REIWA 対策委員会ニュース No.39 REIWAリゾート株 ハートランド伊勢
２月１３日、和知野にて、ＫＲＧ対策住民協の第２２回代表者会議を開催
第22回代表者会議は、和知野自治会集会所にて、南志摩２名、雲出台２名、ミサワ２名、和知野５名の計1１名にて開催されました。
■雲出台自主運営会
①自主運営会は、毎年２回（７月、11月）、土地会員の所有地（４～５000㎡）の草刈りを業者や役員でしており、昨年は11月19日に実施した。
その直後、ＲＥＩＷＡが、生い茂った木や枝の伐採や草刈りを実施した。分譲地がきれいになったと素直に喜んだが、それは雲出台を売り出すためだった。
②12月5日、ＲＥＩＷＡが土地（55～60区画）と中古住宅の販売を開始した。今でも土・日になると三重、伊勢志摩、なにわ、和歌山，品川ナンバーの車で、７～８人の販売スタッフが来ている。
三重ナンバーは全管連時代に下請の建築会社だったＹＳＫの車で、ＫＲＧ時代は「上野とは縁を切った」と言っていたが、最近の４回の新聞折込チラシにも名を連ね、ＲＥＩＷＡのユニフォームを着て販売を手伝っている。
③売れた区画を示す名前を記入した小さな看板が10枚ほどあり、団地入り口や管理事務所付近には同じ名前を書いた看板が複数あるが、サクラかも知れない。
④以前、津市環境保全課が雲出台の水道タンクの立入検査を実施し、３年間していなかったタンクの清掃をするように行政指導した。ＫＲＧ管理は、昨年中には実施すると津市に報告したが実行せず、その後１月中に実施すると延期したが、２月に入っても実施していない。
今日、藤森管理人に聞くと、金が無いとの理由で回答を濁し、業者から「前金でないと引き受けない」と言われ、他の業者を探しているとのこと。
⑤裁判は、昨年11月26日に開催され、ハート管理㈱側より和解案を提出したいと申し出ただけで、成案は示されなかった。後日、準備書面の形で和解案が届いた。
その和解案は、ハート管理側の反訴での「過去５年分の管理費を支払え」との主張を改め、提訴後の２年分を含めた「７年分の８割を支払い、改めて管理契約を締結する」という虫の良い提案であった。
被告ハート管理側は、裁判所に対し、原告の住民側を家屋建築者と土地所有者に分けて審理するように申請し、その前提で和解案を作成したが、裁判官は「現時点ではその必要はない」として請求を却下した。
⑥１月15日の裁判（Ｗｅｂ会議）は、被告側の弁護士が欠席し、裁判官と原告側だけで開催され，原告側が和解案を拒否する準備書面を提出して終わった。
■南志摩オーナーズクラブ
①ＲＥＩＷＡの販売活動は、中古住宅が７～８棟売れただけで、土地は全く売れず、行き詰まっている。
②販売に先立ち、急斜面の立木などを無差別に大量伐採したため、オーナーズクラブが国立公園を所管する環境省に告発すると、環境省は国立公園法違反へのペナルティーとして3000本の木を植えるよう命じた。 しかし、ＲＥＩＷＡは未だに命令を無視している。
■ミサワホームランド榊原自治会
①2021年１月18日、大阪府Ｘ市で一人暮らしをしている高齢の会員宅に、ＲＥＩＷＡから「別荘を売りませんか」という電話がかかった。
会員が「エイブルに仲介を依頼しているから」と言って断ると、「エイブルには話を付ける」と言って、売買契約書や委任状など書類一式を作り、会員の自宅まで和泉一自身が出向いて、判断力の低下している本人に署名押印させ、手付金５万円（売買代金は250万円）を渡して契約させてしまった。
しかし、その話を聞いた妹が詐欺だと察知し、知人の司法書士に相談し、内容証明郵便で契約解除通知を送って貰うと、何も抵抗せず解約に応じた。
ただし、売買契約書に「売主の責任で契約を解除する場合の手付金倍返し｣が謳われており、10万円を支払ったが、実質５万円の被害で済んだ。
この契約書には「所有権移転登記申請時期」という項目があり、「残金支払い前に所有権移転登記をしなければならない時は、売主はこれに協力しなければならない」と記載されていた。つまり、判を押させ、手付金５万円を支払っただけで名義変更するというデタラメな不動産売買契約書になっているので要注意だ。
なお、この契約書は、ＲＥＩＷＡリゾート㈱（代表取締役和泉一）が買主となっていたが、それはエイブルに対して「ＲＥＩＷＡの社宅に使いたいので仲介から下りて欲しい」と説明していたからである。
②ＲＥＩＷＡは、売り出しに先立ち、津市のハザードマップで崖崩れの危険性が指摘されている急斜面の立木まで伐採してしまった。
③新聞折込チラシで、和知野の「２階建中古住宅３９８万円を抽選でクリスマス大バーゲン」と宣伝していた写真の物件はミサワの中古別荘で、外壁を塗装し直して売り出すと、すぐに売れてしまった。
■ハート管理㈱の「管理費未納者には温泉・水道料金は請求しない」との方針は実行されているか
2020年８月～９月、ハート管理㈱が各分譲地の家屋建築者に送った文書は、概略、次のように記していた。
「令和３年度の管理費を支払わない方には給水義務がないので、今後、水道使用料金を請求しない事を決定した。返金する手間もかかるため、管理費を支払わずに、間違えて水道使用料のみを支払わないように」
この方針が本当に実行されているか、話題になった。
雲出台 請求書が来てない人もいる。自主運営会の会員でない人で管理費を払ってない人には請求書は届いていないが、会員には旧料金で請求して来ている。
南志摩 管理費を払ってない人には水道料金の請求書は来ていないので、払わない人が多い。クラブの会員は請求されてないが、旧料金でＫＲＧ管理㈱（白浜）に支払っている。その理由は、ハート管理㈱（伊勢）を我々は認めていないからだ。
ミサワ 我々もハート管理㈱（伊勢）を認めてないので、ＫＲＧ管理㈱（白浜）に支払っている。しかし、ＫＲＧ管理㈱に払った額は、ハート管理㈱からの請求額から引かれている。
和知野 殆どの会員は管理費を払っていないが、数人を除き温泉・水道料金の請求書が届いている。しかし、その大半は支払いを保留し、プールしているので、支払先を余り問題にしていない。
３月２日付ハート管理㈱齋藤専務文書、㈱ＣＴＦの道路行政移管話にエール
３月３日、対策委員会事務局長宅に、ハート管理㈱の分厚い封筒が宅配便で届きました。中には、①３月２日付のハート管理㈱齋藤和生専務理事という不思議な肩書き付きの文書と、②㈱ＣＴＦの代理人を務める中尾弁護士宛の内容証明書類の写しが入っていました。
差出人の齋藤和生氏は、かつてＲＥＩＷＡリゾート㈱の専務と名乗っていましたが、最近はハート管理㈱の専務と名乗るようになりました。
齋藤氏が２社の専務を兼務していても、何も驚くことはありません。上司の和泉一氏に至っては、１人で５社の代表取締役社長を兼務しているのですから。
■「㈱トラスト管理の和泉社長時代、和知野の道路の津市への無償寄付を計画していた」との嘘八百
この齋藤文書は、２月28日の㈱ＣＴＦとの第1回協議会で、柴山会長が道路等の行政移管を約束したことを、個人のブログ「今、和知野で…」で知り、即応してきたもので、次のように記載しています。
☆
冠省 ご無沙汰しております。
貴会のブログを本日拝見させて頂き、私自身は、とても喜んでおります。なぜならば、当社としては和知野自治会とのトラブルについて根本的な解決に向けるため、和知野（大三台）の分譲地内の道路を津市へ無償寄付をトラスト管理の和泉一社長の時代に計画しておりましたが、実は昨年の10月19日に突然トラスト管理の代表取締役の和泉一社長（当社社長）が柴山会長の指示により、公正証書を偽造されて辞任させられてしまいました。
そのため、津市への道路敷の無償寄付は断念しかけていた最中に、ブログで和知野自治会に柴山勝也会長が表敬訪問に来られて、「道路については移管の方向で考えています。出来ればいくらかで買い取って欲しい」、恐らく無償（上限100万円）で和知野自治会に移管する流れとなります。是非ともトラスト管理からの移管の申し出を受けて下さい。
柴山会長グループは、メガバンク以外の約20の金融機関よりインバウンド向けの小さなシティホテルを建築するために400億円以上の借入金があり、金利負担も大変なために、全てのホテル等の所有不動産の売却を進めておりますが、コロナ禍の中で不動産評価が下がり売却できない状況です。
このままでは、道路敷等が第三者に譲渡される危険性を感じておりました。そのため、今回の「道路敷については移管の方向で考えています。出来ればいくらかで買い取って欲しい」の話は、当社らにとっても和知野自治会にとっても、とても良い話だと思いますので、当社や上野氏の悪口を聞きながら道路敷の所有権を受けて下さいますようにお願い申し上げます。
参考までに柴山勝也会長のシティトラスト不動産グループの顧問弁護士に対して、令和３年２月26日付の内容証明郵便を郵送させて頂きましたので、同封させて頂きますので宜しくお願いします。
コロナ禍における政府の緊急事態宣言が関東方面でも間もなく終了と聞かれるようになりましたが、いまだに新型コロナウイルスが猛威を振るう昨今でございますので、和知野自治会の役員ご一同様におかれましては、ご健康にご留意くださいますようお願い申し上げます。
以上のように、齋藤専務は、「和泉一がトラスト管理の社長時代、和知野の道路を津市に無償寄付する計画だったが、昨年10月19日、柴山会長の指図で社長を辞任させられたので、無償寄付は断念しかけていた」と記載しています。
■齋藤専務は、昨年５月、自治会に「道路等管理用地と販売用地を計２億円で譲渡する」と持ちかけた
しかし、齋藤専務は、昨年５月23日、個人のブログ「今和知野…」に寄せたコメントで、次のように書いていますので、上記の文章と読み比べてみて下さい。
「私たち管理会社が大三台のインフラの維持管理を撤退する。『出て行く』場合は、和知野自治会としてはどうする考えなのでしょうか？
つまり、私たち（中略）が所有する私道、温泉源、温泉施設、温泉受湯タンク・温泉配管、水道タンク・ポンプ・水道管等の私設水道施設用地等の合計13,387㎡（4,049坪）所有し、建築業者・不動産業者へ卸す販売用不動産5,835㎡（1,765坪）の合計5,814坪を、大三台住宅地内において所有しております。
これら全ての売渡価格として約２億円を和知野自治会から頂戴できるのであれば、私たち管理会社らは、大三台より出て行きますので、ご検討ください。すなわち、インフラ施設等の不動産を、和知野自治会は買収していただけるのでしょうか。
売渡価格としての約２億円が「高い」とおっしゃるのであれば、大三台内に、当社等で所有している販売用不動産が１坪当たり５～８万円の価値として、8825万円～１億4120万円程度を保有しています。」
☆
このように、斎藤専務は、津市への無償寄付ではなく、自治会に２億円で買うように持ちかけていました。
斎藤専務は、和泉がトラスト管理㈱社長を更迭される僅か５ヶ月前に書いたことを忘れたのでしょうか。
■ＲＥＩＷＡ、和知野の所有不動産２億円、販売用不動産8825万円～１億4120万円と、驚きの吹っ掛け
それにしても２億円とは吹っ掛けたものです。齋藤本人も後ろめたいのか、「２億円が『高い』とおっしゃるのであれば、（中略）販売用不動産が１坪当たり５～８万円の価値として、8825万円～１億4120万円程度を保有しています。」と販売用不動産込みの価格であると言い訳しています。
販売用不動産が１坪５～８万円と言うのですから驚きです。20年前にノシアス・全管連グループに騙され、坪10数万円～20万円で購入した土地が今では坪１万円でも売れないとの恨み節が聞こえて来る昨今です。
坪５～８万円というのは、彼らが何も知らない新たな顧客（鴨）を騙して売りつける販売予定価格であって、実勢価格を反映していません。
この販売用不動産の価格と称する8825万円～１億4120万を２億円から差し引くと、道路、私設水道施設等の代金は、5880万円～１億1175万円ということになります。
６千万円弱から１億１千万円強という価格幅自体が、数字に何の根拠も無いことを証明しています。
そもそも、2001年４月に上野一派が大喜観光から買い受けた金額は、総額500万円（道路200万円、団地専用私設水道施設300万円）です。
2014年１月、上野一派（ＺＫＲ）がＫＲＧに全国78箇所の分譲地管理事業を３億2000万円で売却したので、単純平均で１分譲地当たり400万円弱です。
2018年９月、ＫＲＧが上野一派（ＫＲＧ管理㈱と㈱トラスト管理）に対し、全国50箇所の分譲地管理事業を計３億3000万円（管理用地の所有権を㈱トラスト管理に１億６千万円、管理権をＫＲＧ管理㈱に１億7000万円）で売却しているため、単純平均すると１分譲地当たり660万円で、道路等管理用地だけなら320万円となります。しかも、これは単純平均ですから、齋藤専務が「比較的小さな住宅地」と言っている和知野の場合、加重平均ではその１～２割程度に過ぎないと思われます。
３月１７日、津市上下水道局と南工事事務所に㈱ＣＴＦの無償譲渡受入れを要請
３月17日、自治会は代表理事他２名で津市上下水道局と南工事事務所を訪れ、和知野地区の道路等の行政移管に関する要請を行いました。
これは、２月28日に開催された㈱シティトラスト不動産（以下、㈱ＣＴＦ）との第１回協議会にて、柴山会長が道路等の行政移管（津市への無償譲渡）を約束し、津市に対して、津市、㈱ＣＴＦ、自治会との三者協議を申し入れることにも同意したことを受けて、そのことを報告すると共に、㈱ＣＴＦからの無償譲渡の申し出を受け入れるように要請したものです。
上下水道局、南工事事務所、共に前向きな対応をして頂きましたが、南工事事務所の「ただし、道路に抵当権や地上権など余分なものが設定されていると、たとえ無償譲渡でも受け入れることは難しい」との一言が不安材料として残りました。
４月３日付ハート管理㈱文書、時効援用への泣き言、㈱ＣＴＦへの悪態に終始
４月６日、「大三台」分譲地内に家屋を建築されているオーナー様各位宛の、
■裁判、告発などは、旧ＫＲＧグループの仲間割れの話であり、自治会は無関係ですので、ご安心を
この恐ろしげな標題の文書及び同封の㈱ＣＴＦ代理人の中尾武史弁護士宛の内容証明郵便の写しを読まれた数名の会員より、「裁判とか告発とか恐ろしいことが書かれている」と不安を訴える電話が相次ぎました。
電話では、自治会や会員が裁判に訴えられたり、警察に告発されたりしている訳ではなく、かつてＫＲＧグループのスポンサーだった㈱ＣＴＦがＲＥＩＷＡ・ハート管理と仲間割れして泥仕合を演じているだけだから心配する必要は無いと説明しました。
ハート管理㈱お得意の脅し文句に過ぎませんが、諸々の事情を並べ立て、ある日突然、給水がストップするかも知れないと不安を煽っていますので、改めて心配する必要のないことを強調しておきます。
■「ハート管理が津市に支払う水道料金は立替金」との珍説で、短期消滅時効の成立を否定
今回の和泉文書は、殆どが㈱ＣＴＦに対する批判にもならない愚痴のオンパレードです。いわく自分の知らない内にトラスト管理の社長辞任届を法務局に提出された。いわく㈱ＣＴＦが道路を所有していることをを盾にＲＥＩＷＡグループが建築した別荘への水道引込み工事を許可しない等など。大半が白浜が舞台で、和知野には余り馴染みのない話が多いのですが、一部、以下のように看過出来ない記載があります。
「シテイトラスト不動産グループの柴山会長ならびにトラスト管理の大崎好司社長が表敬訪問された、三重県津市に所在する大三台分譲地内の和知野自治会は、自分達が使用している水道料金を住民より徴収して、当社へ支払いすべき約５年間の水道使用料金の約2000万円をプールして、その一部に対して時効援用を申し出ております。その和知野自治会は、（中略）旧民法の短期消滅時効に該当すると主張しています。
しかし、当社は、津市から公営水道を一括して「水」を購入し、分水方式により各戸へ給水しております。 すなわち、当社が水道料金を津市に支払っており、当社から和知野自治会の住民らに請求する債権は、一般債権（立替金債権）であることから、短期消滅時効に該当するものではありません。」
これまで上野健一率いる歴代の自称管理会社は、津市に支払っている水道料金が「立替金」であると主張したことは一度もなく、津市から買った水を住民に転売しているだけで、立替金などではありません。
当然、時効は成立し、成立した時効を援用するのは民法上の権利です。異議があれば、「時効援用無効確認請求訴訟」か「温泉・水道料金支払い請求訴訟」を起こせば良いのです。
■ハート管理㈱が㈱トラスト管理に屈服し、金銭解決を図る
ハート管理㈱は、和泉文書や中尾弁護士宛文書の中で、完成した別荘への水道引込工事の許可を出さない㈱トラスト管理に対し愚痴をこぼしていましたが、別荘の施主との板挟みに遭い、結局、㈱トラスト管理に金銭を支払うことで解決を図ったことを、次のように記載しています。
「当社としては、現在、土地（区画）のみを所有されておられる方々に、安心して家屋が建築できるようにトラスト不動産と交渉いたします。当社へ令和３年度分の管理費（受益者負担金）をお支払いされている方が家屋を建築される場合については、１㎡あたり500円を上限として、当社が道路掘削承諾料金をトラスト不動産にお支払いすることになります。」
上記は、和知野宛の４月３日付和泉文書の抜粋ですが、雲出台の住民宛に送られた４月６日付の和泉文書には、以下のように記載されています
「シティトラスト不動産より、承認印の手数料（１㎡500円、約30坪の家屋で５万円）を支払えば、印鑑を押すとの連絡があり、当社らが施主様のためにトラスト管理との今後の協議がないまま、仕方なく即日に支払った結果、ようやく４月中旬には、工事が実施できるようになりました。しかし、トラスト管理が、道路敷の給水工事への承認印を拒否した理由も、押印する理由も未だに定かではありません。
雲出台においても、家屋を新築する場合は、同様の問題が発生する危険性があります。」
このように、ハート管理㈱は、「雲出台でも同様の問題が発生する危険性があります。」と危機を煽り、㈱ＣＴＦを非難しています。
しかし、この手法は、上野一味が家屋建築者から巨額の家屋建築負担金を徴収したり、管理契約を締結しなければ温泉・水道を供給しないと言って契約を強要している手法そのものです。
上野を真似たに過ぎない㈱ＣＴＦを本家本元が非難するのは、天に唾する行為で、滑稽ですらあります。
とはいえ、㈱ＣＴＦグループが道路を人質にして金銭要求することを容認することは出来ません。今後、道路の行政移管に向けた協議に臨むにあたり、この点に注意することが必要です。
■ハート管理㈱、自らを省みず、驚きの主張
和泉文書に同封されていた３月11日付の中尾武史弁護士宛の、次の文章を素直に読めば、誰も違和感を抱かないでしょう。しかし、これがハート管理㈱の主張だと知れば、どうでしょうか。
「シティトラスト不動産は分譲地内の道路敷の所有者であると主張し、（中略）水道配水工事をさせないという妨害を行っています。
白浜のような大型分譲地は、例え道路が私有であっても公共的な役割があります。（中略）善意の第三者を苦しめる行為は、あってはなりません。
常識的にも、大型分譲地内でこのような事をすれば、社会問題になります。一昨年、長崎の分譲地で管理会社が「私有道路の封鎖」を行い、大事件になりました。 連日、マスコミで大々的に報道されたので、ご記憶にあるかと存じます。シティトラスト不動産の新築家屋に対する水道配水の妨害は、その二の舞になる恐れがある事を重々ご承知頂きたいと存じます。」
これを読んで皆が発する言葉は、｢お前が言うか」の一言ではないでしょうか。
かつてＫＲＧ時代、道路所有を武器に、東邦液化ガス㈱に「顧客１世帯当たり月額３千円の通行料を支払うか事業を譲渡するかの二者択一を迫り、ＬＰガス事業を強奪し、住民にＬＰガス供給契約を強要しただけでなく、オール電化の施工業者にまで通行料を請求すると脅したり、現在も「私道の無許可通行を禁止します」の看板を掲示しているのは、他でもない上野健一に率いられた歴代の管理会社であり、現在のＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱自身なのですから，言行不一致も甚だしく、悪い冗談と言う他ありません。
４月９日、㈱ＣＴＦ大崎社長との第２回協議会を、自治会集会所にて開催
２月28日の第１回協議会での㈱シティトラスト不動産（以下、㈱ＣＴＦ）との合意に基づき、第２回協議会が自治会集会所にて開催されました。
㈱ＣＴＦ側の出席者は、大崎好司社長と下請の「本町建設」社長で、文珠組合の理事をしている川崎和木氏の２名で、自治会側は前回と同じ５名でした。
自治会は、事前の対策委員会にて、次のような方針で協議に臨むことを決定しました。
■第２回協議会に臨む自治会の基本姿勢
自治会は、２月28日の第１回協議会で㈱ＣＴＦの柴山会長に、次のように質問をしました。
「２月19日付の文珠組合文書は『道路、水道、温泉は既にＫＲＧ管理センターからトラスト管理の所有となっている』と記載しているが、それは事実か」と。
これに対し、柴山会長は「そう考えているが…」と歯切れの悪い回答しか出来ませんでした。そのため、第２回協議会は温泉・水道施設の権利関係を確認してから開催することになりました。
温泉・水道施設も㈱トラスト管理が所有しているのが事実であれば、ＲＥＩＷＡ排除に向けて一気にことが運びそうですが、相手は百戦錬磨の上野健一率いる詐欺師集団、簡単にはいかないと思います。
３月17日に南工事事務所から言われた「道路に抵当権や地上権などが設定されていると、無償譲渡でも受け入れ困難」などの問題もあります。
この点を踏まえ、第２回協議会には、次の４点に留意して臨むことになりました。
①津市がいう「道路に抵当権や地上権など余分なものが設定されているか、否か」を確認する。
②温泉・水道施設の権利関係（所有権、抵当権、地上権、地役権等）をはっきりさせる。
③㈱トラスト管理が起こした南志摩、雲出台の裁判について説明させる。
④柴山会長は津市への無償譲渡を言いながら、途中から「少しはお金を貰いたい」と言い出したが、あくまでも無償譲渡を求める。
■大崎社長、南志摩、雲出台からのＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱追い出し訴訟を巡る裁判資料の提供を約束
この第２回協議会の当日、ハート管理㈱から４月３日付の和泉文書、㈱ＣＴＦの代理人中尾武史宛の３月11日付の内容証明文書、大阪南警察署への告発状等が届きましたが、読みこなす時間的余裕がなく、未消化のまま協議に臨みました。
冒頭、ハート管理から文書が届き、和泉の㈱トラスト管理社長辞任届は偽造で、大阪南警察署に「公正証書不実記載」で「告発状」を提出したと記載していることについて質問しました。
大崎社長は「和泉自身が署名押印した」と断言した上で、「ハート管理は何も知らない人を騙そうとしている。自信があれば、告発などではなく裁判を起こせばいいはずだ」と話しました。
自治会が「ハート管理側から裁判を起こされていないのか」と尋ねると、「起こされていない。こちら側が南志摩や雲出台からの追い出し訴訟を起こし、賃貸契約解除の有効性で係争中だ」と回答しました。
そして、自治会が南志摩や雲出台を巡る裁判の訴状や仮処分の決定文などの提供を求めると、大崎社長は即座に「良いですよ」と回答しました。
■㈱トラスト管理所有の管理用地には、ハート管理㈱の温泉・水道施設の地上権が設定されていた
自治会側が「貴社が道路等管理用地（以下、管理用地）を買収した当時、全部事項証明書（以下、登記簿）を取ったが、その後、登記変更したか」と尋ねると、大崎社長は「変更してない」と答えました。
即ち、㈱ＣＴＦの柴山会長が自治会の質問に対し、「道路だけでなく、温泉施設も所有していると考えている」と語っていたのは間違いで、㈱トラスト管理所有の管理用地（井戸のある２箇所の土地、道路、他）には、ハート管理㈱の地上権や地役権が設定されていました。
地上権は、民法第265条に基づき、建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利です。 地上権が設定された土地の登記簿には、所有権とは別に、地上権が登記されていますが、地上権は、土地所有者の承諾を得なくても、第三者に譲渡することが出来るので、要注意です。
地役権とは、一定の目的のために「他人の土地を利用する物権」として民法に定められているもので、それによって利用価値が高まる自己の土地が「要役地」であり、利用される側の他人の土地が「承役地」です。
現在、㈱トラスト管理名義の道路には、津市の認定道路、純粋私有道路の別なく、2012年12月14日設定の地役権（目的：温泉管、水道管、下水管、温泉施設、水道施設及び配水施設の設置、並びにその保守運営のための土地立入り容認。範囲；全部）が設定されています。
その地役権は、次の２箇所を要役地としています。
要役地①：津市白山町二本木大字大久保3602番24 （順位３番の地上権）
要役地②：津市白山町二本木字前山4538番48（順位１番の地上権）
なお、要役地②の前山は雲出台の字名です。和知野の道路に設定された地役権の要役地が、なぜ、雲出台の地番になっているのか、その理由は不明です。
道路以外にも、４組地内の１号井戸や貯水タンクがある管理用地にも、同様の地上権が設定されています。
５組の北ゴミステーション横の２号井戸のある管理用地には、順位３番の地上権が、道路と同様に2012年12月14日に設定され、次のように記載されています。
目的 温泉施設の所有
存続期間 永久
地上権者 和歌山県西牟婁郡白浜町堅田2399番地722 天狗谷温泉源管理事務所 温泉源開発株式会社
さらに、2013年１月13日、３番地上権要役地地役権の承役地として、和知野と雲出台の地番が94箇所も設定されており、複雑な権利関係になっています。
■地上権者の温泉源開発㈱とは？
地上権者として登記されている「温泉源開発㈱」は、上野健一が岳父の西田忠一を社長に据え、2012年11月20日に設立した会社です。
設立と同時に、㈱ＺＫＲから全国の分譲地の温泉施設管理用地を譲受しただけでなく、温泉料金・温泉受湯権利金・管理費・道路通行影響費、等の徴収権限まで譲受したと主張しています。
また、㈱ＺＫＲは、和知野の住民宛に、2012年11月21日付文書を送りつけ、「温泉料金20年一括前払いキャンペーン」を展開し、前日に設立したばかりの温泉源開発㈱の口座に振り込ませていました。
2013年８月、ＺＫＲグループ４社は、総額233億円の負債を抱え、東京地裁に民事再生を申請しましたが、その審理の中で「温泉源開発㈱を利用した資産隠し」が厳しく指弾され、ＺＫＲに戻しています。
この温泉源開発㈱が、2017年２月23日、ＫＲＧ管理センター㈱に商号変更し、更に2020年11月１日に商号変更したのが、現在のハート管理㈱ですが、登記簿上の変更登記はされていません。
ここで注意して頂きたいのは、昨年春以降、管理費や温泉・水道料金の請求書を送り付けて来ている南伊勢町に本社を置くハート管理㈱とは、社名は同じでも、法人番号の異なる別会社であるということです。
■大崎社長、「和知野の管理用地を纏めて自治会に有償譲渡したい」と、津市への無償譲渡から軌道修正
大崎社長は、道路等の管理用地の譲渡の話になると、津市への無償譲渡は口にしなくなり、「後は金額だけど、元々１億６千万円の原資がかかっているので、ビックリするような金額を考えていた。しかし、全面積で割るのも乱暴だし、道路だけで回収するのは難しい」と言ったので、自治会が「温泉込みなら有償買取もあり得る」と言うと、「数千万円になりますか」と言ったので、「上野は温泉を３百万円で買った。老朽配管や道路の補修を考えると、逆に請求したいところだ」と返しました。
大崎社長は「温泉源はうち（トラスト管理）が持っているが、ハート管理の地上権が付いているので、向こうの物権が競売にかけられたり、うちが何かの債権で地上権を差押えることが出来れば、事情が変わる可能性はあるが、今、自治会に譲るとしても、ハート管理が地上権を持ったまま所有権を移転することになる。無償譲渡は無理なので、幾らにするかだ」と言い出しました。
自治会は、前回、柴山会長の方から行政移管（津市への無償譲渡）を言い出したことから、既に会員には無償譲渡で報告済みであり、その方向で柴山会長と調整するように要請しました。
ただし、津市の担当部署が「市の基準を満たし、無償であれば受け取る」と言っているため、認定道路以外の道路や井戸の敷地２筆の扱いが問題となりました。
大崎社長は「纏めて処分したいので、自治会で丸ごと引き取って欲しい｣と希望しましたが、自治会はその提案については拒否し、津市への移管を優先し、残る部分の協議を継続することにしました。
大崎社長は、「自治会の意向を柴山会長に伝えた上で調整するが、自分は社長と言ってもサラリーマンなので、会社の決定には従わなければならない」と早々と言い訳をしました。
自治会が「譲渡金額は決まっているのか」と質問すると、大崎社長は、「ハート管理が賃貸契約の解除を認めず、裁判が続いているので、譲渡金額を決めることが出来ない｣と回答しました。つまり、自治会に買い取りを求めながら、譲渡金額は裁判の結果に左右されるため、解決にはまだまだ時間がかかりそうです。
津市への移管については、担当部署が「道路に抵当権や地上権などが付いていると、たとえ無償でも難しい」と言っていることも不安材料としてあり、行政移管実現へのハードルは高そうです。
しかし、ここまで漕ぎ着けたのですから、一喜一憂することなく、腰を据えて取り組んでいきましょう。
情報提供 白浜で上野一味の「盗水事件」発覚、１２月２０日付ハート管理㈱和泉文書は、森西氏一人に責任転嫁
最近、上野一味の悪事が次々と暴かれています。白浜分譲地でも歴代の自称管理会社（全管連、ＫＲＧ、ＫＲＧランド、ＫＲＧ管理、ハート管理）による町営水道の「盗水事件」が発覚しました。
その事実は、白浜希望ヶ丘自治管理組合（以下、文珠組合）が、昨年12月20日の第２回臨時総会直前に、ＫＲＧ管理㈱が町営水道を盗水して温泉水に加水していた事実を暴露したことから発覚しました。
白浜町は、2020年12月10日、立入調査を実施した結果、盗水の事実を確認しています。翌11日には、未納水道料金60万6,074円をハート管理に納付させた上で、同月16日、盗水は給水条例第41条の「詐欺その他不正の行為」に該当するとして、「過料処分通知書」及び「質問状」を手渡し、課徴金300万円を請求しました。
そして、今後、刑事事件として告訴するか否か、町は警察と相談しているとのことです。
■ハート管理㈱和泉社長、自らの関与を全否定
「課徴金300万円」を課されたハート管理㈱和泉は、12月20日付和泉文書「貴町からの過料処分に関する上申書」を提出し、次のように言い訳しています。
「私が当社の代表取締役に就任前の事であり、弁明や説明も出来ない事から、弁明書にも異議を申し立てず署名捺印の上、貴町へご提出させて頂きました。」
「看板撤去の件に関しましては、十数年前より当時の水道業務責任者であった森西博昭氏に対して貴町より何度もご指導があった事を（中略）初めて知りました。」
「私は、なぜこのような不始末が生じたのか、平成26年当時の水道工事の経緯を知る由もございません。」
「なお、なぜこのような不始末が生じたのかを究明するために、（中略）現在、当社の水道技術管理責任者の岡田稔に平成26年当時からの報告書を提出させております。同じく、かつて水道、温泉工事関係を担当していた八田康雄氏 (退職後、独立して八田組代表者）に、12月16日付の白浜上下水道課からの問合せ事項の説明書を提出して頂きました。また、当社分譲地の再開発の事業主であり、前々管理会社の㈱全管連・代表取締役であった上野玄津（旧名・健一）氏より上申書の形で、当時の経緯のご報告をお願い致しました。以上の３つの書面を添付致しますので、当時の事情をご推察頂きたく存じます。」
「この度の過料金300万円は、(中略）当社にとっては相当に重い負担でございますが、何としてでもお支払い致したく存じます。
現在、分譲地内では管理費不払い運動などの問題が生じておりますが、当分譲地を発展させる事が、ご迷惑をおかけした白浜町への償いになると、社員一同頑張っております。」
☆
和泉社長は、「私が当社の代表取締役に就任前の事であり」「平成26年当時の水道工事の経緯を知る由もございません。」と、盗水開始時期を「平成26年当時」と断定しています。
これは、ＺＫＲからＫＲＧへの事業譲渡直後とすることで、自らの責任を回避すると同時に、上野健一に累を及ぼさない一石二鳥の高等戦術です。
しかし、平成26年と断定した以上、その根拠を示す必要がありますが、何も示さないのですから、悪質な言い逃れという他ありません。
■岡田、八田、上野、３人揃って森西一人に責任転嫁
そして、岡田稔、八田康雄、上野健一の３人は、かつての同僚、部下であった森西氏一人に、盗水事件の全責任を転嫁しています。
☆
岡田稔「和泉社長へ水道のご報告」
「弁明書 に書かれている行為については、初めて知りましたが、私の今までやった水道関連工事については、申請通り工事を行い、何の問題もありません。
もし、私の指示により今回の不正使用工事が行われたことが分かれば、私が全責任を取らせて頂きます。」
「余計な事ですが、今回の事は退職した元社員の森西博昭さんが、トラスト管理に入社して手柄をつくるために水道課にリークしたのではと考えています。気を付けて頂きたいと付け加えておきます。」
八田康雄「回答書」
「ご質問にご回答いたします。
①防火水槽用の給水管から分岐工事は時期不明ですが当時、近くに温泉タンクがあり、トラブル (ポンプの故障、温泉が足りない場合の補給）があった時の為、分岐工事を行ったのではないかと考えます。」
「私が証拠隠滅工事をしたように見せかけた、森西氏の私を陥れるための策略だと思います。間違いなく森西氏の指示で何らかの工事を行っていると思います。」
「② この写真を確認させて頂きましたが、全く記憶にございません。(中略）誰が何の目的でこのような工事をしたのかは分かりません。当時、管理業務の責任者として森西氏が退職した笹村氏を使って施工させたものと思いますが、あくまで憶測に過ぎないです。」
上野健一「上申書」
「福岡の株式会社ケイ・アール・ジーが平成26年１月に管理事業を引き継ぎましたが、①今回の問題はケイ・アール・ジーが管理事業を行っていた時期にあたります。」
「当時、現場で取り仕切っていたのは、前述した森西博昭氏、八田康雄氏、笹村泰光氏で、貴町とのパイプ役は岡田稔でした。おそらく、その当時関わっていた何者かがこのような工事の指示を出し、貴庁に今回リークしたのではないかと思料しております。」
☆
以上、盗水事件について証言を求められた３名は、口を揃えて「森西の犯行だ」と、合唱しています。
不思議なのは、和泉文書は盗水開始時期（盗水目的の水道工事施工時期）について、何の根拠も示さずに、平成26年と断定しましたが、この３名も根拠を示すことなく、平成26年を前提に論じていることです。
八田文書に至っては、「分岐工事は時期不明ですが当時…」と、支離滅裂なことを書き、続いて「トラブル (ポンプの故障、温泉が足りない場合の補給）があった時の為、分岐工事を行ったのではないかと考えます」と、盗水の目的が「温泉水の水増し」だったことを吐露しておきながら、「誰が何の目的でこのような工事をしたのかは分かりません」と言っても、責任だけは森西に負い被せているのですから、信用に値しません。
情報提供 ３月２４日、津地裁の執行官、大阪地裁の仮処分決定に基づき、雲出台管理事務所に「公示書」を掲示
３月24日、雲出台のＲＥＩＷＡ・ハート管理(株)の管理事務所に津地裁の執行官が訪れ、事務所の外壁に下記の「公示書」を掲示しました。
─────────────────
令和３年(執ハ)第２～４号 仮処分執行事件
公 示 書
事件番号 大阪地方裁判所令和３年（ヨ）第163号
債権者 株式会社トラスト管理
債務者Ａ ＲＥＩＷＡリゾート株式会社
債務者Ｂ ハートランド管理センター株式会社
（本店三重県度会郡南伊勢町所在）
債務者Ｃ ハートランド管理センター株式会社
（本店和歌山県西牟婁郡白浜町所在）
標記の事件について，大阪地方裁判所がなした仮処分決定に基づき，次のとおり公示する。
１ 債務者Ａ，Ｂ，Ｃは，下記仮処分物件の占有を他人に移転し，または占有名義を変更することを禁 止されている。
２ 執行官が，令和３年３月22日下記仮処分物件の債務者Ａ，Ｂ，Ｃの占有を解いて，これを保管中である。
ただし，債務者Ａ，Ｂ，Ｃに限り，使用を許した。
（注意）
下記仮処分物件の処分，本公示書の損壊等をした場合，刑罰に処せられる。 令和３年３月２２日
津地方裁判所
執行官 野 添 学㊞
記
（仮処分物件の表示）
１ 土 地
所 在 津市白山町二本木字前山
地 番 3430番46
地 目 宅地
地 積 231.84㎡
２ 建 物
所 在 津市白山町二本木字前山3430番地
家屋番号 3430番46
種 類 居宅
構 造 木造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建
床面積 82.81㎡
─────────────────
この「公示書」だけ読んでも、何のことだか理解できないと思いますので、最新の情報を基に事情を説明します。
☆
2017年９月28日、㈱ＫＲＧは、全国50分譲地の道路等の管理用地（管理事務所の敷地、建物を含む）を、㈱トラスト管理に１億６千万円で売却しました。
2018年９月28日、㈱トラスト管理は、取得した全国の道路等を月額155万円（税込）で賃貸する「事業用賃貸借契約」を、ＫＲＧ管理㈱と締結しました。
つまり、ＫＲＧ管理㈱は、㈱トラスト管理が所有する道路等の管理用地を借り受けることで、辛うじて分譲地管理会社を装うことが出来た訳です。
■㈱トラスト管理、ＫＲＧ管理㈱に「契約解除通告」
ところが、㈱トラスト管理は、下記の通り、10月１日（編注：12月１日の記載ミスと思われる）付の「契約解除通告書」を、2020年12月１日付の内容証明郵便にて、ＫＲＧ管理㈱に送りつけました。
契 約 解 除 通 告 書
前略 株式会社トラスト管理 (中略）は貴社に対し、以下の約定にて貴社へ賃貸借契約を締結しております。
記
物件名 熱川サンシテイ希望ヶ丘管理事務所
区画番号 （C-2）（他22ケ所）
所在地 静岡県賀茂郡東伊豆町奈良本字樋ノ日1319-9 （他約50万坪）
契約開始日 平成30年９月28日
賃料 １ヶ月金1,578,704円（税込）
上記賃貸借契約における令和２年11月分から令和２年12月分賃料が未払いとなっております。
つきましては上記賃貸借契約第11条第１項１に基づき令和２年10月１日本件契約を解除いたします。
草 々
令和２年10月１日
代表取締役 和泉 一 殿
（差出人）
大阪市中央区南船場２丁目８番11号
株式会社トラスト管理
代表取締役 大崎好司
これで、ＫＲＧ管理㈱（ハート管理㈱)はギブアップし、全国の分譲地から撤退せざるを得ないところです。
ところが、ＲＥＩＷＡを率いる上野が粘り腰を見せ、さらなる泥試合を演じることになります。
■ハート管理㈱が「契約解除」の無効を主張
前記「契約解除通告書」を12月２日に受け取ったハート管理㈱は、同日付「通知書」を内容証明郵便にて㈱トラスト管理に送付し、次のように「契約解除」の無効を主張しています。
「貴社より、令和２年10月１日付の通告書で、令和２年12月１日付の配達証明郵便「契約解除通告書」を同年12月２日に確かに拝受しました。
しかし、その内容に驚愕しております。と申しますのも、令和２年11月分から12月分の賃料が未払となっているとのことですが、その「契約解除通告書」は同年10月１日付にもかかわらず、11月分と12月分の賃料の未払を指摘しております。しかし、何故、10月１日付の「契約解除通告書」で11月、12月の賃料を未払扱いとするのでしょうか。とても不思議です。当社は、きちんと貴社へ10月末・11月末に銀行振込しておりますので、まずはその支払い状況をご確認ください。
また、本件賃貸借契約の第11条では「相当の期間を定めて催告する」ことが契約解除の条件となっており、無催告解除は認められませんので、この点も合わせてご確認下さい。」
このハート管理㈱の主張には、「泥棒にも三分の理」以上の妥当性があるように思われます。
そして、文珠組合を通じてＫＲＧ管理㈱に「管理契約解除」を通知した分譲地所有者に対し、ハート管理㈱が送った３月19日付の「契約違反です、ご注意下さい」と題する和泉文書は、次のように記しています。
「現在当社等とシティトラスト不動産 (トラスト管理含む）とは、「賃貸借契約の解除」等について係争 (裁判）中であり、未だその答えが出ておりません。裁判所からの「判決」若しくは「和解」が確定しましたら、改めてご連絡させて頂きますので、(中略) しばらくの間、ご静観いただきたいとお願い申し上げます。」
■㈱ＣＴＦ側、分譲地からＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱の退去を求めて訴訟提起
他方、㈱シティトラスト不動産側は、3月20日付の大崎文書にて、次のように記載しています。
「弊社シティトラスト不動産ならびにトラスト管理は、令和２年12月１日をもって、賃料の不払いにより、ＫＲＧ管理センター（ハートランド管理センター）との、全国分譲地インフラ施設の賃貸借契約を破棄しました。」
「また、ＫＲＧが伊勢で販売を行っているパールランドセンターロッジ並びに、ＫＲＧのオーナーである上野氏が現在居住しているフェニックス邸についても弊社が所有しＫＲＧに賃貸している物件でしたが、こちらも賃料不払いの為契約解除させていただきました。
伊勢からの強制退去を求めて、既に弊社はＫＲＧグループと裁判中です。
前述の裁判が終結次第、その他多数の債権についても随時裁判を行う予定です。」
☆
この大崎文書が示すように、南志摩パールランドに引き続き、雲出台からも強制退去させようとして、大阪地裁に仮処分裁判を起こしたものと思われます。
そして、大阪地裁は、本裁判で結論が出るまでの暫定的な措置として、賃貸契約に基づく道路等の占有権は裁判所が保管し、ＲＥＩＷＡグループが他人に移転したり、占有名義を変更したりすることを禁じた上で、使用を認めました。
全ては、今後の本裁判の結論待ちですが、その結果如何によっては、和知野の道路等の行政移管に大きく影響するため、事態の推移を見守りつつ、慎重に取り組みを進めたいと思います。
情報提供 ４月１３日、ハート管理㈱への「差止請求訴訟」第３回裁判を開催
2021年４月13日、神戸地裁において、適格消費者団体「ひょうご消費者ネットが、 ハート管理㈱を相手に起こした「差止請求訴訟」の第４回目の裁判が開催されました。
原告からは第４準備書面を提出、被告からは準備書面(７)が提出されました。
前回同様、原告・被告の双方が提出した準備書面について、ネット上で公開されていないため、紹介することが出来ません。公開され次第、ニュースで紹介させて頂きます。
しかし、漏れ聞くところによれば、原告が公開を躊躇している理由は、被告側から「判決も出ない内に、一方的な主張を不特定多数相手のネット上に公開するのは業務妨害に当たり、止めなければ訴える」と凄まれたことが原因とのことであり、公開は、最悪、判決後になる可能性があります。
情報提供 新文珠組合（一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合）定款、その問題点を指摘し、徹底批判します
４月16日、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合（以下、新文珠組合）の定款を入手しました。
ニュース№38で紹介したように、少数でデッチ上げた新文珠組合は、３月５日に法人登記していますが、定款付随文書を読むと、１月21日に設立時社員総会を開催して定款を作成し、即日、公証人の認証を受けて登記手続きを進めたことになっています。
定款を概観したところ、よくこの内容で法務局が認めたものだと、今更ながら驚いています。
以下、その驚きの中身を紹介致します。
■第４条の事業で、①管理費の徴収、②管理業者の選定を謳い、管理業者への丸投げを正当化
今回の定款は、法人（新組合）の目的を第３条、法人の事業を第４条で、次のように規定しています。
第３条 この法人は、白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの両分譲地を管理し、所有者同士の和睦を深め、より良い住環境を整えることを目的とする。
第４条 この法人は、前条の目的を達成するため、次の事業を行う。
１ 白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの土地建物所有者より管理費を徴収すること。
２ 管理業者を選定すること。
３ 年一回以上の所有者総会を開き、管理運営の計画を立てること。
４ 運営を適正に保つため、年一回収支報告を所有者へ提出すること。
５ 分譲地の資産価値の維持向上に努めること。
６ その他当法人の目的を達成するために必要なすべての事業。
以上のように、第３条の目的を達成するためとして第４条で６項目の事業を掲げていますが、３の事業計画、４の収支報告は、総会の決議事項として、第16条に記載すべき項目であり、事業とするのは不適切です。５は第３条の目的に掲げるべき項目です。
その結果、文珠組合を法人化した真の目的は、残る１の管理費の徴収、２の管理会社の選定であることが理解できます。
和知野自治会は、何も管理しない自称管理会社を排除し住民自身による分譲地の自主管理を目指す立場から、文珠組合の動向を注視して来ました。
その結果、まず管理会社ありきで、管理会社に丸投げする姿勢に批判的な見解を表明してきました。
しかし、これほど露骨に管理会社に依存するとは思ってもいませんでした。これでは、自治管理組合の名が泣くというものです。
■第７条の正会員に、旧組合規約には無かった団体会員を新設し、第20条で議決権を大量付与
従来の文珠組合規約は、全管連に管理費を納めた者を組合員とし、組合費は全管連からの支給金頼みで、自立した財政基盤を持たないペーパー組合でした。
新文珠組合の定款第７条は、組合員という用語を使わず、代わりに会員という用語を使用し、次のように正会員と名誉会員の２種類を設けています。
第７条 この法人の会員は、次の２種とし、正会員をもって一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（以下「一般法人法」という。）上の社員とする。
(1) 正会員 白浜ホープヒルズ又は白浜シーサイドの分譲地の土地もしくは建物を所有し、会費（管理費）の支払いをしている個人又は団体
(2) 名誉会員 当法人に功労のあった者又は学識経験者で社員総会において推薦された者
第９条 正会員は、社員総会において別に定める会費（管理費）を納入しなければならない。
第７条の会員の規定は、一見すると何も問題ないように映りますが、後述する第20条の議決権を含めて吟味すると、団体会員の新設には、とんでもない仕掛けが隠されていることに気がつく筈です。
また、第９条の会費（管理費）の記載には、全管連と旧文珠組合との関係以上に、新たな管理会社と新文珠組合との関係が危ういものになる予感がして、他人事ながら危惧しています。
第20条 社員総会における議決権は、正会員が所有する区面数 (管理費納入単位数）に比例するものとする。
全管連作成の旧文珠組合規約には無かった団体会員の規定を、新文珠組合の定款に新設した理由、狙いが、この議決権の規定で明白になりました。
昨年10月17日の第１回臨時総会で理事候補として指名された川崎和木氏は、「㈱ＣＴＦの下請けの本町建設社長で、分譲地に30区画の土地を所有している」と自己紹介していますので、30票の議決権を有することになります。
㈱ＣＴＦと㈱トラスト管理の社長を兼務する大崎氏に至っては、15階建、６階建マンションを始め数多くの土地、建物を所有しているため、所有する議決権の数は少なくとも３桁に上昇るものと思われます。
その川崎、大崎の両名が新文珠組合の理事にも名を連ねているのですから、新文珠組合＝㈱ＣＴＦの御用組合と言っても過言ではありません。
なお、第１回臨時総会への参加者は、組合員と見做されなかった人達も含めて120数名だったにも拘わらず、田辺理事（現・監事）作成の議事録では「出席議決権248」と倍増していたトリックの謎が解けました。
新文珠組合に衣替えをする前に、早々と団体会員として取り扱い、議決権数の水増しをしたものと思われます。
しかし、昨年の２回の臨時総会は、旧組合規約に依拠して開催しており、団体会員の制度は未だ存在せず、大量の議決権も有していないのですから、ルール無視のデタラメな組織運営と言わねばなりません。
■第18条は、会員の臨時総会開催請求権を緩和した上、団体会員には大盤振る舞い
旧文珠組合規約は、第18条において、定時総会は年１回開催するとし、臨時総会は、「組合長が必要と認めた時、または組合員の４分の１以上の請求があった時に開催する」と規定していました。
旧文珠組合は組合員数774名と主張していたため、組合員が開催を請求するには194名以上の賛同者が必要であり、非常に高いハードルになっていました。
ところが、新文珠組合の定款第18条は、臨時総会の開催について、以下のように規定しています。
第18条 社員総会は、法令に別段の定めがある場合をのぞき、理事会の決議に基づき代表理事が招集する。
２ 総会員の議決権の10分の１以上の議決権を有する正会員は、代表理事に対し、社員総会の目的である事項及び招集の理由を示して、社員総会の招集を請求することができる。
この第18条の臨時総会開催に関する規定と旧文珠組合の規定を比較すると、代表理事が必要と認めた時との要件が消えた反面、会員の請求については４分の１から10分の１に大幅緩和され、団体会員が議決権を行使するだけで臨時総会を開催出来ることになります。
このように、団体会員制度を導入した結果、㈱ＣＴＦの組合に対する支配力は絶大になっています。
何しろ、代表理事ですら開催出来ない臨時総会を、団体会員一人の鶴の一声で開催できるのです。
■役員定数は23名以内（理事５～20名、監事３名以内）で、結成時は理事９名、監事２名の計11名
役員（理事、監事）の定数及び選任については、第26条と第27条で、次のように規定しています。
第26条 この法人に、次の役員を置く。
(1) 理事５名以上20名以内
(2) 監事３名以内
２ 理事のうち、１名を代表理事とする。代表理事以外の理事のうち、２名を業務執行理事とする。
第27条 理事及び監事は、社員総会の決議によって選任する。
２ 代表理事及び業務執行理事は、理事会の決議によって理事の中から選定する。
以上のように、理事の定数は20名以内、監事の定数は３名以内となっていますが、１月21日に開催された法人（新文珠組合）の設立時社員総会では、設立時理事９名（伊達聖、竹内正蔵、大崎好司、杉野恵、木澤保、鈴木博、川崎和木、廣瀬修、文珠四郎満）と設立時監事２名（田辺由佳、井上雷太）の計11名が選任され、設立時代表理事に文珠四郎満氏が選任されたと定款第63条（省略）に記載されています。
■第38条は「通常理事会は年１回の開催」と記載、管理会社丸投げで新文珠組合はやることがない証か
ここでは、理事会に関する規定の内、第36条と第38条を見て頂きます。
第36条 この法人に理事会を置く。
２ 理事会は、すべての理事をもって構成する。
第38条 通常理事会は、毎年定期に、年１回開催する。
２ 臨時理事会は、次の各号のいずれかに該当する場合に開催する。
(1) 代表理事が必要と認めたとき
(2) 代表理事以外の理事から会議の目的である事項を記載した書面をもって招集の請求があったとき
(3) 前号の請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合に、その請求をした理事が招集したとき
(4) 監事から、一般法人法第100条に規定する場合において必要があると認めて代表理事に招集の請求があったとき
(5) 前号の請求があった日から５日以内に、その請求のあった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合に、その請求をした監事が招集したとき
ご覧のように、第36条では、理事会設置法人であると謳い、理事会は全ての理事で構成するとしています。ところが、第38条では「通常理事会は年１回開催」としています。管理会社に丸投げした結果、新文珠組合に残された業務は殆ど無いため、理事会開催の必要も無いということのようです。
臨時理事会開催の(1)～(5)の要件は、一般法人法の規定の丸写しで、形式だけ整えたものに過ぎません。
９名の理事を選任しておきながら、新組合の運営は代表理事である文珠四郎氏と、現時点では氏名不詳の業務執行理事２名の計３名で事は足りるので、残る６名はいわば枯れ木も山の何とかの類いのようです。
とは言え、大量の議決権を有する団体会員の２名は、理事に就いているだけで睨みを効かすことが出来る規定になっています。
■旧文珠組合の規約にない「事務局長」を名乗っていた森西氏が、第59条で正式に事務局長に就任
標記のように、法人化する前の文珠組合規約には、事務局長という役職は存在せず、昨年10月17日に開催された第1回臨時総会でも「事務局長」は名乗っていませんでした。
ところが、10月17日付の田辺理事作成の「第１回臨時総会議事録」に突如、森西氏に「事務局長」の肩書きが付き、それ以降、名乗るようになりました。新文珠組合での役割の先取りですが、自身が依拠していた組合規約無視の暴走でした。
今回デッチ上げた新文珠組合の定款は、森西氏を正規の事務局長に据えるため、下記のように、第59条に事務局の条項を設けています。
第59条 この法人の事務を処理するため、事務局を設置する。
２ 事務局には、事務局長及び所要の職員を置く。
３ 事務局長及び重要な職員は、代表理事が理事会の承認を得て任免する。
４ 事務局の組織及び運営に関し必要な事項は、理事会の決議により別に定める。
これでめでたく、森西氏は誰はばかること無く事務局長を名乗ることが出来るという訳です。
しかし、第２回臨時総会で森西氏批判の声が噴出したように、かつて森西氏の甘言によりＨＲＣ（ハッピーリタイヤメントクラブ）を始めとする詐欺に遭った被害者の怨念を消し去ることは出来ません。
かつて、上野健一の指示に従い、全管連、ＺＫＲ，ＫＲＧ，ＫＲＧランド、ＫＲＧ管理と一貫して自称管理会社の中枢にいた人物が、上野健一と袂を分かったからと言って、その罪業が消えるわけではありません。
■総評：新文珠組合の実態は、管理会社（㈱トラスト管理）のダミーという相も変わらぬ構図
以上、新文珠組合の定款の問題点について、逐条毎に指摘してきましたが、総じて評するならば、自称管理会社との関係性については、全管連時代と何ら変わらないということです。
分譲地の購入者から「受益者負担」名目で金銭を騙し取るツールとして、上野健一が考案、発明した「自治管理組合」の名称を無反省に使用していることが、何よりの証左です。
上野健一絡みの分譲地は、かつては全国78箇所、現在は50箇所とのことですが、自称管理会社が隠れ蓑として自治管理組合を名乗ることはあっても、住民自ら名乗っているのは、白浜以外には存在しません。
理事９名中の２名、幹事２名中の１名、そして事務局長を加えると、12名中の４名が㈱ＣＴＦサイドの経営者及び職員で占められています。
その上、団体会員の理事２名に特権が付与されていることもあり、新文珠組合は㈱ＣＴＦの意のままになるダミー組織に過ぎません。
団体会員の理事２名以外の７名の理事は、自治管理組合の「自治」という言葉の意味を、どう理解しているのか聞かせて欲しいものです。
文珠四郎氏は、旧文珠組合の第１回臨時総会で「自治管理組合」による｢自主管理」の必要性を説きましたが、その結果が、この新文珠組合の定款では、「自主管理｣「自治管理」の名が泣きます。土地・建物所有者にとって、百害あって一利なしの組織と言わざるを得ません。
コメント
コメントを投稿