのまま。

　■臨時総会案内状及び参考資料①②への疑問

　文珠氏は、案内状において、概略、次のような愚痴をこぼしています。

　「2014年以降、ＺＫＲに対し再三総会の開催を要望したが、留任要請を繰り返すのみで、決算収支・事業計画等の報告は一切なく、管理費請求のみが今日まで継続していた」

　不誠実なＺＫＲを非難することで自らを被害者の如く装っています。

　そして、今回の案内状に参考資料①の組合規約抜粋を添付したのは、臨時総会開催の権限が自らにあることを示したかったものと思われます。

　 疑問①   その組合規約は、2012年11月17日施行とあり、全管連がＺＫＲに商号変更する12月26日の直前に急きょ全管連が作成したことが分かります。

　たとえ全管連作成の組合規約であっても、組合の総会を開催し、組合員の承認を得ていれば何も問題ありませんが、その点が怪しいのです。

　参考資料②には、組合と管理会社の関係について、時系列に沿って年表風に記載されていますが、不思議なことに、結成総会や定時総会の開催日、会場、参加者数等が一切記載されてなく、役員（理事）の名前が記載されているだけです。

　その結果、組合規約や役員が正当な手続きを踏んで決定されたのか、疑わしいだけでなく、本当に総会は開催されたのかとの疑惑すら湧いてくるのです。

　他方、役員会等については、開催日、会場、参加者まで記載していますが、その役員会自体がまた問題であるため、別項で詳述します。

 　疑問② 　分譲地毎に組織された管理組合は、㈱全管連（全国自治管理組合連合会）の下部組織（支部）として位置づけられていました。

　しかし、組合規約第18条は毎年１回の総会開催を謳い、第23条は総会の「必要的議決事項」として、①事業計画の決定、②事業報告の承認、③予算の決定、④決算の承認を議決することを義務づけています。

　そして、臨時総会の招集権限を組合長にのみ与えています。現に今回、文珠氏が臨時総会を招集したように、必要に応じて臨時総会を開催出来たし、毎年１回の総会開催は義務でもありました。にも拘わらず、文珠氏は、なぜか招集しませんでした。

　定時総会の招集義務を果たさなかった文珠氏が、悪びれもせずに、「ＺＫＲの協力が得られなかった」等と愚痴るのは「責任転嫁も甚だしい」と言ったら、言い過ぎでしょうか。

　 疑問③ 　文珠氏は「2014年以降、ＺＫＲに再三総会の開催を要望した」と記載しています。

　しかし、㈱ＺＫＲ（全管連）は、民事再生手続きの結果、清算会社となり、2014年１月に分譲地管理事業をＫＲＧに譲渡し、2015年９月16日には解散しています。その結果、下部組織の白浜の組合は、当然、自動消滅しています。

　ところが、文珠氏は、消滅した筈の幽霊組合が解散したＺＫＲに再三要望していたと、摩訶不思議な主張をしているのです。

　 疑問④ 　ＺＫＲが解散したとしても、組合を消滅させたくなければ、組合の存続を議題として臨時総会を開催し、組合員の過半数が賛成すれば、組合を存続させることが出来ます。

　なお、自然消滅した場合、新たな自治管理組合をゼロベースで結成することは可能です。

　元々がＺＫＲと表裏一体不可分の組合でしたから、存続させる場合には、組合員の過半数の同意を得るだけでは不十分で、ＺＫＲ絡みで身動きできない組織を抜本的に改編し、真の「自治管理」実現のためには、組合規約をゼロから作り直す必要がありました。

　しかし、文珠氏を始めとする役員は、規約の全面改正どころか、総会すら開いていないのですから、白浜自治管理組合は自然消滅しています。

　消滅した組合が存続しているかのように装い、役員を僭称するのは犯罪行為です。　

　 疑問⑤ 　文珠氏は、再三の総会開催要請に対して「先方は留任でお願いしたいとの意向を繰り返すのみで、決算収支・事業計画等の報告は一切なく」と、ＺＫＲを非難していますが、これは天に唾する行為です。

　たとえ留任要請されようと、組合規約第13条で、役員（理事・会計監査）の任期は２年と決まっています。総会で選任されない限り、重任も出来ません。任期満了後７年間も総会を開催せず、理事の席に居座ることなど有り得ないことです。

　また、文珠氏は管理会社に対して「決算収支・事業計画等の報告は一切なく」と非難していますが、その言葉は皮肉にも、ブーメランのように管理組合理事長を自称する自らに返ってきます。

　組合長には、年１回総会を開催し、①事業計画、②事業報告、③予算、④決算を議決する義務があるのです。自らの責任放棄を頬被りしての責任追及には、同じ穴の狢（むじな）がよく言うと、滑稽ですらあります。 

　 疑問⑥ 　2012年12月、組合購入の土地にＺＫＲが建築し、自治会集会所として使用していたとの記載から分かったことは、ＺＫＲとの蜜月関係です。

　しかし、土地購入について、総会に諮り承認を受けたのか、役員会だけで決定したのか、土地の購入価格や購入資金をどう調達したのか、全て不明です。

　仮に、組合の自己資金で土地を購入したとすると、格安で購入できた場合を除き、そんな蓄えが組合にあったのか、新たな疑問が湧きます。

　参考資料②によれば、会費（組合費）を決定したのは、土地購入から半年後の2013年６月28日、大阪・東三国の全管連ビルで開催された藤田・岡田・沢井・森西・文珠の５者会談とされています。

　つまり、自前の財政基盤を持たない時点での購入資金の出所が疑問視される由縁です。

　 疑問⑦ 　会費（組合費）を決定したのが2013年６月の５者会談だとすると、その７か月も前の2012年11月施行の組合規約に、金額を明記することは不可能な筈ですが、何故か明記されています。

　この不可解な現象も、５者会談で決定したのは（案）に過ぎず、その後に総会を開催し、規約を改正して、付則にその旨を明記してあれば納得できます。

　しかし、臨時総会当日に配布された組合規約の付則には、規約改正の記載はありません。

　そのため、ＺＫＲの４人と文珠氏との５者会談で決定したことは疑う余地がなく、組合規約を過去に遡って改ざんしたことになり、文珠氏の独断専行、規約無視、組合員不在、組合私物化のそしりは免れません。

　 疑問⑧ 　組合規約無視の組織運営は、上記だけではありません。2013年８月24日、第３回役員会を開催していますが、８月16日にＺＫＲグループ４社が233億円の負債を抱えて、東京地裁に民事再生の申立をした直後の開催にも拘わらず、臨時総会を招集するなどの緊急対策を検討した形跡はなく、「シーサイド自治会が合流し、鈴木氏が理事に就任した」旨の記載があるだけです。

　しかし、組合規約は役員の選任は総会で行うとしており、役員会で理事を選任することは出来ません。ここでも規約無視の組織運営をしています。

　2013年10月24日、電話会議を上野代表以下９名で開催とありますが、参加者の氏名は伏せられています。

　その会議で、上野健一から「白浜希望が丘自治管理組合は会社が承認した組合である。住民会も同様」とのお墨付きを得たと、嬉しげに記載しています。

　しかし、参加者の氏名も明かせない、得体の知れない会議を記載する神経を疑います。

　まして、この時期はＺＫＲが民事再生を申し立てた直後であり、組合員の動揺や反発への対策について、上野健一と談合していた疑いが濃厚です。

 　疑問⑨   2014年12月、住民会（30名）、ＫＲＧ、ＫＲＧランドの３者間で管理費に関する契約締結。この記載には、とても重要な問題が隠れています。

　会員30名の住民会は，白浜希望ヶ丘分譲地の第２期の住民組織です。自治会を名乗らない理由は、先に分譲された第１期の住民が「白浜希望ヶ丘自治会」を結成していたからです。

　自治会は、ＺＫＲ作成の管理規約の一方的な押しつけに同意せず、双方納得ずくの管理契約の締結を求めました。ＺＫＲは、自治会を嫌悪し、管理費未納を理由に組合から排除しました。そして、「管理費を払わずに文句ばかり言う自治会は無責任」だと非難することで、２期住民を囲い込み、１期の孤立化を図りました。

　その結果、文珠氏を会長とする住民会が結成され、上野健一の認知を受けています。

　その住民会が、㈱ＫＲＧ、ＫＲＧランドと管理契約を締結し、本来は支払義務の無い管理費を自称管理会社に貢ぐのは勝手で、好きにすれば良いのです。

　問題なのは、参考資料②を見る限り、組合が自称管理会社（ＫＲＧ、ＫＲＧランド、ＫＲＧ管理センター）と管理契約を結んだ形跡は皆無です。

　そのため、住民会（30名）の会員以外の契約していない所有者には管理費を支払う義務は有りません。

　この７年間、管理会社の違法な管理費の徴収を容認し、740名以上の所有者に被害を与えた文珠氏達、自称組合役員の責任は重大です。

　にも拘わらず、そのことには無自覚で、臨時総会の案内状には「反省」の一言も無く、表裏一体、一蓮托生、同じ穴の狢（むじな）であった管理会社に責任転嫁している姿は、醜悪の一言に尽きます。

   疑問⑩   文珠氏は、１期の住民、所有者には案内状を送らず、組合規約第４条を理由に挙げています。

　参考資料①の組合規約抜粋では、組合員について、管理費納入者・加入金納入者としか記載されていませんが、臨時総会で配付された組合規約には、次のように記載されています。

　第４条（組合員の資格）

　１　分譲地内の土地所有者または土地建物所有者（以下、分譲地内所有者という）は、全管連に共益施設維持管理費（組合費・所有地管理費を含む。以下、単に管理費という）または家屋建築負担金もしくは入会金を支払うことにより全管連に加入し、自治管理組合に所属する。

　このように組合は全管連と表裏一体、密接不可分の関係にあり、本来、ＺＫＲの解散と同時に組合も自然消滅した筈でした。

　７年間も総会を開かず、２年の任期満了後も組合役員を名乗るのは、騙りという他ありません。

　その自称役員達が、総会参加者を管理費納入者に限定したことは、管理会社の違法な管理費徴収を容認するに止まらず、組合として管理費支払いを強要することを意味します。

　かつてＺＫＲ（上野健一）は、管理費未納を理由に第１期住民を組合から排除しましたが、今回も自称組合役員が、同じ理由で１期住民の参加、発言封じを図ったのは、全管連と同じＤＮＡの為せる技なのでしょうか。

　 疑問⑪  文珠氏を始め自称役員達には、もう一つ大きな規約無視の疑惑が存在します。

  組合役員（２名以上10名以内の理事と１名の会計監査）は、総会で選任され、任期は２年と組合規約で定められています。

　組合を代表する組合長は、理事会において理事の中から選出することになっていますが、参考資料①には組合長選出の記載がありません。

　文珠氏は理事長を名乗っていますが、組合規約のどこにも理事長という役職の記載はありません。いつ、どこで、誰が、如何なる根拠に基づいて、理事長職を新設し、文珠氏をそのポストに据えたのか、役員には、この疑問に答える義務があります。

　なお、臨時総会の議事録に「森西事務局長」の記載がありますが、組合規約には、事務局長という役職の記載もありません。

　疑問点を挙げればキリがないので、これで打ち止めと致します。

≪議事録：ＲＥＩＷＡ対策委員会による独自編集≫

１０月１７日の臨時総会、シナリオ通り、ＫＲＧ管理㈱との決別、自主管理を決議し、新役員を選出して終了、その実態は…

2020年10月17日午後２時より、和歌山県白浜町の細野会館にて、自称「白浜希望ヶ丘自治管理組合」の臨時総会が開催されました。

　総会の録音を反訳した逐語録は20頁に及びますので、要約したものを紹介します。

　■文珠氏は、組合長？、理事長？、会長？

  司会は、自称理事の伊達氏が務めました。

　司会　今回、こんな時に会議をやるのかという方もありますが、（中略）三重にハートランドという管理会社を作りました。先ずそれが１点。

  もう一つは、この土地の持ち主が変わり、（中略）今後、管理費問題がどうなるか分かりません。そういうことで、緊急の総会を開くことになりました。

  議長を、組合長で理事長の文珠様にして頂こうと思います。どうでしょう（拍手）有り難うございます。

  それでは、文珠会長、一言…。」

  （編注：司会は議長に文珠氏を指名し、組合長、理事長、会長と３つの肩書きで呼んでいます。組合が存在せず、普段呼び慣れていない証である。司会から一言を求められた文珠氏は登場せず、事務局を名乗る森西氏が、総会成立を宣言した。）

  森西　本日の総会が成立するには、総議決権の４分の１以上の出席が必要です。定足数は2019年の資料から194名となっています。本日、出席の連絡を頂いている票が96票、委任状が361票ですので、この総会は成立していることを申し上げます。

  ■管理会社の操り人形に過ぎなかった過去を、臆面もなく語る文珠氏の厚顔無恥

  議長（文珠）　総会を招集した理由ですが、昨年、一昨年に集会場を譲って欲しいと言われ、その代わり新しい集会場を建てると言うため、一応了解したのですが、その約束が守られない。

  その次に、今年（編注：２年前の誤り）になり、分譲地内の道路等の土地を全てＫＲＧは売却した訳で、資産が無いから管理は出来ないと思います。

  例えば、道路を整備するにしても、買い主さんの許可を得なければいけない。そういう訳で、ＫＲＧさん（編注：ＫＲＧ管理㈱の誤り。この後も同様の誤りが繰り返されるが、一々指摘しない）は管理出来ないのではないかということで、私たち役員で話し合って、この総会を開くことにしました。

  自治管理組合で先ずやりたいのは、適正な管理をして、分譲地の資産価値を上げたいということです。

  詳細については、森西さんの方から話をして頂きますので、宜しくお願い致します。

  ■管理組合事務局を名乗る森西氏の経過報告

  森西　今、議長からお話がありましたように、道等が既に２年前に売却され（中略）、シティトラスト不動産の関連企業（編注：㈱トラスト管理）が購入しております。道路、温泉施設等、全部変わっています。２年前からそうなっていたということが、つい最近分かりました。（編注：真っ赤な嘘である。森西は、全管連時代から組合事務局を名乗る歴代の管理会社に務め、最近は７月までＫＲＧ管理㈱の白浜担当として、全てを把握していた。）

  分譲地の中の販売は、全てシティトラスト不動産が行うことで、ＫＲＧ管理㈱、あるいは以前の全管連の上野会長（編注：社長の誤り）とは違う、そういう取り決めでスタートしています。

  管理については、全国の道路をトラスト不動産（編注：トラスト管理の誤り）が買収して、熱海も伊勢も、全て変わっています。ただ全国はそれでは通らないということで、上野氏から「管理は我々に任せて下さい」という話があったと聞き及んでいます。

  そこに降って湧いたトラスト管理という会社も管理を専門にしています。

  （編注：嘘である。トラスト管理の実態は不動産所有に特化した社員ゼロのペーパーカンパニーである。そのことは、社長の和泉一が、2019年12月８日付の和知野自治会宛内容証明の文書に明記している。）

  その会社も全てＫＲＧ管理㈱に委託をしているというのが現在の状況でございます。

  そういう中で、ハートランドという会社から請求書がきました。これも我々には不思議な話で、その関連の資料を全部付けております。

  ①はトラスト管理の謄本で、社長は２名で、２人代表です。トラスト管理では全国の管理は難しいことと、前面に出ると色々な苦情も来るので、和泉社長が両方の会社の社長を兼ねていると聞いています。ご本人が来られていますので、後ほど説明があると思います。

  不思議なことは、会社の法人番号が違うＫＲＧ管理㈱という同名の会社が２つあったということです。

  （編注：これも嘘。同名で別法人の会社は２つではなく、白浜、大阪、伊勢の３つあったことを承知の上で、森西だけでなく、その３社の社長を兼務する和泉まで、示し合わせたかの如く２つと偽っている。）

  皆さんには「ハートランド管理センターに変わりました」という案内が届いていると思いますが、変わったのは伊勢にあるＫＲＧ管理㈱です。白浜のＫＲＧ管理㈱は、以前の温泉源開発㈱が名称変更された会社で、そのままございます。同名の会社が２つあることは、実は殆ど分からなかった。（編注：森西が知らない筈がない。）

  今度、ハートランドから管理費の請求が来た。実態が無い、話し相手でない会社に金を払う状況に陥っている。早く周知して対処しないと、組合として大変なことになるというのが２つ目の大きな問題です。

  ハートランドの請求書のコピーを付けています。それが資料②の１と２です。

  私共としては、白浜に関係ない会社なので、支払う必要はないと考えています。そこは、ＫＲＧ管理㈱の社長に、後で質問をして頂きます。

  もう一つ、マンションの場合、分譲会社が用意した規約上で買う訳ですが、半分以上売ってしまうと、買われた方々の組合が管理運用する方式に変わります。

  それを白浜の分譲地に当てはめると、全管連が開発して売っている間は、全管連の用意した規約、ルールで今日まで続いた訳です。

  （編注：これも嘘である。ＺＫＲ＝全管連が民事再生手続きの結果、清算型破産会社となり、ＫＲＧに事業譲渡した時点で、事業譲渡に伴う契約上の地位の移転に組合員が同意しない限り、全管連作成の管理規約に基づく契約は引き継がれないのである。）

  だけれど、お手元の資料のように、全管連の所有地はありません。今はトラスト不動産（編注：トラスト管理の誤り）が持っている。話をする相手は、トラスト不動産であり、ＺＫＲとは関係が切れている。

  今から７年程前に第３回総会が開かれた以後、何年もの間、再開の要求や役員の変更等を申し入れましたが、再任でお願いしたいということで、総会が全然開かれなかった。全面的に開発会社に任せていたので、お金も名簿も全て全管連が持っている。今もＫＲＧセンターが全て持っていて、我々の手元には有りません。

  （編注：森西は、ここで全管連＝ＫＲＧ管理センターであると，正直に吐露している。）

  誰が管理費を払ったのか分からなかったが、私は７月末まで管理センターに居ましたから、管理費を払っている所に印を付けた地図を頂きました。

  （編注：組合事務局の責任者が白々しい）

　もう一つ、総会を開く時には収支報告が要るのですが、未だかって明示されたことがない。払った管理費がどうなったのか一切分からない。我々が要求しても出て来なかった。

  （編注：７月までＫＲＧ管理㈱の担当者だった森西に求められているのは、安易に組合側に乗り移り、被害者面をすることではない。自らの過去を悔い改め、管理会社の内実と管理の実態を被害者である分譲地所有者に正直に打ち明けることなのだ。）

  今回、トラスト不動産の（柴山）会長から強烈なリクエストがあり、会社宛に書類が出て来た。我々に出して来た訳ではない。そのコピーが、収支報告④の１と２で、資料⑤の１と２は、家屋建築負担金です。

  管理組合の規約の中に、家屋建築負担金について、「先行投資された道路等、共益施設の取得費や補修、増設、新設の工事代金並びにその他今後発生する再整備のために蓄える積立金」と規定されています。

  現在約300軒建っており、100万円近いお金を負担しているので、約３億円入っている訳ですが、残高はゼロで、報告もありません。

  それは先行投資分だといえば仕方がないかも知れないが、持ち主が取るのはいいが、４年前（編注：６年前の誤り）に全管連からＫＲＧに替わった後のものはどうなっているのか、２年前に替わったトラスト不動産（編注：トラスト管理の誤り）が貯めていれば理屈は通るが、今まで集めたお金はどうなっているのか。

  それは管理費以上に大問題で、年間の管理費の10年分（編注：20年分の誤り）で金額が違い、放置する訳にはいかないと私は思います。

  そういう問題が色々とあり、痺れを切らして臨時総会を開催させて頂きました。 

  （編注：以上の森西氏による経過報告は、全管連、ＺＫＲ、ＫＲＧランド、ＫＲＧ管理と一貫して管理費を徴収する側にいたことを棚に上げ、組合の事務局を名乗り、被害者ぶっています。

  しかし、組合はＺＫＲの解散と同時に自然消滅していますので、この時期に開催するのであれば、臨時総会ではなく、再建総会か、あるいは全く新たな組合の設立総会でなければなりません。

  また、自称役員達が「組合は消滅していない」と主張し、自らを正当化するのであれば、７年間も総会を開催せず、管理会社の言いなりになってきた責任を問うことから始めなければなりません。

  なぜならば、支払義務の無い管理費や家屋建築負担金を７年間も払わされてきた分譲地所有者にとって、自称組合役員と歴代の管理会社は、共犯関係にある加害者に他ならないからです。)

  ■分譲地管理の在り方について議論

　（編注：その後、司会がオブザーバー参加のＫＲＧ管理㈱と㈱トラスト管理の和泉社長、㈱トラスト管理の大崎社長、まん泊リゾートの上野社長＝上野健一の次男を紹介した後、本題の議論に入った。）

　司会　それでは、今回の最大の懸案事項、今後の管理のあり方について議論を進めたいと思います。役員で話し合い、自主管理に持っていきたいと考えていますが、ご意見、ご質問がありましたら、お受けします。

　参加者　自主管理と言われても、具体的にどう考えているのか、お聞かせ頂かないと議論出来ない。

  議長　それを今から議論して…。

  参加者　役員が話し合った自主管理の方針や第３者に委託するのか、我々がどうするの、それを示して頂かないと議論のしようがない。

  議長　自主管理ということで、自治管理組合が金を集め、一部緊急を要するものは管理組合の方でやる必要があると思いますが、大きな管理は第３者にお願いしたいと思っています。

  参加者　第３者とはどなたですか？

  議長　それは今から決めます。

  参加者　自主管理に移行した場合、ストックしている管理費、ＫＲＧに支払っていた管理費も管理組合に移行するのか？　全くゼロから行くのか？

　議長　一応、ＫＲＧからこちらに戻して頂くように、一応請求するつもりです。

　参加者　実際はどうなのですか。先ほどの家屋建築負担金もゼロみたいな、資金の話もして頂けるのですか。ＫＲＧの社長さんもおられるけれど、森西さん、どう追求されますか。

　司会　我々に言われても分からないこともありますので、和泉社長、宜しくお願いします。

　■ＫＲＧ管理㈱・和泉社長との質疑応答

　和泉　自主管理をしたいという話は、今始めて聞いたので…、（会場より「収支の話をして下さい」の声）

　収支については、ＫＲＧさん（編注：ＫＲＧ管理㈱の誤りだが、社長のくせにまるで他人事のようだ）には、資金的には余剰金がないので、組合にお渡し出来ない現状だが、払うべきものは払わなければならないと思っています。ただ現実問題、留保金は無いです。

　参加者　使用の明細書は？（和泉が戻ろうとしたことに対する、ヤジ：勝手に戻ってどうするのや）

　参加者　貴方が管理費を徴収する立場にある訳だから、まず管理費を明快にして…。今、ＫＲＧ（編注：ＫＲＧ管理㈱の誤り）という会社が２つある。

　和泉　現在は白浜にＫＲＧ管理㈱があるだけです。伊勢にもＫＲＧ管理㈱が有ったが、商号変更してハートランド管理センター（以下、ハート管理㈱）としました。

　参加者　ハート管理㈱とＫＲＧ管理㈱の関係は？

　和泉　元々は三重県の管理費を徴収するのに伊勢のＫＲＧ管理㈱を作った。福岡のＫＲＧから事業譲渡を受けた時、会社名からＫＲＧを外さなければならなくなり、ハート管理㈱に変えました。

　参加者　責任者は誰なのか。誰に言ったら良いのか分からないから、我々だけでやろうかという話に…、我々の払った金をどうしてくれるのか、貴方の口から、明確に答えて頂かないと議論のしようがない。

　和泉　全国で集めた管理費を白浜だけでなく、三重県や兵庫県の他の分譲地で使っている。今答えることは無理です。今年度分の管理費は使い切っています。

　参加者　伊勢から管理費請求が来ているが、払い込んだ金を返してくれるのか。

　和泉　自主管理の話は初めて聞いたが、どういう管理をするか、どういう譲渡が出来るか話し合う中で、それが出来れば、そういう形になるかと思います。

　参加者　各地の分譲地のお金を集めて使っていると言われたが、私がここに来た時、白浜の管理費を他の分譲地で使うとは聞いていない。どういうことか。

　和泉　契約書は「管理費を徴収し、共益施設の維持管理に充てる」となっています。

　参加者　三重や他にも一杯あると言ったが、私らそんなの知らないから…。

　和泉　それは私共も感じていて、赤字の分譲地、十分賄える分譲地がある。赤字の分譲地は撤退し、その分譲地の管理費だけでやって行きたいと思っている。

　参加者　それはさっきの話と全く違う。

　和泉　今までやって来たことと、これからやって行くこととの違いです。現実問題として、管理費が足らないところに回して使っている可能性がありますが、管理費が一つの口座に集まっているので、どこのお金がどこに使われたか分かりません。

　参加者　今まで白浜の管理費を熱海とか他の分譲地の管理費に使っていたが、今後は白浜だけにすると決めたのは、社長は自主管理の話、土地を既に購入していたシティートラストにという流れになると分かっていたからではないのか。

　和泉　それはない。３年程前から、そういう話は出ていた。分譲地毎の収支では、どうしても赤字になる分譲地がある。その分譲地に白浜の管理費を使うのはおかしいと、撤退する分譲地も決めていた。

　参加者　学校のＰＴＡでも、１年に１回は決算報告がある。私は瑠璃渓にも持っているが、７～８年前から全く収支報告がない。おかしいと思わないか。

　和泉　申し訳ないです。

　参加者　だから、誰も納得していないんです。絶対に収支報告を遡ってやって下さい。

　参加者　管理費は白浜だけに使うと思っていた。赤字の所に持って行くなんて聞いてなかった。こんなにいい加減な管理で誰が納得しますか。

　参加者　他所で使うのは流用と違いますか。

　参加者　白浜の管理費をゼロにしてまで、他所へ持っていく理由は何ですか。

　和泉　ＫＲＧ管理㈱として管理していたから、全く使っていない訳ではない。

　参加者　そんな管理能力のない会社は初めて聞いた。

　参加者　収支報告できないのなら金返せ。

　和泉　分かりました。先ほど言ったように、各分譲地毎にやって行きたい。白浜は白浜で…。

　参加者　あなたに任せるような気持ちはない。

　参加者　今の話で収支報告が出来るのですか、出来ないのですか、答えて下さい。

　和泉　出来ますが、今すぐには答えられないです。

　参加者　帳簿を付けていたら何日も掛からない、直ぐ出来るでしょう。１週間待ちましょう。

　参加者　全員で金を払わないと決めますか。（拍手）

　参加者　払わないだけでなく、これまでに払ったものは返して貰う。

　参加者　簡単な答えではないか。イエスかノーか。

　和泉　出します。ちょっと時間を下さい。

　参加者　貴方の会社は、約束を守ったことがない。

　和泉　一週間で出せるか出せないか分かりませんけれど、中間報告をします。

　参加者　最終報告は？

　和泉　最終報告を１週間で出せるかどうか答えられないので、１週間後に出せるのであれば出します。出せないのであれば、いつ出せるかを報告します。

　参加者　なぜそんなに時間が掛かるの、どこからの入金か、どこに使ったのか、毎日付けているでしょ。

　参加者　皆さん既に来年分を自動引き落としされている。来年分をなぜ先に落とすのか、その理由を聞きたい。何に使っているのか位は出せるでしょ。

　和泉　収支報告の中で出せると思うのですけれど。

　参加者　毎年決算はされないのですか。

　和泉　毎年決算はしています。

　参加者　決算されていたら、収支報告は１週間あれば出来ます。やって下さい。

　■司会が和泉に助け船を出すが、追及は続く

　司会　先ほどから聞いていまして、もう返答に困っています。意見を言う方は、一度に言われたら答え難いので、挙手をして下さい。

　私は進行係で余り意見を出せないけれど、皆様方のご意見は、管理が杜撰ということに尽きます。ですから、今後、期限を決めて出して貰う。もし出なければ、中間報告なり、最終報告をいつするということで宜しいでしょうか。

　参加者　それをどなたがやってくれるの？

　司会　出ましたら、人数が多いので、参加された方を優先に送ります。来年の総会もあると思いますから、それまでに叩き台を作り、皆様に来年の計画と、今回協議した形で連絡しようと思います。

  参加者　その収支は管理費だけですか。家屋建築負担金の収支は無いのですか。

　和泉　全てです。

　森西　資料がついているでしょう。お手元の資料④の１と２を見て下さい。

　司会　収支の関係は、お配りした④の１と２に入っています。これをＫＲＧの社長に説明して貰います。

　参加者　④の１と２に収支のことが書いてあること、社長さんは知らなかったのですか。

　和泉　資料の④の１と２は、知っています。

　参加者　収支報告では少し残っているようだが？

　和泉　日々変わってきているので、今どれだけ残っているのかは答えられない。

　参加者　それでは話にならない。管理能力は無い。

　参加者　我々が自主管理するにしても、過去のお金が有るのか無いのか、先ずその辺をせんと出来へん。一から管理費を集めるとなると大変ですからね。

　和泉　過去の分はありません。

　参加者　無いのだったら、あんたが責任を持って調べ、請求したら宜しい。その辺の答を出してからでないと、有りません、分かりませんでは、何のために我々、今日集まっているのか。その金が無いとしたら横領やないか。それなら刑務所に行って貰わないといかん。その辺の考えが甘い。社長として明確にして下さい。話にならん。

　参加者　④の２の収支報告は間違いないのですか。

　和泉　間違いないですが、最終的な収支報告はまだ出来てないですから。

　参加者　事務所、家賃、シティトラストに600万、工事費、水道工事、1070万、給水装置設置等…。

　和泉　水道管や温泉管を直しています。

　参加者　水道管の漏水は、町の費用で直している。

　和泉　水道水は町の水道です。水道管が引けてなかった所があったので、そこまで引く工事代金です。

　参加者　それは別途、個人が払ってるのと違うか。

　和泉　家屋建築負担金の中で払っています。

　参加者　管理費の中に入れてどうするの。

　■白浜町への道路の移管話について和泉の対応は

　和泉　道路ですか、道路は弊社が管理しています。

　参加者　なぜ、白浜町に移管しない。道路補修は凄い金がかかる。町には固定資産税や住民税を払っている。行政に管理して貰うのが当たり前だ。

　和泉　道路も町に移管しようとしたのですが、町に受け取って貰えなかった。受け入れてくれるのであれば、そうしたいです。

　参加者　町に話を持って行ったら、口頭で「町民の７割近く集まれば町は引き取る」と話していた。ここは50年前に開発され、開発が終わり完成検査も受けています。その当時の町の基準に則り、都市計画法に基づいて工事が進められたので、その時に行政に渡せば、引き取って貰えた筈です。このままでは町は大赤字になるが、住民の税金が町に納められており、７割集まれば、町としても引き取らざるを得ないと思います。

　もう一つは、開発から40年（編注：30年の誤り）経って、ノシアスが再分譲する際、県は認可する時に「再整備しないと駄目だ」と言うべきであった。それを、町は県に丸投げし、県は町からの申請を丸受けして、責任を両方とも取らなかった。そのため、下水管が全部入っていても使えず、合併浄化槽を入れなければならない事態まで起きている。だから、行政にも責任がある筈です。

　参加者　トラスト管理にお聞きしたいのですが、道路を町に提供する考えはございますか。

　大崎　私の一存では分からない。これから話し合いをしていくことに…。

　■白浜町への道路の移管話に司会がブレーキ

　司会　道路に関して基本的なことを申し上げます。今の道路は税金がかからない私道、道路交通法などの法規制はありません。駐車する場合、左に寄って通行妨害にならないように駐めれば、法的にはＯＫです。

　先ほど言われた道路を町に移管する場合、非常に厳しい道路の基準があり、これを満たさなければ町に受け取って貰えません。ただ、町に渡す場合と、私道で持っいる場合と、色々なメリットとデメリットがあります。

　町に移管する場合、整備しなければなりませんが、整備に１ｍ数万円かかり、今6900ｍを整備するとしたら、今までの積立金では到底できません。

ですから、町に移管するのは、今の段階ではない。

　時間が来ましたので、まだ言い足りない人もいるかも知れませんが、ＫＲＧには管理を任せられないということで、宜しいでしょうか。

　■責任追及、新しい組織が必要の声

　参加者　任せられないのは大いに結構ですが、責任の所在を追求することは、皆さんどうですか。（拍手）

　参加者　責任をキチッと追及しながら、こういうことが二度と起こらないように、新しい形の組合にしなければいけない。先ほどの収支も１年分しかないが、もっと前からの積立金などもあり、この状態で放っておくのは余り建設的ではない。新しい組織を作って、検討して行ったらいいのではないか。（拍手）

　■自主管理を口にしながら、責任追及には消極的な文珠議長と司会の伊達理事

  議長　只今、討議して頂いて、ＫＲＧに任せられないので自主管理の方向に持っていくことで、皆さんご賛同頂けるでしょうか。（拍手）有り難うございます。

  管理費については、ＫＲＧに出して頂くことを、私共からも強く求めますので、宜しくお願い致します。

  参加者　管理費を取り返して下さい。

  議長　それは収支が出てから。

  参加者　住民代表だから強く言って下さい。

  参加者　何にも管理してへんのやからね。

  司会　今後の管理のあり方については、皆さんの総意で、ＫＲＧには任せられないということで、自主管理する方向で進めていきたいと思います。

  

  《一旦休憩》

  

  司会　先ほど、白浜は自主管理というので皆さんの承認を得ました。これに関して役員に一任して貰うか、新たに設置委員会を設けて検討して貰うか、決めたいと思うのですが、皆さんの意見はどうですか。

  

  ■現役員不信任の声が出るが，支持の声も

  １期参加者　今までの経過を見ていると、現役員にも問題があると思います。その意味で新たな組織でやった方が良いと思います。皆さん如何ですか。（拍手）（全員解散しろ）

  参加者　本題と違いますが、新しく集会場を建てると仰っていましたが、土地があるのか無いのか、どないになっているのか。

  議長　ありません。

  参加者　それは何故、その辺も整理して貰わないと。

  議長　はい、一応約束状を貰っているが、期限が守られていない。

  参加者　それも自治会（編注：管理組合の誤り）の財産ですから、それも含めて検討をお願いします。

  議長　はい、分かりました。

  司会　先程の新たな会や役員を設けて今後の管理をするということで宜しいでしょうか。

  参加者　そんなの無理でしょう。

  司会　僕も、ちょっと無理かなと、当然、今までの役員、文珠会長、理事も入って貰って、新たに土地を持っている人、家を持っている人、家を建てている人、貸別荘の人を含めて、何人かの人を選出して、対処しようと思うのですけど、どうでしょう。

  参加者　幾つか案を出して、煮詰めたものを修正して頂くように、丁寧にやって欲しい。

  いきなり役員に任せるのは、少し不安があります。色んな考えの方がいると思うので、時間がかかっても丁寧にやって欲しい。今日の議事録は２名の承認を得た上で配布して頂く手順を踏んで欲しい。収支報告についても議事録と合わせて送って下さい。

  今回の臨時総会の案内を初めて送って頂き、住所も名前も分かっているのだと思い、びっくりしました。

  ただ、管理組合の大事なお金です。この管理組合には郵送するお金とかあるのですか。

  議長　お金はありません。

  参加者　お金が無かったら、この費用を払って頂きますとはっきり言ったらどうです。

  議長　ＫＲＧの規約（白浜希望ヶ丘自治管理組合規約の誤り）の中に、土地を持っている方の管理費から２千円、家を建てている方の管理費から４千円を（組合費に）回すという話があったのですが、それが全く守られていない。申し訳ないけどね。

  私も自治管理自体を全く知らなかったもので、会社に任せておいて良いものだと思っていたものですから、初めに言ったような状況になったので、これではいけないということで、この総会を開いたような状態です。

  参加者　役員の方はボランティアでやって頂いているのですね。手間賃が要ります。議事録付けろ、言うのは簡単ですが、しんどくないですか。

  

  ■第１期住民の発言封殺を図る司会（自称現役員）と管理組合事務局を名乗る森西

  １期参加者　この会を運営するには、ボランティア精神が無かったら出来ません。今お聞きしたら何も残っていない。この状態から始めても何も出来ません。多少なりとも各自負担して頂く、それが前提でなかったら、全て役員の持ち出しでは出来ないと思います。

  そういうことを踏まえて、現在の執行部は到底信じられません。このような事態を生んだことに対する、皆さんの意見は同じだと思います。総辞職して頂き、新たな役員の下で、皆さんの気持ちを代弁できる組織として、運営していく方向を提案します。（拍手）

  森西　今、有松さんから発言がありましたが、実は今日はオブザーバーとして、ご参加頂いています。

  １期参加者　オブザーバーではありません。

  森西　本来、組合員ではありません。

  １期参加者　管理費を払っていないと言うのね。（森西：はい）僕は払っていますよ。払っていない人は…。

  森西　取り敢えず、今承りましたが、本来お呼びしていない訳ですよ。有松さんは、以前ノシアスから買われた俗に言う旧希望ヶ丘在住の方です。文珠さんは希望ヶ丘２という所で、ノシアスの後に分譲されて購入された方ばかりが組合員になっている訳です。

  １期参加者　それはおかしいです。

  参加者　発言権は無いんやで。

  参加者　私は管理費を払っていますけど、このようなことは知らなかった。今日初めて聞きました。

  司会　これは皆様が土地を買われ、建物を建てる時に、契約書の細則という形に…。

  参加者　見落とした私が悪い？。

  司会　悪いとか良いとかと違います。書いてありますということです。

  １期参加者　それは旧の契約書にも載っていますよ。何が違うのですか。同じことではないですか。旧のとは違うと言った。

  司会　私から言わせて貰うと、規約には、組合員とは管理費納入者と書いてある。

  １期参加者　それなら言わせて貰います。ＺＫＲからＫＲＧに変わる時、「収支報告をして下さい。来年の計画を見せて下さい。会社が潰れて新しい会社に代わったのだから、再契約して下さい。そうしたら管理費を払うつもりが有ります」という話をしたのですが、一切返事がなかったので、私は払っていません。それまでは、キチッと払っていました。

  今日は人の代理で出て来ています。委任状で出て来ています。ですが、管理組合からは何の案内も頂いていません。払わなくなったのは５年前です。その前から管理組合はあった筈ですが、ちゃんと払っていた時から何の案内もないのは何故ですか。

  参加者　文句言ってもアカンで。

  森西　今日の総会で言うべき話と違う。

  １期参加者　だからＫＲＧとちゃんと話をしましょうと言っている。

  参加者　キチッとやって行きましょうよ。

  司会　こういう状態になったのも、ＫＲＧが管理を十分にしないで、こういう形になった。先ほど議決したように、今後、ＫＲＧには管理を任せない。そのため自主管理して、当然僕らも自主管理出来ないものもありますが、それはどこかに委託しないといけない。　旧の役員には任せられないという話も出ました。新しい会も直ぐには作れないと思いますので、慎重に会議を進める方に、私自身も思っています。

  参加者　新しい役員が受け皿やるのもいいが、段取りが分かっていないとしんどいと思う。役員をしてくれる人がいるのかどうか分からないから、言い方は悪いけど、今の人を置いといて、そこに見張り役として入ったら駄目ですか。会長とか楽でしょう。それで、サポートに回ったらいいと思います。

  司会　確認はできていませんが過半数以上あったと思われますけど。

  参加者　現役員の方も含めて、もう一度見直したら良いと思いますけど

  １期参加者　私代理で来ているものですから…。

  司会　今回の場合、意見は…。

  １期参加者　委任状を頂いて、代理で来ているので、発言する権利があると思うので、発言させて頂きます。

  司会　管理費を払ってないから…。

  １期参加者　間違って貰っては困ります。私は代理で来ていますから。そういう意味では発言権はあると思っています。

  参加者　正規の人の代理人ですか。

  １期参加者　もちろんですよ。何を言うのですか。それでなかったら代理人になれませんよ。  皆さんの意見で少なくとも半数位は入れ替えて、新しい人達を入れる。それだとまだ可能性がありますが、今の執行部だけに任せて、何が出来るのですか。違いますか。（ホンマや）

  司会　ちょっとお待ち下さい。さっきは、新しい人を加えて検討しましょうという意見が出たのです。

  参加者 それならそれでいいと思いますよ。

  参加者　今、ボランティアと仰ったが、２千円と建物を建てた人は４千円は毎年徴収されている管理費に含まれているとしたら、ボランティアではない。

  議長　ＫＲＧさんが実行してくれないということで、一切頂いていません。

  参加者　ＫＲＧが勝手にやったということですか。

  議長　約束したんだけど、全く支払いもない。

  参加者　現在、我々の会の残がないと仰ったけど、今まで支払った管理費から２千円、４千円が管理組合の会計に入っていないのであれば、今、管理センターの社長さんがみえますので、ここで「入れて下さい」と言ったらいいのではないですか。

  過去の話はあるけれど、最低限、「お金を払って下さい。やって下さい」と言えるでしょう。それが不思議でしょうがない。

  司会　分かりました。それでは、ＫＲＧ和泉社長、今の質問に対する回答をお願いします。

  和泉　財源があればお支払いできるけれども、財源がないので、今すぐお支払いすることは出来ません。

  参加者　無かったら、借金してでも返して欲しい。

  それと、先ほどの役員さんの話に戻るけれど、現在Ａ地区の人は管理費を払っていないから悪い人のような言い方をしているけれど、それなりの理屈があると思うので、そこを十分に把握した上で管理費を払っていないことを理解してあげたいと思います。

  今後、Ａ地域の方を中心に管理費を払っていない方たちがいますが、そういう方たちと、現体制の役員さん、半数でもＯＫです。あんたら管理費を払ってないから出てヤという、そんなアホな話は止めて欲しい。管理費を払っていない理由がある筈です。それを理解して欲しいと思います。（拍手）

  参加者　そんなの出て貰わんでもいいんちゃうの。本来何丁目の町会、何丁目の町会でいいのと違うの。

  １期参加者　請求は我々にも来ていますので、管理組合員という認識でした。

  ただ、我々が要求しているのは、ちゃんと契約しましょうということです。一方的に作られた契約書は、彼等の提案であって、合意出来ていないのです。

  ある日突然、別の会社から管理費を２倍にしますと言われても、誰も文句を言えないような契約を押しつけられて、ごもっともですと、契約できますか。

  参加者　町会が違うから、組合に元から入っていないのとちゃいますか？

  １期参加者　最初は私たちの組合だったのです。（それやったら一緒や）白浜の組合員の先駆者です。それを森西氏が我々を排除したのです。そういうやり方は卑怯だと思います。

  参加者　今の話は自治管理組合の関係でないので、２号議案の時間も来ました。今ここで役員は決まらないと思いますので、現役員さんで案を作って貰えませんか。その上で改めてスタートしたらどうですか。

  管理費を払ってないからということは、別の問題だと思います。そうでないと終わりませんから、役員さんに一任でいけるのではないでしょうか。

  参加者　彼等も我々も、ＫＲＧがキチッとやってないから、こんなことになっている。だから、今の役員さんを中心にしっかりやって貰って、そこから前に進みましょうよ。

  司会　今の意見で皆様、どうでしょうか。（拍手）半数以上のご賛同を得たということで…。（手を上げましょうよ）では、挙手を願います。

  参加者　何を決めるのか、もう一度説明して下さい。

  司会　先ほど決まったのは、ＫＲＧに管理を任せられないということでした。そして、管理のあり方を、旧の役員を交えた役員で検討しましょうと…。

  参加者　自主管理することは決まったのですか。まず、その上に立って、何をどうするか。

  今の話で整理しないといけないのは、現役員だけでやるのか、現役員プラス…。

  司会　現役員を含めて新しい役員さんを…。

  参加者　だから、そのことをはっきり伝えて決を採って下さい。現役員だけでやるように聞こえます。

  参加者　簡単に言えば、１号議案は自主管理、２号議案は現在の役員を含めて案を出して貰う。それで今回は終わりということで宜しい。

  司会　そういうことを私も言ったつもりです。今、山本さんの言われた形で、管理のあり方を旧役員を含めた新しい役員で協議することで如何でしょうか。

  参加者　旧役員というのはＡ地域の方ですか。

  司会　現役員です。それで、新しい役員の選任なんですけれど、もし良ければ、私がやりますという方が居られれば挙手をお願いします。

  １期参加者　やりますよ。今の山本さんの発言で、私、やりますよ。

  参加者　それも含めて役員に一任で宜しいのと違います。ボランティアと言っても金は要るから、金はちゃんと取る。どの段階でも答えは出ませんよ。

  司会　言われる通り、直ぐ答は出ないと思います。新役員と現役員で検討し、組合規約も変えるべきところもあると思うのです。

  時間も過ぎましたので、新しい役員さんを私らの方で決めて参りました。それで良ければ、皆さま拍手でお願い致します。（拍手）（これでは話にならない）

  

  ■自称現役員が選んだ役員候補の紹介と自己紹介

  司会　役員候補の名前でございます。現住民代表が文珠会長、私伊達、広瀬脩さんです。

  別荘者代表、濱田さん。民泊代表、杉野さん。

  新住民代表、１期竹内さん、シーサイド鈴木さん。

  建築販売業者、川崎さま。以上が私共の候補です。皆さま、これで宜しいでしょうか。

  参加者　最後に言われた建築販売業者というのは、どういう意味ですか？

  司会　トラスト管理の下請け業者です。

  参加者　何でそんなのが入るのか。

  参加者　総勢何名ですか一遍、前に出て貰ったらどうですか。

  （編注：このサクラ発言に救われた司会は、トラスト管理の下請け業者を役員候補にした理由を説明すること無く、自己紹介へと議事を進めた。なお、自己紹介については、下記の２名以外は割愛した。）

  司会　役員さん候補者、前に来て。

  川崎　本間建設の川崎と申します。現在ＱとＭの32区画を所有しており、現状のＫＲＧさんの管理で販売の方も影響しております。買って頂く方には、きっちりと説明出来るようにして、皆さんの役に立ちたいと思っています。

  鈴木　シーサイドを買って11年位になりますが、今回のことで役員は総辞職すべきとの意見はもっともだという気がしますけど、文珠さんがこの会を開くのに約20万円かけるくらい、住民のことを考えているのも確かなのです。

  私も元々自主管理がいいと思っています。必要なものは出しますが、味噌もクソも一緒にしたような金は出したくない。有松さんが役員に入られたらいいとは思っています。

  司会　次期役員（編注：役員候補の誤り５）の方の紹介は、これで終わらせて頂きます。今後とも積極的に、この管理組合の本来の姿に向かって、我々もやりたいと思いますのでお願い致します。これで役員の方の承認ということで…。

  

  ■１期組合員を排除して強引に役員を選出

  参加者　今の役員や新たな方々をとやかく言うつもりはないが、自主管理するのであれば、当然、今まで払っていない人も入って貰ったらいいのと違いますか。

  司会　私個人と致しましても、最終的には、そういう方向に進んでいくと思いますけど。

  参加者　今、入って貰ってはいかんのですか。

  司会　今は会社とのトラブルがあります。

  議長　話がついていないので今は出来ない。会社と話がつけば、当然、入って貰っても良いと思います。

  １期参加者　ちょっと、質問いいですか。

  司会　もう結構です。

  竹内　やめときなはれ、あんた、資格無い（編注：この人物は１期住民外しの急先鋒で、新役員候補に推薦され、直後に役員に就任している）。

  １期参加者　そんな言い方は無いでしょう。我々は、文珠さんのグループの皆さんと敵対的関係を築こうと思っていません。仲良くしていきたいと思っています。

  司会　それは分かっています。今回は、ちょっと。（我々が…）もう結構です。

  議長　それでは、この役員で進めていくことに挙手をお願いします。多数決でご承認を得ました。今日は、どうも有難うございました。

　（編注：以上、紹介したように、文珠、伊達、森西の３人が、周到に練ったシナリオ通り、１期住民を排除した上で、ＫＲＧ管理㈱との決別（管理費不払い）、自主管理、新役員体制を議決しました。

　しかし、この議事録から読み取れることは、自主管理とは名ばかりで、実は、㈱トラスト管理頼み、㈱シティトラスト不動産頼みで、自主管理する能力も意思も持ち合わせていない「お寒い実態」です。

  それを端的に示しているのが、文珠氏が臨時総会で漏らした「申し訳ないけどね。私も自治管理自体を全く知らなかったもので、会社に任せておいて良いものだと思っていたものですから…」という無責任極まりない言い訳です。）

１０月１９日付、２０日付、ＫＲＧホーム㈱小林会長とＫＲＧ管理㈱和泉社長の連名文書、その驚くべき主張

　この議決に対し、ＫＲＧホーム㈱小林一郎会長とＫＲＧ管理㈱和泉一社長は、なぜかＲＥＩＷＡではなく、ＫＲＧホームグループを名乗り、連名で10月19日付文書を分譲地所有者に送リ付け、次のように記載していました。

　「①自主管理は分譲地における理想の姿であり、当社として異論は無く、議決を歓迎いたします。

　ただ、詳細は省きますが、当社グループは、福岡ケイ・アール・ジーから管理事業を継承する際に、その事業譲渡代金の一部である１億5000万円を、シティトラスト不動産グループより、「管理事業用地の賃貸契約」を交わした上で資金提供を受けております。

　その契約に基づき現在、道路の所有名義はトラスト管理になっておりますが、ハートランド管理センターが返済するまでの間は、道路敷等の名義をトラスト管理にして、契約で定められた賃貸料150万円を当社グループより毎月支払う契約になっております。

　さらに、上記２名より、10月20日付の文書が所有者に届き、次のように記載していました。

　「①福岡ケイ・アール・ジーの小川精一会長が平成29年に他界されたことを発端として、二代目社長の小川慶社長が、管理事業の難しさを痛感して、ＺＫＲの民事再生手続における管理事業主としての権利を、売却金額３億3000万円にて売却先を探していることが判明しました。

　しかし、悪意の会社が、管理事業を買収すると名乗りをあげたために、慌てて、資金を用意しましたが、１億8000万しか確保出来ないために、シティトラスト不動産グループの柴山会長に懇願して、１億5000万円を用意して頂きました。そして、ＫＲＧ管理センターが、福岡ケイ・アール・ジーより、管理事業の譲渡（分譲地の水道管・温泉配管などの工事財産の所有権)、 私設水道施設の維持管理並びに各種受益者負担金（管理費・温泉料金）の徴収権利の譲渡を受けました。

　その事業譲渡の条件として、３年以内にＫＲＧの冠（社名）を変える約束があり、仕方無く、ＫＲＧよりハートランドヘ社名を変える準備を２年前から、進めておりました。

　②道路敷や管理センタービル等の管理に必要な土地（用地)の名義がトラスト管理に移った事について、

　上記①の資金不足分を柴山会長のシティトラスト不動産グループに援助頂き、１億5000万円の借り入れ分の利回り（金利）として、毎月150万円を支払う『管理事業用地の賃貸契約』を締結しております。道路等の名義が変更されているのは、その契約に基づいた処置です。」

　この項の冒頭で記載したように、小林・和泉の両名は、ＲＥＩＷＡではなくＫＲＧホームグループを名乗っていますが、両名にはそれぞれのグループの傘下企業を公表すると共に、２つのグループを構成した理由と、２つのグループの違いを説明して欲しいものです。

　また、臨時総会直後に続けて送られた２つの文書は、㈱シティトラスト不動産との関係について、福岡ＫＲＧから分譲地管理事業を承継する際の資金不足を援助して貰ったと、内情を明かしています。

　しかし、この説明が事実であることを証明するためには、最低でも「管理事業用地の賃貸契約」なるものを開示することが必要です。その理由は、２つの連名文書の「管理事業用地の賃貸契約」に関する記述が、全く異なるからです。

　10月19日付文書は「賃貸料150万円を毎月支払う契約」と記載し、翌20日付文書は「借り入れ分の利回り（金利）として、毎月150万円を支払う契約」と記載しています。しかし、賃貸料と金利では意味合いが全く違います。

　１億5000万円の借入金の金利が月150万円だとすると、年利12％とサラ金並みの高金利になります。誰も信じない戯れ言を記載して恥じない神経を疑うばかりです。最低でも「管理事業用地の賃貸契約」の開示が必要とされる由縁です。

　その後、ハート管理㈱和泉は、建物所有者宛に、11月６日付「白浜ホープヒルズのご案内」を送りつけ、「自己所有建物への温泉の給湯を確保されたい方には、当社らへ温泉施設等の維持管理費（受益者負担金）をお支払頂く義務があり、管理会社としては、ご入金された家屋へ対してのみ温泉の給湯責任が発生します。そのため、令和３年度分の受益者負担金（管理費）を当社へお支払を拒否される場合は、温泉の給湯を12月20日頃よリストップさせて頂くこととなりました。ご注意頂きたく存じます。」と、管理費未納者への給湯ストップの脅しをかけています。

　しかし、この脅しは、和知野で繰り返された脅し同様、実行されることはないでしょう。

１０月１９日、和泉一が㈱トラスト管理、１０月３０日、湯澤章が㈱シティトラスト不動産、それぞれの代表取締役を辞任

　表舞台で派手に繰り広げられるＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱と文珠氏率いる管理組合とのバトルを素直には見られませんでした。その理由は、文珠氏が頼りにする㈱トラスト管理の代表取締役社長の座に和泉一が座っていたからです。

　和泉が㈱トラスト管理の社長になった理由について、森西は、臨時総会の経過報告の中で、次のように話しています。

　「トラスト管理という会社も管理を専門にしています。その会社も全てＫＲＧ管理㈱に委託をしているというのが現在の状況でございます。（中略）

　トラスト管理では全国の管理は難しいことと、前面に出ると色々な苦情も来るので、和泉社長が両方の会社の社長を兼ねていると聞いています。」

　要するに、前社長の湯澤章に苦情、批判が集中しないよう和泉が身代わりを務めていたのですから、その和泉が社長の座に座り続けている以上、このバトルには裏があると疑惑の目で見ていました。

　ところが、和泉が㈱トラスト管理の社長を辞めただけでなく、湯澤まで㈱シティトラスト不動産の社長を辞めたとなると、確かに何か、地殻変動が起きているのかも知れません。

　この相次いだ代表理事辞任劇には、２つの説が考えられます。

　一つは、湯澤が上野を見習い、表舞台には立たずに、院政を敷こうとしている説で、今一つは、芝山会長に疎まれた湯澤が失脚したという説ですが、実際のところは不明です。

１１月５日付文珠「臨時総会報告」「議事録」は、改ざん、捏造文書だ

　文珠氏の「臨時総会報告」（以下、報告）は、参加者数について、「当初参加予定の定員数をはるかに超えた120数名の参加」と報告しています。

　これに対し、同封の「臨時総会議事録」（以下、議事録）は、次のように記載しています。

　「成立要件：組合規約では、総議決権の４分の１の出席もしくは委任状による議決の同意が必要なところ、現総議決権数774に対して、出席議決権248、委任状による議決権237の合計485の議決権数が集まった。６割を超えているので、本臨時総会は有効に成立している。

　主な出席者：文珠四郎会長、伊達役員、森西事務局長、ＫＲＧ管理センター㈱代表和泉社長、㈱トラスト管理代表大崎社長、まん泊リゾート㈱上野社長、その他白浜所有者126名様」

　■意味不明な記載が目立つ報告と議事録　

　報告の「当初参加予定の定員数」の記載も意味不明ですが、議事録の「出席議決権248」の記載は、それ以上に意味不明です。

　議決権は１人１票の筈であり、出席者が120数名であれば出席議決権は当然120数名となります。にも拘わらず、文珠議事録は「出席議決権248」と記載しながら、何も説明していません。謎は深まるばかりです。

　また、「森西事務局長」の肩書記載も疑問です。組合規約に事務局長という役職はなく、規約にない理事長を名乗る文珠氏と同様に、規約無視が目に余ります。

　議題：白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの今後の管理、および自治管理組合役員の選任について

　（編注：原文にない①②の番号を付記しています）

　決定事項

　①ＫＲＧ管理センター㈱への管理委託を取りやめ、今後は自治管理組合での自主管理とする。

　②役員は、別紙のとおりとする。

　③ＫＲＧ管理センター㈱は、本会議の一週間後である令和２年10月24日までに管理費の収支報告の中間報告書を書面にて自治管理組合に提出すること。中間報告書には最終の報告がいつ提出できるかの期限を明示すること。最終報告は、本年度、昨年度だけではなく収支報告のなかった年度全てにおいて遡って調査し報告すること。

　④また、収支報告が提出された場合、そのエビデンスとなる証拠を添付すること。領収書、税理士の監査等。

　会議内で問題提起された、住民から自治管理組合への今後の要望 

　①ＫＲＧ管理センター㈱が所有者から集めている建築負担金はどうなったのか。

　②すでにＫＲＧに管理費を支払ってしまった所有者がいるので、自主管理へ移行するのに伴ってその分の管理費を自治管理組合に支払う様ＫＲＧに請求してほしい。

　③白浜管理費及び建築負担金の残高がゼロであると和泉社長の発言があった。数億にもなる金員がどこへいったのか、ＫＲＧの責任を追及してほしい。

　④自治管理組合の集会所をＫＲＧ管理センター㈱に売り渡した際、代わりの建物を令和１年の年末までに用意すると言われていたが、未だ履行されていないのでＫＲＧの責任を追及し、集会所を用意させてほしい。

　⑤もともとＫＲＧ管理センター㈱は、徴収した管理費の中から土地所有者１件分につき2,000円 、建築者１件分に付き4,000円を自治管理組合へ組合の予算として支払う契約をしていた。その分が平成25年度分より支払われていないので、ＫＲＧに請求し、自治管理組合の予算を確保してほしい。

　⑥自治管理組合と１期の自治管理組合を統合し、力を合わせて分譲地の管理を担っていってほしい。

　⑦新たな管理規約案を作り、次の総会の会議にかけてほしい。所有者が納得する形の規約を作成し、自治管理組合が選定した管理業者ときちんと管理契約書を締結したうえで管理を委託してほしい。

　

　懸案事項

　①令和２年10月24日までにＫＲＧ管理センター㈱から自治管理組合へ収支報告の中間報告がなされなかった場合は、自治管理組合からＫＲＧ管理センターヘ督促すること。督促しても返答がなかった場合、その旨を白浜所有者にきちんと通知すること。

　②次回の臨時総会の日時を決定すること。

　■議事録の名に値しない改ざん、捏造の数々

　以上、自称管理組合役員サイドが作成した議事録の本文部分の全文を再掲しました。

　原文は４頁でしたが、１頁18行40字詰めの間延びした文書だったため、１頁に収まりました。

対策委員会が独自入手した音源を反訳した逐語録は20頁、要約した議事録は８頁です。

　なぜ、こんなに議事録の頁数に差が出るのでしょうか。理由は明白です。それは、文珠氏達に都合の悪い部分をカットし、都合の良い部分だけを摘まみ食いした結果です。

　しかし、都合の良い部分がそんなに沢山ある筈もなく、発言を改ざん、捏造までしていることを、以下に指摘しておきます。

　【決定事項】　４項目を挙げていますが、臨時総会で議決したのは①②だけです。③④に似た発言はありましたが、決は採っていません。

　【住民からの要望】　７項目を挙げていますが、自称役員達が提示した方針に対する疑問や批判を全面削除することで、異論の封殺に熱心だった文珠議長と司会の恣意的な議事運営も隠蔽しています。

　④は住民の発言ではありません。それは、文珠議長の「昨年、一昨年に住民が使っている集会場を譲って欲しいということで、その代わり新しい集会場を建てるということで一応了解したのですが、それで約束が守られない」との発言に対し、住民が「新しく集会場を建てる土地が有るのか、無いのか」と質問し、文珠氏が「有りません」と答えたため、住民が「それも自治会（編注：管理組合の誤り）の財産ですから、それも含めて検討をお願いします」と要請したのです。

　それが何故か、「自治管理組合の集会所をＫＲＧ管理センター㈱に売り渡した際、代わりの建物を令和１年の年末までに用意すると言われていたが、未だ履行されていないのでＫＲＧの責任を追及し、集会所を用意させてほしい。」と要望したことにされています。酷い改xざんですが、問題はそれだけに止まりません。

　編注でも指摘しましたが、発言者は組合の集会所を「自治会の財産」と混同しています。

　その原因は、臨時総会案内状添付の参考資料②の「2012年12月、自治管理組合、土地（B-80）購入、自治会集会所として使用（建物はＺＫＲ）」との文珠氏の文章を読んだからでしょう。

　組合購入の土地に設置された建物を自治会集会所として使用したとすれば、目的外使用となりますが、問題はそのことではありません。

　文珠氏も住民も誰も言っていない「自治管理組合の集会所をＫＲＧ管理センター㈱に売り渡した際、代わりの建物を令和１年の年末までに用意する…」と改ざんしましたが、その中身こそが問題なのです。

　組合集会所をＫＲＧ管理㈱に売り渡したのが事実だとしたら、組合の財産を、誰が、何の権限に基づき、幾らで売り渡したのかが問われます。

　総会は開かれていないため、組合員とされている所有者の了解を得ず、文珠氏ら旧役員が売却したことになります。文珠氏ら旧役員には、残る２つの疑問、何の権限に基づき、幾らで売り渡したのか、に答える義務があります。

　また、文珠氏は、参加者の「この管理組合には郵送するお金とかあるのですか」の質問に対し、「お金はありません」と答え、金が無いのは「ＫＲＧ管理㈱が徴収した管理費の中から組合費を還元する約束を守らないからだ」と言い訳しています。

　しかし、組合集会所の売却代金には口を塞いでいます。土地の購入代金も含め、組合の会計が報告されたことは一度もありません。

　ＫＲＧ管理㈱に管理費などの収支決算報告を要求するのであれば、自称組合役員には、組合規約に基づき、1年に１回は組合の収支決算を報告する義務があります。しかし、その義務を果たしていないため、全管連時代に遡り収支決算報告をするのが、理事長や役員を自称する者の義務です。

　なお、文珠氏は、組合集会所売却時に「約束状を貰っている」と話しているため、その「約束状」の開示も必要であることは言うまでもありません。

　⑤の記載は、ＫＲＧ管理㈱に対する根拠のない言いがかりと思われます。ＫＲＧ管理の肩を持つ意図は毛頭ありませんが、臨時総会案内状の参考資料②を読む限り、組合とＫＲＧ管理㈱が管理契約を締結した事実は認められません。文珠氏が会長を務める住民会（30名）がＫＲＧ、ＫＲＧランドとの間で管理契約を締結した事実が認められるだけです。

　組合がＫＲＧ管理㈱と管理契約を締結したと主張するからには、その契約書を開示する必要があります。その結果、契約した事実が確認された場合には、総会に諮らずに契約した独断専行、組合私物化の責任を取る必要があります。

　⑦のような発言を住民は勿論のこと、自称役員も含めて誰もしていません。

　唯一規約の見直しに触れたのは、役員問題が議論された時、司会（自称理事）の伊達氏が発した「新役員と現役員で検討し、組合規約も変えるべきところもあると思うのです」の発言だけです。しかし、この発言は、組合規約の見直しであり、管理規約の見直しに触れたものではありません。

　にも拘わらず、住民が「新たな管理規約案を次の総会にかけて、所有者が納得する形の規約を作成し、自治管理組合が選定した管理業者と管理契約書を締結した上で管理を委託してほしい。」と要望したと記載したことは、完全な捏造、デッチ上げです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

文珠氏が所有者に送った５つの問題文書

　文珠氏が送ったのは、11月27日付文珠文書と「令和２年度第二回臨時総会開催のお知らせ」「令和３年度管理費請求書」「管理規約（第一案）」及びハート管理㈱和泉宛の11月27日付「ご通知」の５つの文書でした。

　■第２回臨時総会の開催通知と管理費請求

　文珠文書の内容は、臨時総会開催後の経過報告と第２回臨時総会を12月19日に開催する案内、及び同封文書についての説明でした。

　ハート管理㈱宛に内容証明郵便で送付した「ご通知」については、以下の６点を要求したと記載されていました。

　①収支報告提出の請求

　②自治管理組合予算の取り戻し

　③家屋建築負担金取り戻し

　④先払い分管理費取り戻し

　⑤新集会所の建物提供

　⑥上記案件の金銭関係についての利息請求

　そして、まだ来年度の管理費をハート管理㈱に支払っていない人は組合に支払うように記載し、「令和３年度管理費請求書」を同封していました。

　なお、和知野自治会でも複数の会員が白浜に土地を所有していますが、その内のお一人から「３年前から支払を止めているが、今回、自治管理組合名で請求書が届いた。支払った方が良いのか」との問い合わせの電話が対策委員会にありましたので、絶対に支払わないようにアドバイスしています。

　■組合の「管理規約（第一案）は全管連の丸写し

　「管理規約」は、第一案となっていたため、最終案ではなく、第２回臨時総会での議論を経て修正する段取りだろうと思っていましたが、規約も細則も令和３年１月１日施行を謳っているため、第２回臨時総会で強行採決する可能性が出て来ました。

　「管理規約（第一案）」は、全管連が温泉源開発㈱の名前で作成（平成25年１月１日施行）した管理規約の丸写しで、管理費の年額（消費税抜）も、土地のみ所有者３万7000円、土地・建物所有者５万円と、全管連時代と同額で、家屋建築負担金の支払義務まで課すなど、独自に検討した形跡は皆無です。

　問題なのは、文珠文書が「今後の管理は、所有者と自治管理組合双方が納得したうえで書面にて管理契約を締結し、適正な運営を図りたいと思っております。」と記載していたにも拘わらず、臨時総会の開催以前に、管理規約の成立以前に、管理契約の締結以前に、管理費の請求書を送りつけたことで、言行不一致も甚だしいと言わざるを得ません。

　文珠氏率いる組合の今後を象徴しているような気がしてなりません。

　■ハート管理㈱宛「ご通知」の３点要求が、文珠文書と大幅に食い違うのは何故か

　ハート管理㈱に送った11月27日付の内容証明郵便「ご通知」は、「ＫＲＧ管理㈱から貴社への管理事業の譲渡について、白浜の各施設所有者及び白浜自治管理組合は、何ら承認していない」と通知した上で、以下の３点を要求した旨を記載していました。

「❶管理事業の各年度の詳細な収支報告書を本書到達後直ちに提出して下さい。

　❷白浜の施設外に充てられた管理費全ての即時返金を求めます。

  ❸新集会所の建物提供を直ちに行うようお願い致します。

　本書にて請求した内容について、直ちに履行いただけない場合には、本書において貴社との管理契約を民法541条により解除致します。」

　要求が履行されない場合、管理契約を解除すると、一見、強気に出ているように見えます。

　しかし、この３点要求は、同日付の文珠文書記載の６点要求から大幅に後退しています。何よりも、臨時総会で森西が力説した【管理費よりも遙かに高額（管理費20年分）な家屋建築負担金】や一括前払いした管理費、自動引き落としされた令和３年度分の管理費の返還要求が含まれていません。その意味では、ハート管理㈱に極めて優しい内容になっています。

　同じ日付の文珠文書が６項目を要求したと記載しているのに、実際に「ご通知」で要求したのは３項目、文書間の整合性が全くとれていません。複数の文書を送付する場合には、最低でも食い違いの無いようにして欲しいものです。                       

　ＫＲＧ管理㈱との決別、自主管理を決議したからには、管理契約の解除は大前提であり、要求の成否とは別次元の話です。要求が不履行の場合、管理契約を解除すると早々と通知することは、要求を放棄するに等しく、要求自体の本気度を疑わざるを得ません。

　この「ご通知」は、要求したとのアリバイ作り、パフォーマンスに過ぎません。

ハート管理㈱、１１月３０日付「通知書」、文珠氏を個人攻撃

　ハート管理㈱の和泉は文珠氏の敵失に乗じ、早速、文珠氏個人宛に11月30日付「通知書」を内容証明郵便で送付し、概略、次のように牽制しました。

　「令和２年11月５日付の貴書面は、刑法第233条に定める信用棄損及び業務妨害罪（虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の信用を毀損し、又はその業務を妨害した者は、３年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する」に抵触する危険性があります。今後、貴殿のこうした行為により管理費未払いが発生した場合は、その損害を貴殿に賠償請求すると共に、刑事責任の追及に向けて被害届、告訴、告発を検討することになります。

　当社としては、貴殿と不毛なトラブルを希望するものではありませんので、今後こうした行為を一切なさらないよう本書面にて忠告しておきます。」

　「貴殿が郵送している請求書にて、『共益施設の維持管理費』名目で住民らから金員を徴収した場合は、二重払いを強いられた住民らは被害者となり、貴殿は刑法第246条詐欺罪（１項：人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する。２項：前項の方法により、財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた者も同行（編注：同項の誤り）と同様とする。）に抵触する危険性がありますので、こうした行為を控えることを予め忠告させて頂きます。」 

　他方、所有者に対しては、同日付の「白浜希望ヶ丘自治管理組合からの管理費請求書にご注意を！」を送付し、「第２自治管理組合」の理事長と称する文珠氏からの請求書で２重払いしないように注意喚起し、被害者が出た場合、詐欺罪での告発を検討するとしています。

ハート管理㈱、１２月４日付文珠宛「回答書」、１２月１４日付和泉文書、文珠組合を追撃するも不発か？

　12月19日の第２回臨時総会の開催目前、ハート管理㈱は、白浜の分譲地所有者宛に、12月14日付の和泉文書「一部住民団体による『自主管理』と『管理費徴収』に関するご報告」及び文珠氏個人宛の12月４日付「回答書」の写しを送付しました。

　■12月14日付和泉文書「一部住民団体による『自主管理』と『管理費徴収』に関するご報告」

　この和泉文書は、ハート管理㈱に管理費を支払っている者を「白浜希望ヶ丘自治管理組合（第１組合）の組合員と呼び、文珠氏が率いる組合を「自主管理」を主張する一部の住民団体「第２組合」と命名しました。

　ＺＫＲの解散と同時に消滅した組合名を名乗っていることは、私達も批判しています。

　しかし、ハート管理㈱が、「第２組合」のレッテルを貼るのには、別の理由があります。

　稀代の詐欺師上野健一は、自著『理想都を創るＣＣＺプロジェクト』で書いているように、経営破綻した全国各地の分譲地を安く買い叩いて入手しました。その分譲地の再整備費用を自己資金ではなく、分譲地購入者から受益者負担の名目で徴収した資金で賄うシステムこそが、上野健一の発明した「自治管理組合方式」なのです。

　その由緒正しき「自治管理組合」の名称は、上野一派（ＲＥＩＷＡグループ）の専売特許であり、たとえ今まで従順な飼い犬として彼らの管理費徴収に対する貢献度が高かったとしても、一度飼い主に牙を剥いた以上、使わせる訳にはいかないのです。

　それは、「白浜希望ヶ丘自治管理組合･事務局」を名乗るハート管理㈱の生命線でもあるため、第２組合に対しては、管理業務・営業妨害として、裁判も含め毅然とした対応をすると威嚇しています。

　また、和泉文書は、「第２組合の一部幹部のみで、大型分譲地全体の自主管理を行おうとすれば、必ず問題が発生します。このまま放置しておけば、分譲地所有者は第２組合員と一般所有者に三分されて対立し、収拾困難になる」としていますが、第１組合、第２組合の何れにも管理費を支払わない人が増えることは、むしろ歓迎したいと思います。

　■文珠氏個人宛12月４日付「回答書」の杜撰さ

　この回答書は、文珠氏からの11月27日付「ご通知」に対する回答として送られ、冒頭、令和２年11月11日付でＫＲＧ管理センター㈱からハートランド管理センター㈱に商号変更し、本店の移転登記を同年12月２日に完了した旨を告げています。

　その上で、㈱トラスト管理と㈱シティトラスト不動産（以下、㈱トラスト２社という）との関係について、従来とは異なる説明を、以下のようにしています。

　「複合的な管理事業とは関係のない不動産（道路敷などの管理用地等）については、ＫＲＧ（本店福岡）から㈱トラスト管理に、事業譲渡ではなく単純不動産売買により（実態上は譲渡担保）所有権を㈱トラスト管理に移転登記しました。つまり、その管理用地の買収資金を当社がお借りした形で、約１億6000万円を返済するまでの間は、トラスト管理名義になっています。そのため、当初は私（和泉一）がトラスト管理の代表取締役を兼務しておりました。そして、当社がトラスト管理をＭ＆Ａにより借入金を返済して道路敷等の管理用地の所有権を回復するまでの間は、トラスト管理の親会社となる㈱シティトラスト不動産と当社間で「事業用賃貸借契約書」（平成30年９月26日契約）を締結しております。その道路敷等の管理用地の賃料として月額155万円を金利代わりに、遅れながらもきちんと支払っております。

　要するに、管理用地の所有権が単純不動産売買により、㈱ＫＲＧから㈱トラスト管理に移転した。しかし、実際に管理用地を買収したのは現ハート管理で、資金不足を㈱シティトラスト不動産からの借入金で賄った。名義が㈱トラスト管理になっているのは「譲渡担保」であり、借入金を返済すれば、管理用地の所有権も回復する、と言っているのです。

　そして、約１億6000万円の借入金の金利代わりに、月額155万円を管理用地の賃料として支払っているというのです。

　しかし、これらの主張を裏付ける証拠は何一つ示されてなく、相手方の㈱トラスト２社が沈黙を守っていることもあり、真相は闇の中です。

　なお、10月19日、20日の小林・和泉連名文書では１億5000万円だった借入金が１億6000万円に増え、金利代わりの賃料まで150万円から155万円に増えています。ＲＥＩＷＡグループ発行の文書は信用に価しないことが、ここでも証明されています。

　続いて、回答書は、鬼の首でも取ったかのように、次のように記載しています。

　「法令に基づく事業譲渡とは、会社法第467条以下に定められているように、事業の譲渡に貴殿や住民自治会らの承認が必要となるものではありません。貴殿は、何を根拠に貴組合らの承認が必要と主張されているのか、法令を明らかにして下さい。」

　確かに、会社間の事業譲渡に。個人、自治会、組合の承認を必要としないことは事実であり、文珠氏は回答に苦慮するものと思われます。

　■事業譲渡はあっても、契約の相手方の同意がない限り、契約上の地位は移転しない

　しかし、いくら会社法を盾に事業譲渡の正当性を主張しても、「事業譲渡に伴う契約上の地位の移転にかかわる第三者がいる場合、その相手方の同意が必要である」との最高裁判決（1955･9･29）が示す法理に従えば、ＫＲＧ管理㈱からハート管理㈱への事業譲渡があったとしても、契約の相手方である分譲地所有者の同意がない限り、ＫＲＧ管理㈱との管理契約はハート管理㈱には引き継がれません。

　ハート管理㈱和泉は　文珠氏の挙げ足を取って喜んでいる場合ではないのです。

　今まで、管理会社と自称組合役員に騙されて管理契約を結んだ人も、契約はしていなくても請求に応じて支払い続けたために黙示の契約の成立を認めた形になっている人も、今回のＫＲＧ管理㈱からハート管理㈱への事業譲渡に伴う契約上の地位の移転に同意しない意思を明確に示すことで、今後は管理費の支払い義務が無くなるのです。

　実は、このことをＲＥＩＷＡは承知していながら、知らぬ振りをしているのです。

　しかし、2020年３月29日付「ＲＥＩＷＡグループ再編に向けた事業譲渡契約書」に「ＫＲＧ管理㈱（甲）を譲渡人、ハート管理㈱（乙)を譲受人」「本件管理事業に必要となる契約上の地位（但し、甲と乙は共同して契約の相手方の同意を得るものとする）」と明記したことで、墓穴を掘ったのです。

１２月１９日、第２回臨時総会は成立せず

　12月19日午後２時から開催された第２回臨時総会には、100名前後が参加しましたが、前回より少なく委任状も取っていなかったため、定足数に満たず臨時総会は成立しませんでした。その為、単なる住民集会となりました。

　ハート管理㈱による「法人格のない任意団体の『第２組合』は、分譲地を管理したり、管理費を徴収することは出来ない」との批判に屈した形になりました。

　この住民集会には、㈱トラスト２社の社長を兼務する大崎好司氏と八木稔郎弁護士が出席しましたが、前回出席したハート管理㈱の和泉社長とまん泊リゾート㈱の上野社長は欠席しました。

　八木弁護士は、ハート管理㈱和泉を牽制する意図か、「道路を所有している方が強いんだ。道路を使わせないことも出来るんだ」との暴言を吐いたそうです。それでは、上野一派＝ＲＥＩＷＡグループ・ハート管理㈱と変わらず、同じ穴の狢(むじな)と言う他ありません。

　この日の集会については、現時点では情報不足で、上記以外の報告は出来ませんが、録音データを入手し次第、反訳して情報提供させて頂きます。

今、白浜で起きていることにどう対応すべきか

　ハート管理㈱（和泉）と白浜の管理組合（文珠）とのバトルは、激化する一方のように見えます。ところが、不思議なことに、文珠氏達が救世主のように頼みとする㈱トラスト２社は、一方の当事者でありながら、何も語らずに沈黙を続け、臨時総会以降、ハート管理㈱の和泉が饒舌に主張している㈱トラスト２社との関係が、事実なのか、嘘なのかさえ、明らかにしようとはしません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ここで、ある仮説が信憑性を帯びてきます。それは、ハート管理㈱（ＲＥＩＷＡ）と㈱トラスト２社が裏で手を握って文珠氏達を騙している、あるいは文珠氏達も連んで、所有者を騙しているという見方です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この仮説については、否定する材料が乏しいのも事実ですが、事実と断定する根拠にも乏しく、仮説の域を出ないため、静観しつつ、情報収集に努める以外になさそうです。　　　　しかし、㈱トラスト２社が、その真意は別として、住民サイドに立っている素振りをしていることを踏まえ、道路を所有する㈱トラスト管理の大崎社長に対し、道路を所有していないＲＥＩＷＡが「私道への無許可通行を禁止します」の虚偽記載看板を設置していることへの対応を求めたり、道路の行政移管（津市への無償譲渡）を議題として、自治会との協議を要請してみる価値はありそうです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また、そうした働きかけをすることで、どのような回答をするかによって、㈱トラスト２社の真意や企業体質を推し量ることも出来そうです。

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