REIWA 対策委員会ニュース No.41 REIWAリゾート株 ハートランド伊勢

 ７月２７日に届いた「２０２１年度管理費請求書」は、上野ギブアップの証か

７月27日、ハート管理㈱より、ごく一部の会員宛に、①７月13日付「2021年度受益者負担金請求書」、②同日付和泉文書「受益者負担金（管理費）を滞納されている方へ」宛の「お知らせ」が届きました。

ニュースNo.40で紹介した６月２日付の請求書は来年度分でしたが、今回は今年度分となっています。

　また、従来は必ず過去の未納分も含めて請求していましたが、今回は今年度分だけの請求になっていました。

　これについて、請求書は「今回令和２年度以前の未納分は請求書に記載しておりませんが、免除では御座いませんので、未納分がある方は担当者にご相談ください。」としています。

　同封の和泉文書には、今回も【特典付「３年前払い制度」のご案内】が入っていましたが、これも６月２日付のものとは内容が異なり、３年前払いすれば、過去の未納分をチャラにするとしています。

　■【特典付「３年前払い制度」のご案内】の概要

　１．2021年度～2023年度　３年分付特典

　　①土地のみ所有者　68,000円（31,000円お得）

　　②別荘建築者　78,000円（35,145円お得)

   ２．コロナ禍での特別処置：2021年～2023年度の一括前払い制度

      ❶赤字で管理運営していた分譲地の私設水道施設漏水の修繕等の工事費用等に充当する。

  　❷３年分の管理費の振込を当社で確認後、過去の未払い管理費の精算済区画として、受益者負担金（管理費）支払済証を発行する。

　■前払い特典のキャンペーンは、食い逃げ＝偽装倒産劇再演の序曲か？、要注意です

　特典の概要は以上の通りです。①②だけを見れば６月２日付請求書類と同じです。しかし、ここに❶❷が加わると様相が一変します。

　❶の「赤字で管理運営していた分譲地…」の下りは、上野ならではの「ブラックユーモア」でしょう。並の神経で書ける文章ではありません。

　❷は、2021年度～2023年度の３年分を一括して支払えば、過去分（最長だと、土地のみ所有者は2014年以降の７年分、別荘建築者は2015年以降の６年分）を「チャラにする」と言っています。

　昨年８月、数人だけに届いた管理費請求書では、５年分、10年分を前払いすれば「過去分をチャラにする」としていたことを思えば、随分太っ腹と感心してしまいそうですが、元々が支払義務のない管理費です。その手に乗る自治会員は、まずいないでしょう。

　これでは、今まで請求されるがまま毎年支払って来た非会員や土地のみ所有者は、いい面の皮です。上野は、その人達にどう言い訳するつもりでしょうか。

　ニュースNo.40で紹介した上野怪文書のことも併せて考えると、上野率いるＲＥＩＷＡグループが、なり振り構わずかき集めた金を持って夜逃げをする、再び偽装倒産する準備に入った、との見方もあり、要注意です。　

　■和泉文書の添付写真が示す管理放棄の実態

  ７月27日付の和泉文書（全６頁）中の３頁半を、①滋賀県湖西「まほろばの郷」漏水工事、②伊勢市・スリーパークヒル「スカイランド」漏水修理工事、③熱海市「あじろ南熱海が丘」空気圧縮機等新設工事、の写真で埋め尽くし、あたかも私設水道の維持管理に真面目に取り組んでいるかの如く宣伝しています。

　①の「まほろばの郷」については、ニュースNo.11に掲載の「まほろばの郷訪問記」を読めば、上野率いる歴代管理会社が管理放棄して来たツケの後始末に、地元自治会がいかに苦労して来たか理解できます。

　②の「伊勢スリーパークヒルズ（スカイランド）」については、ニュースNo.40に掲載されている、同分譲地を自主管理している「一般社団法人伊勢スリーパークヒルズ管理協会」の報告を読めば、白を黒と言いくるめる上野の手口がよく理解できます。

　2012（H.24）年以降、㈱全管連を始めとする歴代の自称管理会社は、同分譲地を「管理対象外区画」として管理放棄を正当化して来ました。

  そのため、止むを得ず、別荘所有者と不在地主によって管理協会を組織し、自主管理して来たのです。今さら上野一味が出てくる筋合いではありません。

　③の「あじろ南熱海が丘」についても、ニュースNo.40に掲載していますが、自治会役員が上野一味に迎合的なことに対して、自治会員からの不満の声が漏れ伝わって来ています。

８月６日、ハート管理㈱より、和泉・上野連名での８月４日付「貴自治会との協議開催のお申し込み」が届きました

　８月６日、ハート管理㈱より、和泉・上野の連名による標記の文書が届きました。

　以下、連名文書の本文のみ掲載致します。

貴自治会との協議開催のお申し込み.

　７月５日付で、和知野自治会及びR E I WA対策委員会宛に、ハートランド管理センターの交渉責任者・上野玄津より、大三台分譲地が抱える諸問題の解決のために前向きな協議を行いたいとお手紙を差し上げました。その内容は、ハートランド管理センタ一からの根本的な解決案のご提案でございます。

　ご検討をされているかと存じますが、本日までご返答がないため正式に協議の場を設けたく、協議開催のお申し込みをいたします。

　貴会のご希望の日時・場所等をご指定頂き、ご連絡を頂きたく存じます。なお、協議を拒否される場合も、その旨を文章にてご返事頂きたく存じます。

　当社と致しましては、お互いに膠着状態に至っている諸問題を、この協議において根本的に解決したいと願っております。貴自治会の前向きなご返事をお待ち申し上げます。

８月１０日、ハート管理㈱宛に、連名文書及び怪文書に関し、自治会見解を記した文書２通を送付しました　

　標記のように、２名連名の催促状及び上野怪文書に対する自治会の見解を記した文書を各１通作成し、８月10日、配達証明郵便にて送付しました。

　怪文書に対する文書は、ニュースNo.40の記事と重なる部分が多いのですが、自治会発番号を付した公文書として送付しました。

　以下、2つの文書の本文のみ掲載致します。

和泉・上野連名の催促状への返書（無題）

　貴殿と上野玄津の連名による８月４日付文書を、８月６日に確かに受け取りました。

　その文書は、先に上野玄津名で送った申入文書に対する回答が届かないため、改めて連名での再申入をするとの趣旨のようです。

　しかし、貴社、貴殿らは、かつて自治会が送った協議申入書を丸４年間も無視し続けたにも拘わらず、僅か１ヶ月も経たない内に催促状を送りつける神経を疑うばかりです。

　自治会は、７月５日付の文書を「怪文書」として取り扱い、詐欺師上野健一改め上野玄津とは交渉しないことを決定しています。

　そのため、怪文書の記載内容に対する批判も含め、貴殿宛の通知文書（案）を既に起草済みであり、８月８日の理事会で承認を得られ次第、送付する予定でいました。

　同封の自治会発文書第20号を精読され、貴社、貴殿の責任において、対応を判断して頂きたいと存じます。

　なお、当方からは返事を求めることもありませんので、宜しくお願い致します。

プール金残高、上野玄津名による怪文書について（通知）

　１．温泉･水道料金のプール金残高について

　６月27日、28日に実施した「第30回自治会代理集金」の結果、温泉・水道料金の支払い保留、プール金の累積額が、８月１日現在、時効援用分を除き、1559万5514円になったことを通知致します。

　２．７月９日、自治会宛に届いた７月５日付の上野玄津名による怪文書について

　和知野自治会は、６月８日、貴社、貴殿宛に自治会発文書第19号を送付し、①代表理事交替と②プール金残高を通知し、③水道施設の行政移管を申し入れました。

　しかし、貴社、貴殿は、案の定というか、予想した通り「梨の礫」で応じたのです。

　ところが、７月９日、上野玄津を名乗る人物より、７月５日付の怪文書が届きました。その怪文書には、以下のような驚くべき主張が記載されていました。

　「貴会からの平成27年12月２日付『通知ならびに要求書』の手紙を始めとする、過去の貴会とハートランド管理センター等の手紙のやりとりを拝見しておりますが、お互いの主張の溝が一向に埋まらないことを危惧しております。」

　自治会は、怪文書記載の通り、2015（H.27）年12月２日以降10数通の文書を、貴社を含む歴代の自称管理会社に送付して参りましたが、2019（H.31）年12月迄の丸４年間、自称管理会社からの文書回答は一度もなく、やりとりのない手紙での「主張の溝」など生じようがありません。自治会の主張にＫＲＧ管理㈱（当時）が異を唱え始めたのは、貴殿がご承知の通り、2019（H.31）年12月以降のことです。

　「しかしながら、現状のままでは、お互いに『大三台』分譲地の発展を阻害しているばかりで何らの希望も抱くことができません。

　現在の膠着状態を打開するためには、問題解決の大きな障害となっているお互いに積み重なった感情問題を取り除き、建設的に話し合う（中略）環境を整えることが先決と存じます。」

　「大三台」分譲地の発展を阻害し、問題解決の大きな障害となっているのは「積み重なった感情問題」等ではありません。契約もしていない住民に対し、管理もせずに、管理費を請求する管理会社の存在そのものです。

　「そのため、和知野自治会の古くからの住民の皆様には、福岡ケイ・アール・ジーが起こした諸問題によりご迷惑をお掛けした経緯もあり、責任を感じていた私•上野玄津が、ハ—トランド管理センターの交渉責任者として、貴会の承認を得られるのであれば、貴会と前向きに問題解決に取り組みたいと存じます。」

　言うまでも無く、福岡ＫＲＧが起こした諸問題の全責任は上野健一にあり、どの面下げて「交渉責任者」を名乗るのか、立場をわきまえるべきです。

　「従来の条件に固執していては、（中略）平行線のままで終わることは目に見えております。そのため、これまでのお互いの交渉条件及び交渉経緯を全て白紙化して、将来の『大三台』分譲地を見据えた抜本的な解決をめざす（中略）上野の考える条件をご提案させて頂きます。

　上野率いる自称管理会社の過去の悪行を全て白紙化するという、何とも虫の良い話です。

過去に犯した過ちに正面から向き合わない企業に「明日はない」ことを指摘しておきます。

　「貴会は、雲出台やパールランドの様に、当社への管理費不払い運動を展開しているだけの住民団体と異なり、受益者負担金（水道・温泉使用料など）の支払い義務を認めておられます。そして、貴会が提示されている条件をハートランド管理センターが了承すれば、貴会が住民からお預かりしている受益者負担金をお支払いすると明言されておられます。」

　受益者負担金（管理費）と温泉・水道料金は別物です。自治会は、受益者負担金の支払義務を認めたことなど一度も無く、住民から預かったこともありません。

　８項目要求をハート管理が受け入れ、履行した場合に限り、プールしている温泉・水道料金を支払うと言っているだけで、無条件の支払義務など認めていません。

　「他の分譲地の一部住民団体が当社らに対する悪感情のみで妨害行為を繰り返しながら管理費等を搾取しておりますが、貴会はきちんと筋を通されております。その一貫した姿勢は、これまで何度も頂戴した通知文にて理解しております。

　にもかかわらず、ハートランド管理センターが真摯に問題解決に取り組まず、粗雑な対応をしていたことは重々反省することを促しております。」

　上野は、「和知野自治会の筋を通す姿勢は一貫している」とゴマをすり、「ハート管理㈱が真摯に問題解決に取り組まず、粗雑な対応をしていたので、反省を促した」と記載していますが、粗雑な対応を指示した張本人が第三者面して言うことではありません。

　これでは、上野の指示に従った貴殿の立つ瀬がありません。心中お察し申し上げます。

  和知野自治会は、こんな上野を相手に交渉することなど、金輪際ありえません。

　「そのため、ハートランド管理センターとしては、思い切ったご提案をさせて頂きます。

　まず、大前提として、

　①私設水道施設ならびにトラスト管理名義の道路敷に埋設されている水道管・温泉配管等のインフラ施設を貴会に移管します。」

　自治会が５月８日付「通知並びに申入書」で申し入れたのは、道路敷に埋設されている水道管の行政移管（津市への無償譲渡）のみですが、温泉配管等を含む私設水道施設を自治会に無条件で無償譲渡するというのであれば、大歓迎です。

　「②そして、大三台分譲地の管理事業からは撤退致します。

　この大前提をもとに、抜本的な解決をめざして貴会と話し合いの場を持ちたいと存じます。

（中略）貴会に移管すれば、（中略）貴会が自主運営されるのか、自治体に移管されるのかは貴会のご判断になります。（中略）この方法が一番現実的であると考えます。

　貴会におかれましても、これまでの交渉条件や交渉経緯にこだわらずご検討を頂けるのであれば、私•上野が交渉の場にお伺いさせて頂きます。なお、貴会サイドで新たな条件があるのであれば、駆け引きのない真摯な条件を事前にご提示頂きたくお願い致します。」

　自治会の駆け引きのない条件は、①水道施設の行政移管、②温泉施設の自治会移管、③自称管理会社（ＲＥＩＷＡグループ）の無条件撤退、の３つだけです。

　「貴会は、ハートランド管理センターへ支払われるべき、（中略）水道使用料及び温泉使用料について、これを住民の皆様から預かっておられます。そして、その内の775万4000円は時効であると主張されておられます。ハートランド管理センターとしては、（中略）当然異議がありますが、この争い事が障害になって根本的な問題解決が図れないのは無益なことと判断し、この件に関しては一切反論しないようにと、上野が説得いたします。」

　「時効の援用」に異議があるのであれば、裁判で白黒決着を付ければ良く、それが出来ないのであれば、恩着せがましく「説得」等と書くことではありません。

　「したがって、残りの未払い金1479万334円をハートランド管理センターにお振込み頂ければ、全てプール金（預り金）が精算されたとして処理をいたします。この他の事項においてもお互いの意見の相違はあるかと存じますが、『小異を捨てて大同に就く』ことを最優先として問題解決に臨みたいと存じます。」

　ここに怪文書の狙いが示されています。プール金を振り込んだら最後、約束が反故にされるのは確実です。過去に嫌というほど経験して得た、貴重な教訓です。

　「前記の未払い処理が完了した同時点で、ハートランド管理センターが保有している水道等のインフラ施設と運営権利を貴会に無償譲渡いたします。」

  これについても前項と同様です。不渡り確実な空手形は結構です。　

　「①当分譲地のインフラ施設・運営権を貴会に譲渡した日より、ハートランド管理センターは当分譲地の管理事業を停止し、撤退いたします。

　②ハートランド管理センターが撤退した後の当分譲地の管理は、貴会が責任を持って実施して下さい。建物所有者に対する『給水』責任も同様に果たして下さい。

　③当分譲地にあるＲＥＩＷＡリゾート•グループの所有区画は販売用地であるため、ハートランド管理センターが管理業務を終了した後も販売活動を行います。貴会はその販売活動を妨害しないようお約束をして下さい。」

　怪文書は、「ＲＥＩＷＡグループは、和知野の管理業務から撤退するが、販売活動は続けるので邪魔をするな」と言っています。自治会が撤退の真意を疑う由縁です。

　「①ハートランド管理センターは、貴会との協議の上、合意に達すれば当分譲地から撤退いたしますが、上野が関わった不動産販売会社等が販売した区画•建物のお客様には、絶対にご迷惑をおかけすることがあってはなりません。そのため、管理事業の引き継ぎに必要な業務、引き継ぎ後に想定される『まちづくりに必要となる資金（家屋建築負担金等）』の取り扱い等の諸問題に対する取り決めを両者間で行いたいと存じます。」

　撤退後も上野が販売した土地・建物の所有者に迷惑を掛けないため、必要な資金（家屋建築負担金等）」の扱いを自治会と取り決めたいと、とんでもない提案をしています。

　「家屋建築負担金等」は、20年前に上野が和知野に登場した時、道路の行政移管・公営水道導入を約束し、そのために分譲地を再整備する資金が必要であるとの口実で徴収し始めたもので、僅か数年で、温泉受湯権利金を含め２億数千万円も搾取しているのですから、約束通り、道路・水道の行政移管を履行する義務があります。

　　「②貴会は、当分譲地内の土地のみ所有者を含めた全所有者が認めた団体ではありません。

　したがって、貴会が管理することに反対する方々もおられるはずです。土地•建物の全所有者に貴会が当分譲地を代表する住民団体である事を告知し、承認を得て頂きたいと存じます。」

　盗っ人猛々しいとはこのことです。ＺＫＲの偽装倒産後に登場したＫＲＧやＲＥＩＷＡグループを、正当な管理会社として承認した所有者が何人いたと言うのでしょうか。

　ＲＥＩＷＡこそ、不在地主を含めた全所有者に「管理会社としての承認」を取り付けてから言ったらいかがでしょうか。怖くて出来ないだろうとは思いますが。

　「今後起こり得る管理上のクレーム等を当社らに押し付けないようお願い致します（当社グループのお客様に対しては、今後とも管理業務を除いたアフターフォローをさせて頂きます）。」

　これも盗っ人猛々しい物言いです。かつて管理上のクレームにまともに対応したことのない輩が、管理放棄の「ツケ」を自治会に押しつけ、責任逃れすることは許されません。

　「③貴会が自主管理に移行される場合、（中略）混乱を避け、スムーズに自主管理に移行できるよう万全の準備をお願い致します。しかし、台風などの防災等について、必要な場合は、貴会の要請に応じてハートランド管理センターがお手伝いすることはやぶさかではありません。」

　２ヶ月に一度の水道の検針と外灯の蛍光管の交換だけを請け負っている管理人に何をさせるおつもりですか？　ハート管理㈱の空手形（お手伝い）は、もう結構です。

　以上、怪文書での提案を吟味してきましたが、これが本当に上野の文章であると仮定するならば、自らの過去の悪行の数々を恥じること無く、あたかも救世主、時の氏神とでも言いたげに振る舞う上野を、交渉相手とすることなど有り得ません。

　ＲＥＩＷＡ・ハート管理の代表取締役は貴殿であり、貴殿以外との交渉は有り得ません。

　ところで、当自治会は、上野玄津名で送付された文書を「怪文書」として扱っていますが、この文書作成に貴社、貴殿が関与していることは明らかです。

　仮に貴社、貴殿の依頼による文書だとしても、自治会の見解に変更はございませんので、ご承知おき下さい。

８月２１日、和知野にて、ＫＲＧ対策住民協第２４回代表者会議を開催

　第24回代表者会議は、和知野自治会集会所にて、南志摩３名、雲出台３名、ミサワ２名、和知野４名、伊勢スリーパークヒルズ管理協会２名、以上、５組織14名の参加を得て開催されました。

　以下、各組織からの報告を掲載しますが、和知野については、ニュースNo.40、このNo.41の掲載記事と重複するため、割愛します。

　■ミサワホームランド榊原自治会

  ①今般のＲＥＩＷＡの売り出しで、中古別荘が３棟売れたので、買い主にＲＥＩＷＡグループの問題点や管理費、温泉・水道料金の問題点を説明し、自治会への加入を勧めたが、加入は１名にとどまっている。

　②従来、会員宛の温泉・水道料金請求書は小山弁護士経由で受け取る約束だったが、６月支払分請求書は会員に直接届いたため、自治会は支払を保留し、弁護士から抗議と共に、「ＫＲＧ管理㈱からハート管理㈱への事業譲渡を証明する文書」の提出を求めたが、梨の礫である。

　８月支払分請求書は小山弁護士経由に戻ったが、回答未着のため、８月19日、ハート管理㈱宛に小山弁護士から同日付の「ご連絡」を送付し、回答を促した。

　③和知野、雲出台、ミサワの３分譲地に設定されている地上権、地役権が記載されている登記簿と、それを分析した相関図についての説明があった。

　④上野健一が最近法名の玄津を前面に出しているが、上野が管長を名乗っている宗教法人千光寺の登記簿上では、上野は、2000（H.12）年７月７日に姫路市の千光寺の責任役員（代表者）に就任し、2019（R.1）11月27日、責任役員名を上野玄津に変更登記していた。

　改名には厳しい日本だが、仏教特有の出家すると俗名から法名に改名することが一般化しているため、戸籍上の名前を変えることにも寛容である。

　しかし、出家すれば戸籍の名前を法名に変更できる仕組みを利用して悪事を働く「出家詐欺」が横行していることが、2014年５月14日放送のNHK「クローズアップ現代」によって広く知られるようになった。上野の改名も「出家詐欺」の一種だと思う。

　■雲出台自主運営会

　①債務不存在確認訴訟は、相手方の弁護士の都合で、４月16日の期日が延期されて、７月16日に開催された。

　裁判官は、ハート管理が提出していた「予備的請求」＝我々が管理費を支払わなくても良いという判決になった場合、ハート管理が所有する共益施設を使用する権利の無いことを確認する請求について、ハート管理㈱とトラスト管理が道路や共益施設の所有権、使用権を巡って係争中であるため「判断できない」とした。

　その上で、裁判官から「過去の管理費の一部を支払い、和解する余地があるか否か」の確認を求められたが、和解の余地はないとして全面的に拒否した。

　②自主運営会を一般社団法人化するため、来月開催する総会の議案とし、承認を得た上で進めていく予定だ。

　③前回の水道料金の請求書が2019年４・５月分となっていたので、複数の会員がハート管理に電話して請求書を再発行するように求めると、窓口の女性事務員は上司に伝えて善処すると答えたが、その後は梨の礫である。今回の６・７月分の請求書では、金額が間違っていることに気づいた会員が電話すると、窓口の対応はいい加減だったが、後で別の女性から丁寧な電話があり、金額を訂正して再発行している。

　■南志摩オーナーズクラブ

　①５月20日、㈱トラスト管理と木谷区・住民会・クラブの４者で、道路及び共益施設用地を巡る協議を行った。住民側の行政移管を前提にした無償譲渡の要求に対し、㈱トラスト管理は、㋐分譲地管理には興味がない。㋑無償譲渡は考えていない、㋒現在、ハート管理と７件の裁判が進行中で、裁判が終結するまで動きが取れない、との回答であった。

 次回の協議会は、柴山会長も出席し、８月28日に開催する予定になっている。

　②ハート管理が、南志摩パールランドの管理費不払い者宛に送付した７月23日付文書は、住民から徴収した水道料金を南伊勢町に支払わず、2018（H.30）年４月以降の滞納額が2377万円に上ることを告げ、その原因は、オーナーズクラブが結成後10年間、水道料金不払運動を展開しているからであり、クラブの不払い累計額が丁度2377万円だと事実無根の主張を記載していた。

　【注：この件は重要な内容を含んでいるため、別途、独立した記事として掲載していますので、ご参照下さい。】   

　■伊勢スリーパークヒルズ管理協会

  ①2012(H.24)年、全管連が当分譲地を「管理対象外区画」と宣言して以降の９年間、歴代の自称管理会社（ＺＫＲ、ＫＲＧ，ＫＲＧランド、ＫＲＧ管理、ハート管理）は管理を放棄し続けたため、管理費や水道料金を請求されることもなかった。

　2021(R.3)年１月、突如、ハート管理が管理費を請求して来た。協会は「道路補修や倒木の処理、水道の供給等は全て協会がしている。ハート管理が管理していると言うのであれば、支出明細等のエビデンスを示せ」と要求すると、今度は「３月１日までに水道代を一戸当たり95万円払え」と言って来た。

　協会が弁護士を通じて「全管連時代の水道料金は、使用量に応じて支払っていた。今回の請求書には使用量の記載もない。請求の根拠を示せ」と要求すると、弁護士宛に「我々が払っている電気代から逆算した金額だ」と回答して来た。

　協会が「支払ったという電気代の金額、約60軒分の水道料金との因果関係を示せ」と抗議すると、その後、何も言って来なくなった。

　②昨年12月に協会を脱退して上野の懐に逃げ込んだＹ前理事長が、３月11日、ハート管理の管理人と称して、分譲地への進入路のゲートや、協会が管理する４箇所の水道タンク敷地への出入り口に施錠し、封鎖するという暴挙に出た。

　協会が、「道路等を所有している㈱トラスト管理は、昨年12月にハート管理㈱との賃貸契約を解除している。所有権も使用権も持たないハート管理には道路を封鎖する権限は無い。有ると言うなら、その根拠を示せ」と、弁護士を通じて抗議すると、梨の礫で、その後、何も言って来なくなった。

　③Ｙ前理事長が「ハート管理の管理人だ」と公言したことに対し、「お前は、この７年間、何のためにＫＲＧやハート管理と対峙して来たのか」と追求すると、反論の言葉は無かった。

　④ニュース№40に載っているが、現在、我々は、民事訴訟を二つ準備している。一つは理事８人が理事就任から脱退までの僅か５ヶ月間に、総会の承認を得ずに支出した268万円に対する返還請求訴訟、もう一つはＹ個人が横領した206万円に対する損害賠償請求訴訟である。

　６月16日には証拠書類一式を添えて顧問弁護士に依頼していたが、多忙のため訴状作成が遅れていた。近日中に提訴する予定だ。

　８名の理事については、非を認め返還に応じれば被告から外すことも有り得るが、協会分裂＝脱退の首謀者Ｙの背任横領については、和解などの妥協は有り得ず、判決まで闘うつもりだ。

　提訴したら、脱退した18名の中には何も知らずにＹに付いて行った者もいるため、18名全員に提訴に至る経緯を説明する文書を送付する予定だ。

　⑤㈱トラスト管理との道路等の売買交渉では、130万円の金額を提示されたが、そんな金は無いため、最終的には、ハート管理の地上権付きの道路等約２万８千坪を比較的低額で購入する売買契約を締結した。

ハート管理㈱、南志摩パールランド住民が支払った水道料金を使い込み、南伊勢町に総額２,３７７万円滞納していました

　この情報は、ＫＲＧ対策住民協代表者会議にて、南志摩オーナーズクラブから報告されたものですが、余りにも重要な内容であるため、独立した記事として掲載させて頂きました。

　■７月23日付ハート管理㈱和泉文書の驚愕の内容

　ハート管理が、南志摩の管理費不払い者宛に送付した７月23日付文書「水道料金滞納による南伊勢町との協定書に基づく通知」は、次のように記していました。

　㋐南伊勢町への水道料金未払いが、総額2377万円になっている。

　㋑南伊勢町に提出した２月24日付「水道料金分納誓約書」で、20年間、毎月10万円の返済を約束した。

　㋒同日付で町と締結した「水道協定書」には、料金滞納時の給水停止条項を含んでいた。

　㋓水道料金と管理費をセットで支払われた分は町に支払っているが、2011(H.13)年９月結成のクラプの10年間の不払額は2377万4670円に膨れている。

　■ハート管理㈱、南伊勢町に「給水停止」を要請！！

　７月23日付の和泉文書に同封されていた南伊勢町長宛の７月20日付「水道料金未払い『問題解決』へのご提案書」は、クラブが町へ支払うべき2377万4670円を支払うまで給水停止を実施するように要請し、各家屋への給水ストップ問題には、ハート管理㈱が各戸への「お知らせ」や各戸にタンクローリーやペットボトル等で水を配ることで対応するとしていました。

　これは、クラブが水道料金を支払わないという事実無根の作り話を前提にして、町が給水を停止するとの一大危機を演出し、クラブを非難するものでした。

　■町への確認作業でハート管理の大嘘が判明

　ハート管理㈱が水道料金を2377万円も滞納していた話は初耳だったため、町に確認すると事実だった。町の話にによると、㈱ＫＲＧは2017(H.29)年９月分まで完納していました。同年10月に後を継いだＫＲＧ管理㈱は、2018(H.30)年４月分から滞納し始め、2020(R.2)年12月分迄の未払い分は2377万円でしたが、その後も未払いが続いたため、町は督促を繰り返していました。

　前項の㋓で、水道使用料と管理費のセット入金分は町に支払っていると記載していましたが、ここ数年１円も支払っていなかったことが判明しました。

　また、10年間のクラブの不払累計額が2377万円との記載が大嘘であることも証明されました。

　クラブは、水道料金不払運動はしてなく、管理費不払者に対する管理費相当額を上乗せしたペナルティ料金の支払いを保留し、クラブが預かっていた時期があっただけです。

　その支払い保留も、クラブ会員３名が㈱ＫＲＧを相手に起こした「管理費支払い債務不存在確認請求訴訟」が、最高裁の上告棄却によって住民勝訴が確定したのを機に、預かり金は全額を会員に返還し、会員は過去分も含めて管理費上乗せ分を除いた水道料金を支払っており、未納分など存在していないのです。

　クラブ会員を含む多くの所有者が支払った水道料金を使い込んだハート管理㈱が、南伊勢町に対し、「未納の原因はクラブの不払運動だ」と虚言を弄するのは、名誉毀損に当たる犯罪行為に他なりません。

　■水道料金を支払うと町を欺き、開き直る上野健一

　７月半ば、上野健一から「水道料金を支払うので取りに来てくれ」と言われた町水道課は、課長、係長、担当者の３名をパールランドに派遣しました。

　しかし、上野は分納分の10万円だけ支払い、月額40～50万円に昇る水道料金については、クラブに責任転嫁し、支払えないと開き直りました。

　町とハート管理㈱が結んだ水道協定書は、「８月20日までに支払なき場合はその期限をもって給水停止の措置に移行する」とされていますが、給水停止されて困るのは住民であり、ハート管理㈱は何も困りません。

　その証拠が、７月20日付の和泉文書での「給水停止の実施要請」です。わざわざ「給水停止」を町に要請し、危機を煽って平然としています。

　開き直るハート管理㈱（上野一味）に町がきつい灸を据えるとしたら、住民に甚大な犠牲を強いる給水停止ではなく、ハート管理の預金口座等の資産を差押える等の法的手段を執る以外にはありません。

　ともあれ、８月20日のタイムリミットを過ぎ、町がどう対応するか注目しています。

 情報提供  ７月１０日、㈱トラスト管理、ハート管理㈱との管理契約を解除した人に限定した「説明会」を白浜で開催

　７月10日、白浜町の農業研修会館にて、旧文珠組合の呼びかけに応じてハート管理㈱に「契約解除通知」を送った人に限定した「説明会」が開催されました。

　これに先立ち、６月23日付案内状が２通（①説明会会場案内、②説明会のお知らせ）送られていました。差出人は、㈱トラスト管理の大崎好司社長と新文珠組合の文珠四郎満理事長の連名でしたが、②は100％管理会社の立場で書かれています。

　実際の説明会も、㈱トラスト管理主導で進行し、文珠四郎氏の発言の機会は殆ど無かったと聞いています。

　なお、文珠氏は案内状に理事長と記載していますが、法務局に届け出た定款では「代表理事」となっています。以前にも肩書き詐称が目に余ると指摘しましたが、懲りない人のようです。

　■案内状（①説明会会場案内、②説明会のお知らせ）の概要

　以下、２通の案内状の主要部分を抜粋して紹介しますが、頻繁に登場する「ハートランド管理センター」については、「ハート管理㈱」の略称を用います。

　①説明会会場案内

　「新型コロナの影響もあり、開催が遅れ申し訳ありませんでした。白浜所有者様全体を対象とした総会に先駆け、自治管理組合宛に内容証明を返送いただいた方対象に説明会を開催させていただきます。

　日時：令和３年７月10日午後14時～17時

  受付時刻：午後13時より

　場所：白浜町農業研修会館

　住所：和歌山県西牟婁郡白浜町栄670番地の2

　目的：社団法人定款配布・活動についてご説明及び、現状についてのご説明及び、今後の管理約款の配布等。また、ハート管理㈱との裁判についてのご報告。

　②説明会のお知らせ

　「内容証明を送って下さった方に付きましては、我々の活動にご賛同いただける意思があるとみなし、今後のハート管理㈱との交渉、その他につきましては株式会社トラスト管理及び組合にて代行させていただきます。

　（中略）つきましては、説明会を2021年７月10日に開催させていただきます。

　この説明会は、組合へ内容証明を返送していただいた方のみお声かけさせていただいております。内容証明を送っていただけていない方に付きましては、当日お越しになられても、入場をお断りさせていただきますので（中略)、その点はご理解ください。

　（中略）まだ新型コロナの影響により、参加を見合される方もいらっしゃると思われます。参加できない方に付きましては、定款や管理規約等の資料及び議事録等を後日郵送させていただきますので、内容をご確認いただきたく存じます。

　（中略）現在白浜所有者様におかれましては、弊社㈱トラスト管理及び一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合側と、ハート管理㈱からの文書が錯綜し、現状に不安を抱いていらっしゃる方もおられると存じますので、この機会にご意見・ご質問をお寄せください。」

　■当日配布された書類にはとんでもない記載が

　７月10日当日、参加者には、①「ハートランド管理センターとの契約を破棄された方への説明会ご参加者の皆様へ」と②「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の２種類の文書を配布しただけで、案内状で約束していた「新文珠組合の定款」は配布されませんでした。 

　①は説明会開催の趣旨と議事進行に関する注意事項、②は㈱トラスト管理作成の白浜分譲地の管理約款で、令和３年７月10日施行と記載されています。

　ここでは①のみ紹介し、余りにも酷い内容の②については、別項で詳しく論評します。

　「本説明会は、先日一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合宛 に、ハー ト管理㈱との管理契約を破棄する内容証明（中略）を送付していただいた方向けの説明会です。（中略）誠に申し訳ありませんが、それ以外の所有者様につきましては、本説明会への参加をお断りしておりますのでご容赦ください。

　また、議事の進行を妨げる発言、行動を繰り返された場合は、説明会途中であっても退去をお願いする場合がございます。

　真摯に白浜希望ヶ丘の管理適正化を願っていらっしゃる方々にご迷惑をおかけしないように、ご協力お願い申し上げます。

　本説明会では、皆様に重要なお知らせがございます。

・ハート管理㈱の現状

・白浜シーサイド藤島２号温泉の㈱トラスト管理の温泉採取権につき県庁へ届出が受理された件

・管理約款をご確認していただきたい件

・白浜シーサイド藤島２号温泉の清掃及び湯の花抑制剤投入日時が決定した件

・白浜ホープヒルズ・白浜シーサイドにおいて、草刈りを始めとするトラスト管理による実質的な管理を開始した件

・将来的に白浜管理サイトを開設し、WEB上24時間管理状況が確認できるようになった件

　以上をメインに、皆様へ情報を周知させていただき、改めてご協力をお願い申し上げます。

 情報提供  ㈱トラスト管理の「管理約款」、旧文珠組合の「管理規約（第一案）」を改悪し、新文珠組合の「定款」を全否定

　ここで、㈱トラスト管理作成の「管理約款」の検討に入る前に、白浜でのハート管理㈱（旧ＫＲＧ管理㈱）と新・旧文珠組合＋㈱トラスト管理との分譲地管理を巡る昨年来の抗争の中で、「管理規約（第一案）」「定款」「管理約款」が登場した背景を振り返ってみます。

　■第１回臨時総会後、管理規約（第一案）を作成

　2020年10月17日、ＺＫＲ（旧全管連）と共に消滅した筈の「白浜希望ヶ丘自治管理組合（以下、旧文珠組合）が突然息を吹き返し？、第１回臨時総会を開催し、①管理責任を放棄し続けるハート管理㈱（旧ＫＲＧ管理㈱）との管理契約の解除、②自治管理組合による分譲地の自主管理、の２点を決議しました。

　11月末、旧文珠組合は、分譲地所有者774名に対し、11月27日付の、①文珠四郎挨拶文、②第１回臨時総会後の経過報告、③第１回臨時総会議事録、④第２回臨時総会開催のお知らせ、⑤管理規約（第一案）、⑥2021年度管理費請求書などを送付しました。

　12月19日、第２回臨時総会を開催するも、参加者は90名ほどに止まり、総会は成立しませんでした。もっとも、文珠氏の依頼で参加した八木弁護士が断言した通り「任意団体の組合が何を議決しても、法的拘束力を持たない」ため、当初から総会を成立させる予定は無かったものと思われます。それは、委任状を取っていなかったことからも明らかです。

　組合執行部は、第２回臨時総会の案内状に記載されていなかった議題、①旧文珠組合を12月末までに一般社団法人化して法的権限を取得する。②個々人が新管理規約を基に新文珠組合と管理契約を締結する。③新文珠組合と八木弁護士は30万円で顧問契約を締結する。④個々人の管理契約解除の内容証明の通知書を新文珠組合が取りまとめ、八木弁護士にハート管理㈱への送付を依頼する、との方針を唐突に提起しました。

　しかし、執行部への異論、反論が噴出し、総会不成立もあり、採決もせずに閉会しました。

　■第２回臨時総会後、文珠組合の法人化を急ぎ、１月21日、秘密裏に一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合（新文珠組合）を設立し、「定款」と役員を承認

　2021年１月21日、旧文珠組合が組合員と見做していた774名に周知することなく、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合（新文珠組合）の設立時社員総会を、設立時社員２名、設立時理事８名、設立時監事２名の合計12名で秘密裏に開催し、新文珠組合の定款と役員を議決しました。

　２月下旬、新文珠組合は、白浜分譲地の所有者774名宛に、①第２回臨時総会議事録、②２月19日付の文珠文書、③ハート管理㈱宛の契約解除通知書３部（ハート管理㈱へ送付用、本人控え、組合控え、各１部）を送付していました。

　①の議事録は、採決もしていない４項目の提案が議決されたと記載する捏造文書でした。

  ②の文珠文書には、１月21日に開催した新文珠組合の設立時社員総会を開催した事実を隠したまま、法人化について、次のように記載しています。

　「白浜管理組合の組合員で新たに管理業務を行うための法人を設立し、その法人と新たな管理業者との間で管理業務の委託契約を締結すれば、個人が契約関係の猥雑な問題の矢面に立たされることがなくなる (白浜管理組合の法人化）ことになります。

　「本来であれば、皆様の議決による方針決定を得た後に法人を設立すべきではありますが、コロナ禍において総会を頻繁に開催できる状況ではないこと、ＫＲＧ管理㈱（ハート管理㈱）との契約の解除及び新管理会社の選任が急がれることから、先立って「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合」を設立し、事後的に皆様の追認決議を得る形で進めさせていただければと存じます。」

　「現在、トラスト管理との間で、新管理契約の管理費体系の見直しを協議しており、トラスト管理からは、ＫＲＧ管理㈱（ハート管理㈱）よりも低額での契約について、前向きな回答をいただいています。」

　３月５日、法人登記の認可が下り、一般社団法人の新文珠組合が正式にスタートしましたが、かつて組合員と見做していた774名の大半には未だに報告すらしていません。

　■説明会、新組合「定款」を公表せず、定款全否定の㈱トラスト管理「管理約款」を公表

　６月下旬、㈱トラスト管理は、新文珠組合と連名で、６月23日付の説明会の案内状を送付し、７月10日に説明会が開催されましたが、新文珠組合は案内状で約束していた定款を公表せず、定款を全否定する㈱トラスト管理の「管理約款」のみが公表されました。

　■定款全否定ー①、分譲地の管理者は誰か

　これ以降は、旧文珠組合の管理規約（第一案）を「規約」、新文珠組合の定款を「定款」、㈱トラスト管理の管理約款を「約款」と記載します。

  規約第１条（目的・趣旨）

　「本規約は、白浜希望ヶ丘自治管理組合（以下、管理者という）（以下省略）」

　定款第３条（目的）

　「この法人は、白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの両分譲地を管理し、（以下、省略）」

　約款第５条（管理者）

　「本分譲地の管理は、道路及びインフラ施設の所有権を有する株式会社トラスト管理（以下、「管理者」とする）が業務を行うものとする。」

 【寸評】   規約と定款は文珠組合を管理者としていますが、約款は㈱トラスト管理を管理者としています。

　つまり、㈱トラスト管理は、道路等インフラを所有しているという優越的な立場を利用して、一旦は同意していた文珠組合の管理者の地位を奪い取ったのです。

　■定款全否定ー②、管理費の徴収は誰がするのか

  規約３条（共益施設維持管理費）　

　「所有者は管理者に対し、管理者が別途細則に定める共益施設維持管理費（組合費・所有地管理費を含む）を振込もしくは口座振替 (自動引き落とし）の方法により支払わなければならない。」

　定款第４条（事業）

　「この法人は、（中略）次の事業を行う。

　１　白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの土地建物所有者より管理費を徴収すること。」

　約款15条（共益施設維持管理費）

　「上記目的のため（以下、規約３条と同一文面）」

 【寸評】   所有者は管理者に支払う義務があるとしている点は３つの文書に共通していますが、規約・定款と約款の管理者は異なっています。

　つまり、㈱トラスト管理は、新文珠組合に約款を呑ませることによって、管理費の徴収権を新文珠組合から取り上げたのです。                         

　■定款全否定ー③、管理費の額は幾らか

　規約・細則第２条（入会金及び管理費の金額）

　「白浜希望ヶ丘自治管理組合の入会金及び共益施設維持管理費（組合費、所有地管理費含む）は次の通りとする。

　１．共益施設維持管理費（年額/消費税抜）

　　①土地のみ所有者 37,000円

　　②土地・建物所有者 50,000円

　尚、住民登録をした上で居住をし管理者が指定する住民会へ入会した場合は当管理費は不要になり、自治管理費及び協議費等、住民会の規定に従うものとする。」   

定款第４条（事業）は「土地建物所有者より管理費を徴収すること」、第９条（会費）は「正会員は、社員総会において別に定める会費 (管理費）を納入しなければならない。」と記載しているだけで、社員総会が未開催のため、管理費の金額も未決定のままです。

　そのため、２月19日付の文珠文書は、「現在、トラスト管理との間で、新管理契約の管理費体系の見直しを協議しており、トラスト管理からは、ＫＲＧ管理㈱（ハート管理㈱）よりも低額での契約について、前向きな回答をいただいています。」と記載していました。

　ところが、その文珠組合の淡い期待？は、次の約款細則で木っ端微塵に打ち砕かれました。

約款細則第２条（入会金及び管理費の金額）

　（管理組合の入会金及び共益施設維持管理費の記載は、規約・細則第２条と同一のため省略）

　「１．白浜ホープヒルズ共益施設維持管理費

　　　（年額/消費税抜）

　　　①土地のみ所有者 37,000円

　　　②土地・建物所有者 50,000円

　　２．白浜シーサイド共益施設維持管理費 

　　 　(年額/消費税抜)

　　　①土地のみ所有者 35,240円

　　　②土地・建物所有者 80,000円」

 【寸評】   このように、管理約款は、シーサイドの管理費を別立てにした上で、土地のみ所有者には減額しながら、建物所有者には大幅増額しています。

  また、規約・細則第２条の後段にあった「家屋建築者が住民登録し、住民会に入会した場合は管理費不要」との規定が削除されています。　

　これが、ハート管理㈱よりも低額での契約に前向きな回答の中身なのでしょうか。新文珠組合も随分と甘く見られたものですね。

  ■定款全否定ー④、管理費の金額を変更した場合は

　規約第６条 (共益施設維持管理費の改定手続)

  「２．管理者は共益施設維持管理費の改定をする場合、所有者に対して実施30日前までにその改定の内容・理由等を文書でもって通知し、管理者と所有者の間で協議するものとする。また金額を改定した場合は、書面にて管理契約を締結しなおすものとする。」

　約款第18条（共益設備維持管理費の改定手続)

  「管理者は共益施設維持管理費の改定をする場合、所有者に対して実施30日前までにその内容・理由等を文書でもって通知し、管理者と所有者の間で協議するものとする。」

 【寸評】   問題は、旧温泉源開発㈱作成の旧管理規約を焼き直した「規約」の中で数少ない改良点だった「金額を改定した場合は、書面にて管理契約を締結しなおす…。」を約款が削除し、金額変更時の再締結権（再契約しない権利を含む）を奪ったことです。

  ■定款全否定ー⑤、文珠組合への加入手続、組合費は

　規約には、第３条で「所有者は管理者に対し、管理者が別途細則に定める共益施設維持管理費（組合費・所有地管理費を含む）を（中略）支払わなければならない。」

と記載するだけで、加入手続の記載はありません。

　細則第２条（入会金及び管理費の金額）も、管理費の金額を記載しているだけで、入会金の金額や加入手続に関しては、何も記載していません。

　定款は、会員、入会手続、会費について、次のように記載しています。

　「第７条 (1) 正会員（中略）分譲地の土地もしくは建物を所有し、管理費の支払いをしている個人又は団体。

　第８条　正会員として入会しようとする者は、理事会が別に定める入会申込書により申し込み、理事会の承認を受けなければならない。

　第９条　正会員は、社員総会において別に定める会費 (管理費）を納入しなければならない。」

　約款の記載は規約と殆ど同じで、唯一異なる点は、第25条（退会）「年度の途中で退会しても、管理費の返金はしない。」を新設したことです。不思議なのは、退会に触れながら、入会には言及しないことです。

 【寸評】   規約と約款が、会員、加入手続、会費について何も記載していないのに対し、定款の７条は、管理費を納めた個人、団体を正会員とし、８条は正会員になるためには入会申込書を提出し理事会の承認を受ける必要がある上、第９条は、社員総会で決定した会費 (管理費）を納入し無ければならないと記載しています。

　しかし、新文珠組合は、会費（管理費）の金額を決定するための社員総会を開催していないため、正式に会員（組合員）を募集できずにいます。

 ■定款全否定ー⑥、管理約款の「承諾書」は、組合加入を要しない「管理契約書」に相当

　㈱トラスト管理の管理約款は、①～⑤で見たように、旧文珠組合の管理規約（第一案）の改悪にとどまらず、新文珠組合の定款すら全否定するものでした。

　文珠組合に任せておくと時間がかかり過ぎ、ハート管理㈱との争いに後れを取りかねないこと、定款がトラスト管理の足枷になることに気づいたからだと思われます。

　７月10日の説明会では、次の「承諾書」を配布し、参加者に署名押印を求めました。

管理約款に係る承諾書

白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド

株式会社トラスト管理御中

　私は下記の事項を承認いたします。

　１．白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款（以 下「管理約款」という。）及び細則等を原案どおり承認し遵守すること。

　2．「管理約款」の趣旨に則り、管理者は株式会社トラスト管理又はその指名する者が務めること。

「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の内容について賛同し、承認しましたので、本書に署名捺印し提出します。

 【寸評】   ㈱トラスト管理は、この承諾書に分譲地所有者の署名押印を得ることで、定款が謳う煩雑な手続きを省き、管理費を徴収出来るという訳です。

　その結果、定款の約束事は反故にされ、定款そのものは、死文と化してしまいました。

　■新文珠組合がこの仕打ちに抵抗しないのは何故か

　旧文珠組合は、昨年10月17日の第１回臨時総会にて、①ＫＲＧ管理㈱との決別（管理契約の解除）、②分譲地の組合による自主管理を決議し、12月19日の第２回臨時総会では、決議実現のためとして、①組合の一般社団法人化、②八木弁護士との顧問契約の締結、③各個人の契約解除通知を法人化した組合に集約し、八木弁護士から送付する、との方針を提示しました。

　ところが、組合執行部は組合員の総意で事を運ばず、ごく少数で極秘裏に新文珠組合を結成しましたが、組合による自主管理を訴えて同意を取り付けた手前、規約も定款も分譲地の管理主体は組合であり、管理業務を管理会社に委託する立前で作られていました。

　にも拘わらず、これほど露骨に定款を否定する管理約款を、新文珠組合は何故問題にしないのでしょうか。

　想像ですがそれは、上野健一の下で永年働き、騙しの手口を伝授された森西氏と田辺女史によって作成された規約、定款、約款であることを思えば、現在の事態は当初から織り込み済みであり、新文珠組合は百も承知で組合員を騙していた共犯者と思わざるを得ません。新文珠組合「定款」を未だに公表しないのも、その証と言えるでしょう。

　そうでないとしたら、㈱トラスト管理に対して、管理約款の白紙撤回を求めるなり、何らかのアクションを起こす筈ですが、現在、その気配は窺われません。

« Home　　　記事一覧

« NEWS40へ　　　NEWS42へ »