REIWA 対策委員会ニュース No.40 REIWAリゾート株ハートランド伊勢

8月 28, 2021

最新情報１７月９日、上野健一から、７月５日付の怪文書「プール金を支払えば、和知野から撤退する」が届きました

　７月９日、和知野自治会の代表理事と対策委員会事務局長宛に、上野健一より、７月５日付のタイトルのない怪文書が届きました。　差出人は、奇妙なことに、会社名、肩書（役職名）無しのハートランド・ロッジ内「上野玄津」となっていました。　その上野健一が、今後はハート管理㈱の交渉責任者として、和知野自治会との交渉に当たるとしています。以下、怪文書の本文を掲載しますが、問題のある記述には、下線を付し、編注にて批判を加えています。

上野玄津名で送られてきた怪文書（無題）

令和３年７月５日

一般社団法人和知野自治会

代表理事　（指名省略）様

同・ＲＥＩＷＡ対策委員会

事務局長　（指名省略）様

三重県度会郡南伊勢町木谷582-8

ハ—トランド・ロッジ内　上野玄津

　向夏の候、（以下、時候の挨拶文、省略）。

　さて、貴会からの平成27年12月２日付「通知ならびに要求書」の手紙を始めとする、過去の貴会とハートランド管理センター等の手紙のやりとりを拝見しておりますが、お互いの主張の溝が一向に埋まらないことを危惧しております。

　【編注：2015（H.27）年12月以降の自治会とハート管理㈱等の手紙のやりとりを見て、主張の溝が埋まらないことを危惧している、と記載しています。　しかし、2019（H.31）年12月迄の丸４年間、自称管理会社からの文書回答は１度もなく、やりとりのない手紙での「主張の溝」など生じようがありません。

　自治会の主張にＫＲＧ管理㈱（当時）が異を唱え始めたのは、2019（H.31）年12月以降のことです。】

　さらに、シティトラスト不動産グループの柴山勝也会長が白浜を始めとする分譲地の支配を狙って貴会に接触しておられます。このままでは、問題は複雑化するばかりで、問題解決の可能性は遠のくばかりです（中略）。

　貴会とハートランド管理センターの主張の相違は、お互いに譲歩し合えば解決できる問題と捉えております。

　しかしながら、現状のままでは、お互いに「大三台」分譲地の発展を阻害しているばかりで何らの希望も抱くことができません。

　現在の膠着状態を打開するためには、問題解決の大きな障害となっているお互いに積み重なった感情問題を取り除き、建設的に話し合うことができる環境を整えることが先決と存じます。

　【編注：問題解決の大きな障害は「積み重なった感情問題」等ではありません。管理もせず、契約もしていないのに、管理費を請求する管理会社の存在そのものです。】

　そのため、和知野自治会の古くからの住民の皆様には、福岡ケイ•アール•ジーが起こした諸問題によりご迷惑をお掛けした経緯もあり、責任を感じていた私•上野玄津が、ハ—トランド管理センターの交渉責任者として、貴会の承認を得られるのであれば、貴会と前向きに問題解決に取り組みたいと存じます。

　【編注：言うまでも無く、福岡ＫＲＧが起こした諸問題の全責任は上野健一にあり、どの面下げて「交渉責任者」を名乗るのか、立場をわきまえるべきです。】　

　これまでの通知文により双方の交渉条件の相違はお互いに知り尽くしており、（中略）従来の条件に固執していては、（中略）平行線のままで終わることは目に見えております。そのため、これまでのお互いの交渉条件及び交渉経緯を全て白紙化して、将来の「大三台」分譲地を見据えた抜本的な解決をめざすべきと考え、（中略）次ページに上野の考える条件をご提案させて頂きます。

　【編注：上野率いる自称管理会社の過去の悪行を全て白紙化するというのです。何とも虫の良い言い草です。　過去に犯した過ちに正面から向き合えない企業には、明日はありません。】

１．まず協議を行う前提として、下記の条件を提示いたします。

　①お互いに、これまでの交渉の内容や経緯にこだわらず、白紙の状態で建設的な解決策をめざす。

　②お互いに、実行可能な条件提示を行い、問題解決のための具体策を協議する。

　③お互いに、感情的にならず忌憚のない協議を行う。

２．ハートランド管理センターの条件提示

　貴会は、雲出台やパールランドの様に、当社への管理費不払い運動を展開しているだけの住民団体と異なり、受益者負担金（水道•温泉使用料など）の支払い義務を認めておられます。そして、貴会が提示されている条件をハートランド管理センターが了承すれば、貴会が住民からお預かりしている受益者負担金をお支払いすると明言されておられます。

　【編注：受益者負担金（管理費）と温泉・水道料金は別物です。自治会は、管理費の支払義務を認めたことなどありません。また、住民から預かってもいません。

　８項目要求をハート管理が受け入れ、履行した場合に限り、プールしている温泉・水道料金を支払うと言っているだけで、無条件の支払義務は認めていません。】

　他の分譲地の一部住民団体が当社らに対する悪感情のみで妨害行為を繰り返しながら管理費等を搾取しておりますが、貴会はきちんと筋を通されております。その一貫した姿勢は、これまで何度も頂戴した通知文にて理解しております。

　にもかかわらず、ハートランド管理センターが真摯に問題解決に取り組まず、粗雑な対応をしていたことは重々反省することを促しております。

　【編注：上野は、「他の分譲地の住民団体と比較すると和知野自治会の筋を通す姿勢は一貫している」とゴマをすり、「ハート管理㈱が真摯に問題解決に取り組まず、粗雑な対応をしていたので、反省を促した」と記載し、粗雑な対応を指示した張本人が第三者面しています。

　こんな上野を相手に交渉することは出来ません。】

　一方、貴会におかれましても「大三台」分譲地の全住民を代表する住民団体とは思えない方法で、何かと私や管理会社を批難しておられ、とても話し合いを行うような雰囲気ではありませんでした。

　お互いに言いたいことは多々あるかと存じますが、これらを全て捨てて、お互いに歩み寄らなければ、問題解決ならびに「大三台」分譲地の発展には至らないと考えております。

　そのため、ハートランド管理センターとしては、思い切ったご提案をさせて頂きます。　まず、大前提として、　

　①私設水道施設ならびにトラスト管理名義の道路敷に埋設されている水道管・温泉配管等のインフラ施設を貴会に移管します。

　【編注：自治会が５月８日付「通知並びに申入書」で申し入れたのは、道路敷に埋設されている水道管の行政移管（津市への無償譲渡）のみです。

　なお、温泉配管等を含む私設水道施設を自治会に無条件で無償譲渡するというのであれば、大歓迎です。】

　②そして、大三台分譲地の管理事業からは撤退致します。　

　この大前提をもとに、抜本的な解決をめざして貴会と話し合いの場を持ちたいと存じます。

　上記のインフラ施設を貴会に移管すれば、その後の方針として貴会が自主運営されるのか、自治体に移管されるのかは貴会のご判断になります。分譲地の今後を考えれば、この方法が一番現実的であると考えます。

　貴会におかれましても、これまでの交渉条件や交渉経緯にこだわらずご検討を頂けるのであれば、私•上野が交渉の場にお伺いさせて頂きます。なお、貴会サイドで新たな条件があるのであれば、駆け引きのない真摯な条件を事前にご提示頂きたくお願い致します。　

　【編注：自治会の駆け引きのない条件は、①水道施設の行政移管、②温泉施設の自治会移管、③自称管理会社（ＲＥＩＷＡグループ）の無条件撤退だけです。】

　管理事業主と言う立場であるハートランド管理センターとしては、これ以上、無益な管理会社としての交渉事を繰り返す意思はございません。この話し合いで結論を出して双方の合意に基づいて問題解決を図りたいと願っております。

　上記をご理解賜り、以下の条件提示をご検討頂きたく存じます。

１．過去の未払い金のお支払いについて

　貴会は、ハートランド管理センターへ支払われるべき、同社が負担している津市の水道使用料、及び温泉使用料について、これを住民の皆様から預かっておられます。そして、その内の775万4000円は時効であると主張されておられます。ハートランド管理センターとしては、組合員からの預かり金の時効など理にかなう訳もなく当然異議がありますが、この争い事が障害になって根本的な問題解決が図れないのは無益なことと判断し、この件に関しては一切反論しないようにと、上野が説得いたします。

【編注：時効の援用に異議があれば裁判で白黒付ければ良く、それが出来ないから反論しないのであり、恩着せがましく「説得」等と書くことではないのです。】

　したがって、残りの未払い金1479万334円をハートランド管理センターにお振込み頂ければ、全てプール金（預り金）が精算されたとして処理をいたします。この他の事項においてもお互いの意見の相違はあるかと存じますが、「小異を捨てて大同に就く」ことを最優先として問題解決に臨みたいと存じます。

　【編注：ここに上野の狙いが示されています。プール金を振り込んだら最後、約束が反故にされるのは確実です。過去に嫌というほど経験して、得た教訓です。】

２．当社が運営し電気料金等も支払い続けている私設水道等の移管について

　前記の未払い処理が完了した同時点で、ハートランド管理センターが保有している水道等のインフラ施設と運営権利を貴会に無償譲渡いたします。

　【編注：これについても直前の編注と同じです。】

　なお、シティトラスト不動産が道路を自治体へ無償（有償？）移管する提案をなされているとのことですが、この件に関しては後述いたします。

３．「大三台」分譲地の管理事業に関して

　①当分譲地のインフラ施設・運営権を貴会に譲渡した日より、ハートランド管理センターは当分譲地の管理事業を停止し、撤退いたします。

　②ハートランド管理センターが撤退した後の当分譲地の管理は、貴会が責任を持って実施して下さい。建物所有者に対する「給水」責任も同様に果たして下さい。

　③当分譲地にあるRE I WAリゾート•グループの所有区画は販売用地であるため、ハートランド管理センターが管理業務を終了した後も販売活動を行います。貴会はその販売活動を妨害しないようお約束をして下さい。

　【編注：上野一味（REIWAグループ）は、和知野の管理業務から撤退するが、販売活動は続けるので邪魔をするなと言っています。撤退の真意を疑う由縁です。】

４．合意決定後に検討すべき課題

　①ハートランド管理センターは、貴会との協議の上、合意に達すれば当分譲地から撤退いたしますが、上野が関わった不動産販売会社等が販売した区画•建物のお客様には、絶対にご迷惑をおかけすることがあってはなりません。そのため、管理事業の引き継ぎに必要な業務、引き継ぎ後に想定される「まちづくりに必要となる資金（家屋建築負担金等）」の取り扱い等の諸問題に対する取り決めを両者間で行いたいと存じます。

　【編注：撤退後も上野一味が販売した土地・建物の所有者に迷惑を掛けないため、必要な資金（家屋建築負担金等）」の扱いを自治会と取り決めたいという、とんでもない提案を持ちかけて来ました。

　「家屋建築負担金等」は、20年前に上野一味が和知野に登場した時、道路の行政移管・公営水道導入を約束し、そのために分譲地を再整備する資金が必要であるとの口実で徴収し始めたものです。

　上野一味登場後、僅か数年で、温泉受湯権利金を含め２億数千万円も搾取しているのですから、約束通り、道路・水道の行政移管を履行する義務があります。】

②貴会は、当分譲地内の土地のみ所有者を含めた全所有者が認めた団体ではありません。

　したがって、貴会が管理することに反対する方々もおられるはずです。土地•建物の全所有者に貴会が当分譲地を代表する住民団体である事を告知し、承認を得て頂きたいと存じます。

　【編注：盗っ人猛々しいとはこのことです。ＺＫＲの偽装破産後に登場したＫＲＧやＲＥＩＷＡグループを、正当な管理会社として承認した所有者が何割いたと言うのでしょうか。恐らく１割に満たないと思います。

　ＲＥＩＷＡこそ、不在地主を含めた全所有者に「管理会社としての承認」を取り付けてから言うべきです。怖くて出来ないでしょうが…】

　また、今後起こり得る管理上のクレーム等を当社らに押し付けないようお願い致します（当社グループのお客様に対しては、今後とも管理業務を除いたアフターフォローをさせて頂きます）。

　【編注：これも盗っ人猛々しい典型です。かつて管理上のクレームにまともに対応したことのない輩が、管理放棄の「ツケ」を自治会に押しつけ、責任逃れをしようとしています。】

　③貴会が自主管理に移行される場合、想定外に起き得る問題もあるかと想定しています。　移行期の混乱を避け、スムーズに自主管理に移行できるよう万全の準備をお願い致します。しかし、台風などの防災等について、必要な場合は、貴会の要請に応じてハートランド管理センターがお手伝いすることはやぶさかではありません。

　【編注：２ヶ月に一度の水道の検針と外灯の蛍光管の交換だけを請け負っている管理人に何をさせるつもりでしょうか。ハート管理㈱の空手形は、もう結構です。】

５．シティトラスト不動産グループに関して

　シティトラスト不動産グループ及び柴山勝也会長に関しては、すでにネット等でも調査済みと存じますが、貴会が懸念されている通り、信頼に足りる企業ではありません。　同グループは中国人対象のビジネスホテル展開を主事業として、現在、大手銀行を除く約20の信用組合と取引があり、約17社において約500億円の借入金があります。コロナ禍でビジネスホテルの運営が壊滅状態になり、生き残りを賭けて白浜を始めとする当社らの分譲地の占拠を目的に様々な画策を行っています。白浜分譲地の一部住民による自主団体が甘言に乗って迷走している事は、貴会もよくご存じのはずです。　同グループの柴山会長とは、協議を行っているとの事なので、すでに気づかれているかと存じますが、当分譲地の発展はおろか、住民の方々の生活環境の改善さえ視野にはありません。シティトラスト不動産グループは、分譲地の管理も区画販売も経験がなく、素人集団です。目先の生き残りの手段としか考えていないため、もし「大三台」分譲地で目先の利益が得られなければ放置する懸念もあります。現時点では、貴会に対して甘言を述べているかと思いますが、いつ寝返るか分かりません。上野自身もハートランド管理センターも約束事を無視され、目的のためには手段を選ばない無謀な行為に驚いております。　なお現在、ＲＥＩＷＡリゾート•グループはトラスト管理（シティトラスト不動産の子会社）と裁判中です。その詳細を述べる訳にはいきませんが、トラスト管理の主張は倫理的にも信義的にも反しており、徹底的に戦う方針です。そのため、裁判は長期化すると想定しております。この裁判においてトラスト管理は分譲地の土地•建物所有者を無視した主張を行っております。しかし、いくつかの分譲地の方々には、トラスト管理の正当性を主張して分譲地の管理権利があると言った趣旨の説明をされているようです。　貴会におかれまして、もし裁判の内容に関してお知りになりたい場合は、いつでも詳細をご説明させて頂きますが、おそらく貴会がトラスト管理から受けた説明との違いに驚かれるかと存じます。　これらの事を充分に推察されながら、トラスト管理を含むシティトラスト不動産グループ（柴山勝也会長）に充分気をつけて対応されるようご注意申し上げます。

　【編注：自治会が道路の行政移管に向け、所有者である㈱トラスト管理と協議していることを意識して、親会社である㈱シティトラスト不動産への悪口雑言の限りを尽くしていますが、その対象の主語をＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱に置き換えてみると、ピタリと当てはまることに気づきました。まさに天に唾する行為です。】

　以上、「大三台」分譲地の問題解決をめざして、その前提条件をご提示いたしました。ご検討を頂き、貴会が当社ならびに私（上野）との協議再開に同意されるのであれば、具体的な場所・日時の打ち合せをさせて頂きたく存じます。そして、何よりも根本的な解決をして、当社が「大三台」分譲地から撤退した後も、お互いに新たな協力関係を築いていけるよう切望しております。

　【総評：以上、上野の提案を吟味してきましたが、自らの過去の悪行の数々に目を反らし、あたかも救世主、時の氏神とでも言いたげに振る舞う上野を交渉相手とすることは出来ません。半世紀前の名コメディアンの言葉を借りれば「お呼びでない」のです。

　ＲＥＩＷＡ・ハート管理の代表取締役は和泉一であり、和泉一以外との交渉は有り得ません。】

５月８日、和知野にて、ＫＲＧ対策住民協代表者会議が開催されました

　第23回代表者会議は、和知野自治会集会所にて、南志摩２名、雲出台３名、ミサワ２名、和知野４名に、オブザーバーとして初参加の「伊勢スリーパークヒルズ管理協会」２名を加えた計13名にて開催されました。

　以下、各組織からの報告を掲載しますが、和知野については、ニュース記事と重複するため、割愛します。

　■ミサワホームランド榊原自治会

　 ①ＲＥＩＷＡの売り出しで中古住宅が３棟売れた。

　１棟目を購入した直後に入会した別荘会員への温泉・水道料金は、水道基本料月額1,980円、温泉基本料月額3,667円、2ヶ月で合計11,294円と高額だった。

　従来からの会員は、全国一律の高い料金の支払いを拒否し、弁護士を通すことで、産双ミサワホーム時代からの旧料金を支払い、１万円を超すことはなかった。

　「ハートランド・ミサワ管理契約書」を送り付け、温泉施設維持管理費名目で65,000円、税込71,500円を請求されたが、本人は絶対に払わないと言っている。

　自治会は不当な金銭要求を拒否すると共に、新入会員に対しても従前会員と同一料金体系にするように、ハート管理㈱に求めていく。

　②２棟目を購入した人は、中古住宅をリフォーム付き、温泉受湯権利金115万円と隣接する空地込みの条件で、400万円を支払ったが、リフォームの実態は、道路から見える外壁の塗装だけで、裏側は塗装せず、屋根も補修しない手抜工事だった。

　③３棟目の物件の裏は谷になっていて、壁にひびが入っていたが、ペンキを塗ってごまかし、リフォーム済みとして売っていた。

　■雲出台自主運営会

　①12月初～４月20日、ＲＥＩＷＡの売り出しで、土地14区画、中古住宅１棟が売れたというが、土地の買い主に同一名義が多く、サクラの可能性もある。

　②売り出し期間中の週末には、上野健一が品川ナンバーのレクサスに乗ってよく来ていた。

　③４月14日、㈱トラスト２社の大崎社長に、意見交換会開催申入の文書を送ったが、未だ文書回答はない。

　２日後の16日、文書を読んだ代理人の中尾弁護士から電話があり、「ハート管理㈱との訴訟を７件抱えており、ＲＥＩＷＡを潰すために自主運営会の裁判にも協力したい」と、情報交換を申し入れてきた。

　④３月24日、雲出台管理事務所の外壁に、大阪地裁の仮処分決定（管理事務所の土地、建物の譲渡・転貸を禁止）の公示書を、津地裁の執行官が掲示した（詳細はニュースNo.39を参照）。この仮処分裁判は、中尾武史弁護士が担当したとのこと。

　⑤債務不存在確認訴訟は、ハート管理㈱の手前勝手な和解案に対し、道路・温泉・水道などを所有していない同社とは和解しない旨を記した自主運営会側の準備書面(4)を提出した。

　⑥それを読んだ同社の弁護士は、「㈱トラスト管理の所有になっていたことは知らなかった。確認するので次回期日を延期して欲しい」と申請し、４月16日の期日が５月に延期された。

　⑦ハート管理㈱が反論の準備書面(5)を提出したが、かつて彼らが所有していた全国の分譲地の道路等のリスト56頁以外は５頁に過ぎず、とても反論とは言えない代物で、当方の弁護士も理解に苦しむと言っていた。

　⑧昨年12月、前葉市長宛に、ハート管理㈱が行政指導に対する「報告書」を提出し、「タンク清掃等を実施したいが、自主運営会のＫ会長の横領による資金不足のために実施できない」と事実無根の主張をしているので、名誉毀損で損害賠償請求することを考えている。　他に、岡田稔の代わりに齋藤和生が水道技術管理者に就いた、との変更届が出されていた。

　⑨今年２月26日、津市環境保全課は、再三の行政指導に従わないハート管理㈱に対し、横領云々の言い訳は無視し、何項目かの改善を求める「通知書」を出した。　ハート管理㈱は「３月末迄のタンク清掃実施」を回答したが、未だに実施しないため、命令が出る予定だ。

　■南志摩オーナーズクラブ

　①３月26日、㈱トラスト２社の大崎社長宛に、道路を所有する貴社が、昨年12月にハート管理㈱との賃貸借契約を解除したとの情報を得たので、今後の分譲地についての意見交換会の開催を申し入れた。

　②同時に、分譲地所有者約1000名に、上記を情報提供し、今後、㈱トラスト２社と協議していくが、ハート管理㈱には管理費請求権が無いので、請求には応じないように要請する簡単な文書を送った。　それを見たハート管理㈱は、４月６日付の文書を所有者全員に送り、クラブ批判だけでなく、㈱トラスト２社との泥仕合を事細かく記載し、何も知らない者にまで情報提供して、却って墓穴を掘っている。

　③大崎社長より、４月15日付の「意見交換に応じる」との文書回答があり、現在、日程調整中である。

　④中尾弁護士から「クラブが勝訴した裁判資料が欲しい」と連絡してきた。個人情報をマスキングした判決文を渡そうかと思っている。　中尾弁護士の話によると、係争中の７件の裁判の中で管理費を巡ってハート管理㈱側が負けたという話が一切出てなく、クラブからの文書で初めて知ったという。

　⑤４月24日からＲＥＩＷＡが売り出した。新聞の全面広告には「先着20組」と書かれていたが、売れているかどうか不明だが、結構見に来ている。

　⑥12月～２月頃、廃墟ホテルの裏手にＲＥＩＷＡが、ＴＶ、洗濯機などの家電や布団などの廃棄物を大量に放置していた。廃墟ホテルの所有者＝㈱シティトラスト不動産に善処しなければ県や町に相談すると伝えると、直ちに伊勢警察に通報した。実況見分に来た警察が、立ち会った齋藤に撤去を指示すると、きれいに撤去した。

　ところが、撤去した廃棄物は、地元の住民（前木谷区長）所有の山林に無断で捨てていたことが発覚した。

　今度は県と町が来て、改めて撤去を指示した。従わなければ刑事事件として処理される。個人が不法投棄した場合、５年以下の懲役または1,000万円以下の罰金、あるいは両方だが、法人の場合には３億円以下の罰金という重い刑罰を受ける可能性がある。

　①パールランドは国立公園なので勝手に立木を伐採することは許されないが、ＲＥＩＷＡが再分譲開始前に、見栄えを良くするため無断で大量に根元から伐採した。

　クラブの告発を受けた環境省は、山桜を３千本植栽するように命じた。ＲＥＩＷＡは８百本の山桜を仮植えのつもりか、10本ずつの束にして、またも木谷区住民の所有地に無断で植えていた。抗議されて他所に持って行って植えたようだが、残りの2200本は植えていない。

　■伊勢スリーパークヒルズ管理協会

　報告に入る前に、読者の理解を助けるため、同分譲地の沿革について、以下に紹介させて頂きます。

　1968年頃、三重県伊勢市上野町の山林を複数の不動産会社が投資目的で開発し、「グリーンコートヒル」の名前で分譲を開始したが、71年のオイルショックで倒産した後は、荒れ果てた休眠分譲地となっていた。

　1989年、東洋三研㈱が巨費？を投じて私設水道などの再整備に乗り出した。同年９月には、資本金３千万円の子会社「㈱宮川スリーパーク・ヒル」を設立し、同分譲地の管理運営に当たらせた。

　2002年、ノシアス理想都㈱は、経営悪化した東洋三研㈱所有の分譲用地を買収し、販売活動を開始した。

　2003年、ノシアスグループは、東洋三研㈱所有の道路や私設水道等の共益施設を買収すると共に、共益施設の管理会社「㈱宮川スリーパーク・ヒル」を資本参加の形で傘下に収め、上野健一が代表取締役に就任した。同時に「伊勢上野自治管理組合（理事長上野健一）」をデッチ上げ、グループ企業の「㈱環境整備」を事務局とした。

　その直後、伊勢スカイランドと名称変更し、「天然温泉付き分譲地」として大々的に売り出し、組合員専用の「天然温泉露天風呂」を無料で利用できるとか、区画限定で温泉水を給湯するとか、謳っていた。

　しかし、同分譲地に温泉源は存在しないため、よく見ると「県下の他分譲地（大三台）からタンクローリー車で運輸する」と記載していた。だが、分譲地販売を終えると、露天風呂も給湯区画も姿を消した。

　2012年８月、ＺＫＲが民事再生申請後は、事業を引き継いだ㈱ＫＲＧ（ランド、センター含む）、ハート管理と、どの自称管理会社も「管理対象外区画」として、管理放棄を正当化し、管理費も水道料金も請求しなくなった。

　2015年２月、道路・水道等の生活インフラを自主管理する目的で、「一般社団法人・伊勢スリーパークヒルズ管理協会（以下、協会という）」が別荘所有者を主とする58名により設立され、現在に至る。

　①協会は58名で構成していたが、昨年12月、代表理事を６年間務めた人物が、その運営に対する批判が高まると、総勢18名の会員を引き連れて脱退し、ハート管理㈱に「管理契約を結んでくれ」と泣きつき、上野の懐に逃げ込んだため、協会は分裂した。

　この時、前代表理事は、総会の承認を得ること無く、約116万を勝手に返金していた。

　②その後の調査の結果、前代表理事は、協会の年間予算の半分近くを占める役員報酬（240万円）を受け取りながら、協会業務に従事する度に日当５千円を自らに支給、旅費交通費名目で領収書無しでのガソリン代支出、領収書の偽造など、管理協会を食い物にし、総額460万円を横領していたことが判明した。

　背任横領で警察に相談したが「民・民のことには介入できない。民事訴訟を起こしたらどうか」と言われた。

　【その後届いた情報では、前理事長が「総会を開催せず、当時の理事の承認を得ていた」と認めたため、前理事８名に対して、268万4,680円を６月１日迄に返金するよう要求したが、返金が無いため、７月中に民事訴訟を起こすように弁護士に依頼した。また、約200万円超は前理事長個人の横領と判断し、個人への民事訴訟を８月中に起こす予定とのこと。】

　③分裂派の何名かは、ハート管理㈱の庇護の下、管理人を名乗り、傍若無人に振る舞うようになった。

　2021年２月11日、協会が管理している水道管の破裂を自称管理人が見つけると、ハート管理㈱は勝手に修復工事を行い、その後、「累積の未納水道料金だ」として会員１人当り95万円を請求して来た。

　④今年３月10日、自称管理人が分譲地入り口のゲートを閉めて施錠するという暴挙に出た。分譲地への出入りが出来なくなり、一晩足止めされた協会員もいた。

　そのためカッターで錠を切り、出入り可能にすると、ハート管理㈱が「器物損壊で訴える」と難癖を付けてきたので、通行妨害で警察に相談したが、民事不介入を理由に「自分たちで解決して」と言うだけだった。

　⑤分譲地の道路を所有している㈱トラスト管理に電話して、ハート管理㈱対策への協力を要請すると、３月20日、大崎社長、森西、田辺の３氏が来訪した。同社が所有する道路等を管理する意思の有無を尋ねると、管理は無理と断言し、協会への譲渡話に移行した。

　その後、森西氏を窓口にして譲渡価格の交渉を続けた結果、低額での譲渡契約を締結することが出来た。

　⑥かつて管理会社が掘削したメイン水源の井戸とポンプ小屋に温泉源㈱の地上権が設定されていたが、ＺＫＲ時代に台風で崩壊し、今は跡形もない。

　協会が管理している水道の水源は、かつての補助水源で、谷川の水を揚水している。分譲地と補助水源の高低差が大きいため、４つの水道タンクと各２台のポンプが置かれ、途中にも加圧ポンプがあるが、30年以上経っているため老朽化が激しく、維持・管理も大変である。

　【その後届いた情報では、現在利用しているタンク４個のうち２個に地役権が設定されており、水道管が埋設されている道路にも約80箇所の地役権が設定されている。この問題については、メイン水源が破壊されて存在しない場合、それに付随する地役権は無効であるとする考え方と、有効であるとする考え方との両論があるので、問題の解決には時間がかかりそうである。】

　⑦管理協会の現状は、18名の脱退で収入が350万円に激減しても必要経費は変わらず、超緊縮財政を強いられ、１月に就任した現代表理事の報酬はゼロである。

　一方の脱退派は、管理協会が給水している水を飲みながら管理費を払わず、協会が管理する４つの水道タンクの出入り口のフェンスに鍵をかける妨害をした。

　【その後届いた情報によると、３月15日、弁護士から「令和２年12月にトラスト管理とハート管理の管理契約が破棄されているので、ハート管理㈱が鍵をかけるなどという行為は許されない。今後行えば行政処置をとる」旨の文書を送ってからは、鍵をかけるなどの行為は無くなった、とのことである。】

ハート管理㈱が、非会員と土地所有者だけに、６月２日付の「管理費請求書」を送付したのは、何故でしょう

　６月初旬、自治会未加入の定住の方より、「例年より数ヶ月も早くハート管理㈱から管理費の請求書が届いた」との情報に加え、①６月２日付の建物所有者宛の管理費請求書、②同日付の和泉文書が提供されました。

　６月18日には、首都圏在住の土地会員の方から、①６月２日付の土地所有者宛「管理費請求書」②同日付の「和泉文書」が提供されました。

　昨年は、殆どの定住会員には管理費の請求書は送られて来ませんでした。そのため、管理費の徴収を断念したものと思っていました。しかし、一部の方には請求し続けていることが確認されました。

　■昨年に引き続き前払特典（今回は３年のみ）を謳い集金を焦る、苦しい台所事情

　６月２日付の和泉文書「令和４年度『受益者負担金（管理費）』のご通知」は、次のように記載しています。

　「大三台においては、次年度の受益者負担金（管理費）のご案内を、９月頃にご請求させて頂いておりますが、コロナ禍の今年度限り、かなり早めではございますが、例外的に６月より開始させて頂きたいと存じます。」

　例年より早い請求への苦しい言い訳をした上で、２頁の「令和４年度（または３年分前払い制度）の受益者負担金のお振込み要領」は、次のように謳います。

「Ａ案：従来からの管理費

　　　　土地所有者　33,000円

　　　　家屋建築者　37,715円

　Ｂ案：３年分の納付特典

　　　　土地所有者　68,000円（31,000円お得）

　　　　家屋建築者　78,000円（35,145円お得）」

　この字面だけ読めば、いかにもお得に見えますが、本来支払い義務のない管理費です。請求するだけでも振り込め詐欺に該当します。

　こんな見え透いた詐欺商法を２年も続けて展開しなければならないほどに、ＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱の台所は火の車のようです。

　上野健一は、白浜の貸別荘建築・販売が好調だった数年前、民泊ブーム、東京五輪、ＩＲ（政府公認賭博）等を当て込み、経営破綻した白浜のホテル、旅館を手当たり次第に買収し、我が世の春を謳歌していました。

　ところが、その絶頂期の2017年を前後して、沖縄・今帰仁、三重・南志摩の両分譲地の管理費を巡る裁判にて、最高裁の上告棄却により、㈱ＫＲＧ（ＫＲＧ管理㈱）の敗訴が確定し、潮目が変わりました。

　白浜分譲地を巡る不祥事（刑事事件）が相次ぎ、マスコミを賑わせ、各地の分譲地所有者が公然と異議を唱えて、管理費の不払い運動に立ち上がりました。

　そこに昨年来のコロナ禍がトドメを刺し、かつて買いあさったホテル・旅館群を売り尽くしても追いつかないほどに経営が悪化しました。

　■非会員と土地のみ所有者だけに管理費を請求し、定住・別荘会員には何故請求しないのでしょうか

　答は簡単明瞭です。自治会員に幾ら脅し付きで管理費を請求しても、誰も支払わないということを、この数年の経験で、やっと学習したのです。

　それにしても、請求書を送る郵送料、手間賃の無駄使いに今頃気づくなんて、何と愚かな輩でしょう。

　では、非会員と土地のみ所有者（土地会員を含む）に管理費請求書を送り続けているのはなぜでしょうか。

　それは、土地のみ所有者（不在地主）の内、誰が自治会の会員か否か、上野一味は把握していないため、一律に送るしか方法がないのです。

　今や上野一味（ＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱）は、管理費だけでなく、プール金の内の温泉料金についても徴収を断念したように思われます。

　それは、時効を援用した温泉・水道料金の内、温泉料金の分には異を唱えず、水道料金についてのみ、「本来、住民が津市に支払うべき料金をハート管理が立て替えて払っているので、一般債権ではなく立替債権であり、時効は成立しない」との珍説で、弱々しく反論することしか出来なくなっているからです。

　上野一味が非会員（大半が不在地主）をターゲットに管理費請求を続けているのは、何も管理していない実態を知らない人達が、支払い続けているからです。

　自治会は、定住・別荘・土地の別なく、管理費の支払拒否を貫いていますが、何の問題もないことを丁寧に説明しながら、自治会加入を促進する必要があります。

上野健一が、ハートランド㈱の社名を、㈱千光住研（センミツジュウケン）に変更し、自ら代表取締役に就任していました　　

　６月２日付和泉文書の３頁以降は「今後の管理会社と住民自治会様との協働について他分譲地の例をご紹介します」という長いタイトルの添付資料です。

　この添付資料は、ハート管理㈱が「あじろ南熱海が丘自治会」の代理人弁護士石原晋介氏に送った令和３年５月吉日付の和泉文書ですが、その３頁には、稀代の詐欺師上野健一に関し、次のような記載があります。

　「令和３年４月１日付で、グループ会社である、住まいを研究する株式会社千光住研（旧商号ＫＲＧランド株式会社）の代表取締役として、事業再生コンサルタントの上野玄津氏に就任して頂きました。石原先生との今後の協議に関する担当責任者となりますので、よろしくお願いいたします。」

　上野健一（最近は法名＝坊主名の玄津を名乗る）は、2013年８月の民事再生の申請による偽装倒産（詐欺再生）の成功以降、ＫＲＧグループやＲＥＩＷＡグループの役職には就かず、黒幕として君臨して来ました。

　しかし、ここ数年は白浜を舞台にした不祥事が相次いでマスコミを賑わした挙げ句、折からのコロナ禍の直撃を受け、経営破綻の淵に追い込まれました。

　さらに、昨年までスポンサーとして蜜月関係にあった㈱シティトラスト不動産（以下、㈱ＣＴＦ）と仲違いし、訴訟合戦を演じるほどに関係が悪化し、経営悪化に拍車がかかっていることもあり、もう操り人形（和泉一）には任せておけないと、自ら表舞台に立って陣頭指揮を執らねばならないほど、追い詰められているようです。

　■㈱千光住研のルーツは㈱環境整備

　上記の参考資料は、㈱千光住研（旧商号ＫＲＧランド㈱）と記載していますが、ＫＲＧランド㈱が一足飛びに㈱千光住研に社名変更したのではありません。その間の２年間は「ハートランド㈱」を名乗っていました。

　その事実を隠すのは、繰り返される社名変更回数を、少なく見せたい意図が窺えます。

　社名（商号）変更は、詐欺師上野健一の得意芸です。悪評が定着すると社名を変更する「目眩まし作戦」で、過去に何度も社名変更を繰り返してきました。

　そのルーツを辿ると、上野一味として初めて和知野に登場した「㈱環境整備」です。同社の社名の変遷は以下の通りです。

　1995年９月13日、㈱環境整備設立

　2006年９月15日、㈱宅地開発研究所・京都

　2008年１月３日、㈱第18代山城呉服問屋千光商店　

　2008年６月４日、㈱千光

　2014年５月29日、ＫＲＧランド㈱

　2019年５月１日、ハートランド㈱

　2021年４月１日、㈱千光住研

　このように僅か26年間で７回も社名を変更していること自体、尋常ではなく、上野率いる企業群のいかがわしさの証です。　

和知野自治会との協議を拒み続けた上野一味が、あじろ南熱海が丘自治会との定期協議を約束した奇々怪々

添付資料には、ハート管理㈱とあじろ南熱海が丘自治会との協議会設置に関する覚書(案)が掲載されています。以下、その全文を掲載致しますので、ハート管理㈱に都合良く作成されていることを、ご確認下さい。

管理会社ー自治会の協議会設置に関する覚書(案)

　あじろ南熱海が丘別荘地（以下、「本別荘地」という）の管理を適切に運営するために、管理会社であるハートランド管理センター株式会社（以下、「甲」という）と、本別荘地住民の代表であるあじろ南熱海が丘別荘地自治会（以下、「乙」という）は、甲乙双方の課題の洗い出し及び解決策を協議するための協議会（以下、「本協議会」という）を設置することに同意した。以下、本協議会を運営する基本的考え方を覚書（以下、「本覚書」という）として取り交わす。

＜本協議会の目的及び運営方法＞

・本協議会は、本別荘地の管理が適切に実施され、住民が快適、安心、安全に生活できることに必要な課題を協議し、その解決策の策定、実施、結果の考察を甲乙双方で行うことを目的とする。

・本協議会は、甲乙双方の代表者若干名にて構成する。なお、必要に応じて代理出席者及び追加出席者を認めることができる。甲・乙の役員変更、欠員等が生じた場合、変更・補充後の役員を代表者とする。

・双方とも専門職代理人の同席を求めることができる。ただし、専門職代理人は本協議会の構成員とはならない。

・本協議会設立時構成員は、以下の各３名とする。

甲）代表取締役和泉一、執行役員鈴木延尚、管長上野玄津

【編注：不思議なことに、甲の代表者３名の中に，上野健一がハート管理㈱の役職名ではなく、宗教法人上の役職と法名「管長上野玄津」として参加していることで、およそあり得ない設定です。】

乙）自治会会長■■■■、副会長■■■■、副会長■■■■

　　（乙の代理人弁護士石原晋介）

・本協議会は、原則として本別荘地の管理事務所にて、隔月開催とする。なお、やむを得ない事情により、リモート会議、電話会議等で行うことがある。

•本協議会の具体的開催日時、協議する議題は、予め電子メールを含む文書（以下、「文書等」という）にて甲乙双方が確認する。

・やむを得ない事情で本協議会の開催が不可能な場合は、予め文書等にて相手方の了解を得ることとする。

・本協議会の記録は、甲が協議の当日文書で２部作成し、乙の了承を得て内容を確定し、甲乙双方代表者押印のうえ、各々１部ずつ保管する。

＜本協議会で取扱う検討事項＞

・本別荘地の管理契約、温泉利用契約等の条文の検討と最終案の決定。

　【編注：各種契約書の案文作成に自治会を当事者として参加させることで、契約の強制力を一段と高める効果を狙っています。】

・本別荘地で喫緊の課題となっている事項の解決策の立案（実施事項・実施スケジュール・予算等）及びその実施結果の協議。なお、具体的課題は以下を基本とするが、甲乙双方の協議で追加または削除することができる。

〇本別荘地温泉の安定的な供給体制の確立

〇本別荘地汚水処理設備の安定稼働の確立

〇本別荘地におけるテレビ受信設備の安定稼働の確立

〇本別荘地内道路の適切な整備と熱海市への移管手続きの推進

〇本別荘地内樹木の剪定等による安全確保の推進

〇本別荘地内ゴミステーションの適切な利用の徹底

〇本別荘地において甲が実施する管理業務の年間計画（実施事項・スケジュール・予算等）及びその業務実施結果の協議と、情報開示

〇本別荘地管理費等の確実な徴収

　【編注：ここに、本覚書(案)の意図が露骨に表現されています。本来支払い義務のない管理費が、本覚書(案)に基づいた契約を結ぶことで、管理費を支払う義務が発生する仕掛けです。】

〇その他、甲又は乙が本協議会で検討を希望する事項＜甲乙の責務＞

・甲乙双方は、本協議会が円滑かつ有意義に行われるよう、誠意をもって協議しなくてはならない。

・甲又は乙は、正当な理由なく本協議会の開催を拒否してはならない。

・甲乙双方は、反社会的言動（恫喝・暴力等）を相手方に行ってはならず、また反社会的組織とつながりを持ってはならない。

　【編注：この項目については、反社会的組織そのものである上野一味が言うのですから、悪い冗談、ブラックユーモアという他ありません。】

・甲乙双方は、協議会構成員が本覚書、協議会への参加、協議会議事録の承認、協議会での決定事項の承認すること等に関し、法令・内部規則等に従い必要な手続を全て履践し権限を授与しなければならない。

・甲乙双方は、協議会構成員に変更が生じた場合、速やかに相手方に書面等により通知をしなければならない。

＜本覚書に違反した場合の取扱い＞

・甲が違反した揚合、違反状態が解消されるまで、乙住民が管理費又は温泉使用料支払を拒否しても、支払いを求めてはならない。

　【編注：過去の経緯を見るまでもなく、上野一味の約束が履行された例しがなく、不渡り手形に終わることは火を見るよりも明らかです。

　この空手形発行の真の目的は、抱き合せ規定の次項を自治会に呑ませることにあります。】

・乙が違反した場合、甲は該当者個人の管理費徴収額の５０%を追加徴収することができる。なお、乙の代理人である石原晋介には、この条項は適用しない。

　【編注：乙が本覚書に違反した場合、乙の構成員である自治会員個々人へのペナルティとして、５割増しの管理費を徴収できるというとんでもない規定です。こんな覚書に自治会役員が同意するとしたら、自治会員に対する背任行為であり、自治会の自殺行為です。】

くその他＞

・本覚書は2021年３月３日より施行する。

・本覚書の内容に関する疑義・修正は、甲乙協議してその取扱いを決めるものとする。

・甲が何らかの事情により、社名を変更したり、又は本別荘地管理業務を他社に事業承継する場合でも、新名称の会社又は事業承継者は、本覚書の新たな甲として、位置づけられるものとする。

　【編注：社名変更の場合はともかく、事業を他社に譲渡（承継）した場合には、1955（S,30）年９月29日の最高裁判決にて確定した法理『譲渡人と譲受人による契約上の地位の移転の合意が効力を生ずるためには、原則として、契約の相手方の承諾が必要』が適用されます。　

つまり、契約の相手方（個々の契約の当事者＝自治会員）の承諾＝同意が必要であり、事業承継者が自動的に甲の地位に位置づけられることなど有り得ません。】

　■本覚書の締結は、自治会の自殺行為に他ならない

　以上、覚書(案)全文を紹介しつつ、余りにも酷い項目については、編注で指摘しておきました。

　あじろ南熱海が丘自治会は、上野一味の管理放棄に対し、管理費支払保留で対峙していた時期もありました。

　しかし、白浜の貸別荘建築の成功で味を占めた上野健一が、柳の下の２匹目の泥鰌を狙い、2018年、同分譲地を再び売り出すために僅かばかりの化粧直しを施しただけで、支払い保留の方針を解除し、自治会員に管理費支払いを指示するという過ちを犯しました。

　今回、上野の口車に乗って、本覚書を締結するようなことがあれば、前回の二の舞に止まらず、自治会員に対する背任行為、自治会の自殺行為となりますので、同自治会役員の方には、慎重な対応が求められます。

６月８日、㈱トラスト２社の大崎社長宛に、同日付「代表理事交代のお知らせ」を送付しました

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2021年６月８日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一社和自発第18号

株式会社シティトラスト不動産

株式会社トラスト管理

代表取締役　大崎　好司　殿

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(一般社団法人)和知野自治会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表理事　大川　晴也

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　同・ＲＥＩＷＡ対策委員会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局長　塩田　　至

一般社団法人・和知野自治会の代表理事交代のお知らせ

　前略　貴社・貴殿におかれましては、私共一般社団法人和知野自治会（以下、自治会）の「協議会開催の申入」を快諾され、２回の協議に応じて頂き、貴社所有の道路等管理用地の行政移管（津市への無償譲渡）を約束して頂き、厚く御礼申し上げます。

　さて、当自治会は、この５月９日(日)、2021年度定時社員総会を開催致しました。

　今年も昨年に引き続きコロナ禍での開催となり、津市の行政指導に従い、議決権行使書面による開催（表決）となりました。

　その結果、当自治会の代表理事が堀口健二郎より大川晴也に交代しましたので、改めてお知らせ致します。前任の堀口同様、今後とも宜しくお願い申し上げます。

　６月８日、ハート管理㈱の和泉社長に、同日付「通知並びに申入書」を配達証明郵便にて付しました

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年６月8日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一社和自発第19号

ハートランド管理センター株式会社

代表取締役　和　泉　　　一　殿

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (一般社団法人)和知野自治会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表理事　大川　晴也

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　同・ＲＥＩＷＡ対策委員会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事務局長　塩田　　至

代表理事交替、プール金残高、水道施設の行政移管について（通知並びに申入書）

　１．代表理事の交替について（通知）

　一般社団法人和知野自治会は、５月９日に2021年度定時社員総会を開催し、新たな代表理事として大川晴也を選任しましたので、代表理事の交替を通知致します。

　２．温泉･水道料金のプール金残高について（通知）

　４月24日、25日の「第29回自治会代理集金」の結果、温泉・水道料金の支払保留、プール金の累積額が、６月１日現在、時効援用分を除き、1479万344円になったことを通知致します。

　なお、貴社、貴殿は、和知野宛の４月３日付の文書にて、次のように記載しています。

　「和知野自治会は、自分達が使用している水道料金を住民より徴収して、当社へ支払いすべき約５年間の水道使用料金の約2000万円をプールして、その一部に対して時効援用を申し出ております。（中略）旧民法の短期消滅時効に該当すると主張しています。

　しかし、当社は、津市から公営水道を一括して「水」を購入し、分水方式により各戸へ給水しております。すなわち、当社が水道料金を津市に支払っており、当社から和知野自治会の住民らに請求する債権は、一般債権（立替金債権）であることから、短期消滅時効に該当するものではありません。

　これまで上野健一率いる歴代の自称管理会社は、津市に支払っている水道料金が「立替金である」と主張したことは一度もありません。津市から買った水を住民に転売しているだけであり、立替金などではありません。

　当然、時効は成立し、成立した時効を援用するのは民法上の権利です。異議があるのであれば、貴社は「時効援用無効確認請求訴訟」なり、「温泉・水道料金支払い請求訴訟」なりを起こせば良いのです。迎え撃つ準備は万全です。

　このような荒唐無稽の主張（珍説）は、裁判での有力な証拠となり、墓穴を掘る結果となりますので、今後の文書送付に際しては、貴社お抱え代理人弁護士の事前チェックを受けることを、老婆心ながらお勧め致します。

　３．道路敷埋設の水道施設（分水方式）の行政移管について（申入）

　現在、当自治会が㈱ＣＴＦとの間で道路等管理用地の行政移管（津市への無償譲渡）について協議中であることは、貴社、貴殿も既にご承知のことと存じます。

　２月28日に柴山会長、大崎社長と第１回協議会を開催した直後、ＲＥＩＷＡ対策委員会事務局長宅に、貴社専務の齋藤和生氏より、以下のような「道路の行政移管を歓迎する内容」の３月２日付文書が届きました。

　「当社としては和知野自治会とのトラブルについて根本的な解決に向けるため、和知野（大三台）分譲地内の道路の津市への無償寄付をトラスト管理の和泉一社長の時代に計画しておりましたが、実は昨年の10月19日に突然トラスト管理の代表取締役の和泉一社長（当社社長）が（中略）辞任させられてしまいました。

　そのため、津市への道路敷の無償寄付は断念しかけていた最中に、ブログで和知野自治会に柴山勝也会長が表敬訪問に来られて、『道路については移管の方向で考えています。出来ればいくらかで買い取って欲しい』恐らく無償（上限100万円）で和知野自治会に移管する流れとなります。

　是非ともトラスト管理からの移管の申し出を受けて下さい。（中略）今回の話は、当社らにとっても和知野自治会にとっても、とても良い話だと思いますので、当社や上野氏の悪口を聞きながら道路敷の所有権を受けて下さいますようにお願い申し上げます。」

　貴社、貴殿が、自治会との対話拒否、訴訟提起の脅し一辺倒の姿勢を大転換していたとは、にわかには信じ難い主張です。しかし、それが事実であれば自治会としても大歓迎です。

　そこで、その方針転換が事実であることを裏付けるためにも、トラスト管理の道路等管理用地の行政移管に合わせ、その道路敷に埋設されている貴社所有の水道施設（分水方式）を行政移管（津市に無償譲渡）されるように申し入れます。

　この自治会の「通知並びに申入書」に対する回答として、ハート管理㈱の表の顔（代表取締役社長和泉一）ではなく、同社で何の役職にも就いていない黒幕＝上野玄津の名前で送られて来たのが、本誌の１～５頁に掲載した怪文書という次第です。

ハート管理㈱、水道水のみ利用の数世帯に料金を請求せず、問合せに「給水停止予定」と脅したのは何故か

　６月10日、ハート管理㈱より６月８日付の「温泉・水道料金請求書」が届きました。　しかし、水道水だけを利用している会員で、「プール金」に参加している数世帯には届きませんでした。

　電話での問合せに対し、ハート管理㈱の担当者は「料金未納者には請求しないで、給水停止を予定している」と回答しました。

　■プール金に参加している全111世帯にではなく、水道のみ利用の数世帯だけに「給水停止」と脅すのは何故か

　津市上下水道局の担当者によれば、ハート管理㈱が和知野地区（大三台）の水道料金として津市に支払っているのは月額４～５万円とのことです。　つまり、年間でも50万円台で、温泉料金の１割程度に過ぎません。料金未納が「請求書を送付せず、給水停止する」理由だとするならば、ハート管理㈱は、何故、プール金に参加している全111世帯への請求を中止し、給水停止を通告してこないのでしょうか。

　ハート管理㈱は、対象を数世帯に絞ることで「脅しの本気度」を強調するのが狙いで、実際に給水停止するとは思われません。と言うのも、この手の脅しには前例があったからです。

　昨年は、殆どの定住・別荘会員に管理費の請求はありませんでしたが、ごく一部の会員には請求書が届き、次のような脅し文句が記載されていました。

　「これまで『受益者負担金（私設水道等の維持管理費）と私設水道使用料金』は、別々にお支払い頂いておりましたが、（中略）令和３年度の受益者負担金をお支払いされない方は、当社に給水義務がないものとして、今後、水道使用料金をご請求しない事を決定いたしました。（中略）間違えて水道使用料のみをお支払いにならないようにご注意を頂きたく存じます。」

　このように昨年８月、「管理費を支払わない者には給水義務がないので請求しない」との脅しをかけていました。これは一種の観測気球で、脅しに屈して管理費の支払に応じれば、請求しない効果があったとして、次の一手を打ち出すつもりだったのでしょう。しかし、誰も支払らわず失敗に終わり、10月には全員に水道料金を請求して来ました。

　今回の脅しの目的は、前回が管理費の支払いにあったのとは異なり、プール金からの離脱と水道料金の支払いにあると思われます。そのため、失敗と判断すれば、いずれ未納分に上乗せして請求してくることが予想されます。

　仮に給水停止を強行するようなことがあれば、自治会は直ちに「給水停止差止」の仮処分を申請することになり、ハート管理の自殺行為となることは間違いありません。

ハート管理㈱、不当な金銭要求を拒んだ新入会員に対し、２倍の温泉料金、月額７,３３３円（２ヶ月分１４,６６６円）を請求

　６月10日、新入会員のＡ氏宛にハート管理㈱より、６月８日付「温泉料金請求書」が届きました。ところが、驚いたことに、2021年４月・５月の２ヶ月分として、１万4,666円（月額7,333円）と通常の２倍を請求していました。

　さらに、Ａ氏未納分（2021年1月〜3月まで）＋前所有者のＢ氏未納分（2019年2月〜2020年12月まで）の合計10万9,604円も請求していました。

　Ａ氏が電話で抗議すると、女性事務員から「先住者の未納管理費６年分、2021年度管理費、温泉名義変更料など計約45万円の未納へのペナルティ」と言われました。

　Ａ氏は納得せずに口論となり、最後は「管理費は払わなくても良いので、５万円だけ払えば通常料金で請求する」と言われ、Ａ氏は絶対に払わないと宣言して電話を切りました。　Ａ氏は、別荘会員だったＢ氏邸を温泉受湯権利付で、昨年12月に購入し、翌１月に自治会に入会しました。その後、ハート管理㈱に「Ｂ氏邸を購入したので、今後はＡ宛に請求書を送るよう」求める手紙を送りました。

　２月にハート管理㈱から届いた封書には、次のように数多くの文書が入っていました。

　■不当な各種契約と金銭支払要求

　【各種契約書など】

　水道・温泉名義変更申請書

　水道・温泉名義変更手数料請求書

　私設水道料金支払方法契約書　

　大三台管理契約書

　共益施設維持管理費支払方法契約書

　預金口座振替申込書

　【各種金銭要求】

　水道名義変更手数料　 55,000円

　温泉名義変更手数料　132,000円

　受益者負担金未納分（2015年〜2020年度分） 226,290円

　受益者負担金（2021年度分） 37,715円

　合計（消費税込み）　451,005円

　このように、ハート管理㈱は、新規入居者が何も知らないだろうと侮り、各種契約の締結を迫り、不当な金銭を約45万円も要求して来ました。

　受益者負担金未納分（22万6,290円）は、先住者のＢ氏が、契約も管理もしてない自称管理会社に支払いを拒否していた分を付け回しする悪質なものです。

　水道名義変更手数料（55,000円）を、温泉水しか利用してなかったＢ氏の後を引き継いだＡ氏に請求するのは、お門違いであり、悪徳業者の杜撰な管理実態を露呈反映しています。　もちろんＡ氏は、これらの契約も支払も拒否しています。それに対するハート管理の対抗策がペナルティ料金の適用という訳です。

　しかし、腹を据えている者にとっては、何の意味も持たない脅しであることを、もうそろそろ学習してもいい頃だと思うのですが…。

中古住宅購入への融資、銀行が「問題業者の私道」と難色、自治会の行政移管の取組を評価し、一転して融資が実現しました

　別荘会員のＣ氏は、別荘売却のために登録していた「津市空き家情報バンク」より、住宅購入を検討していたＤ氏を紹介されました。

　商談は順調に進みましたが、不安材料は、ＲＥＩＷＡ・ハート管理㈱の存在でした。

　５月１日、Ｃ氏の要請を受け、対策委員２名でＣ・Ｄ両氏にＲＥＩＷＡ絡みの諸問題と対処方法を説明し、安心して頂けたようです。

　５月22日、Ｃ氏とＤ氏との売買契約が成立し、後は銀行融資を待つだけとなりました。　６月11日、Ｃ・Ｄ両氏より、「三十三銀行が、問題業者絡みの私道に面していることを理由に、融資に難色を示している」との相談の電話が入りました。Ｄ氏が融資担当者に「現在、道路所有者の㈱トラスト管理と自治会が道路の行政移管に向けた協議中である」と告げると、担当者は「それを証明する書類が欲しい」と提出を求めた、とのことでした。

　６月13日、銀行が求める書類として、㈱トラスト２社宛の自治会文書を提供しました。　６月25日、Ｄ氏より、融資は実現したが、Ｃ氏が６月22日に急逝した旨の連絡が入りました。

　過去にも悪質な管理会社絡みの分譲地であることを理由に、不動産業者が和知野の物件の仲介を避けたり、今回のように銀行が融資を断ったりする事例がありました。

　自治会は、自由に宅地・建物を売買できるように、道路の行政移管（津市への無償譲渡）を実現するために、㈱トラスト２社との協議を進めていきます。　

情報提供　白浜で代理宗教戦争勃発か？㈱ＣＴＦが傘下の宗教法人名で、千光寺との「賃貸契約」を解除し、退去を迫りました

　６月も後半に入って、白浜からまたもやキナ臭い話が飛び込んで来ました。　かつて、株式会社シティトラスト不動産（以下㈱ＣＴＦ）と上野一味が蜜月関係にあった時代に、㈱ＣＴＦは白浜分譲地近くの休眠宗教法人「報恩洗心園」を買収し、傘下に納めました。

　その広い駐車場は15階建マンションの建設用地とし、使い道のない本堂は上野健一に賃貸し、それを上野は千光寺の礼拝所（本堂）として使用していました。

　その千光寺との貸借契約を、㈱ＣＴＦが傘下の宗教法人名で解除し、立ち退きを求めたのです。

　■報恩洗心園の「契約解除通知」

　2021年６月14日、宗教法人報恩洗心園は、2017年12月13日に締結した宗教法人千光寺との「使用賃貸契約」を、次のように解除しました。

　「宗教法人千光寺において、宗教活動を目的として上記礼拝所を利用していないことが明らかになりました。よって、契約解除通知書をもって宗教法人千光寺との使用賃貸契約を解除します」　

　このように報恩洗心園（㈱ＣＴＦ）の「契約解除通知書」は、素っ気ないほど簡単明瞭です。これに対し、宗教法人千光寺管長を僭称する上野健一は、次のように反論します。

　■高野山真言宗千光寺派管長・上野玄津名での反論

　「まず結論を申し上げます。お申し出の契約解除は、拒否いたします。　契約解除の理由として「礼拝所（白浜千光寺本堂）を利用していない」と述べておられますが、株式会社シティトラスト不動産の子会社であるが故に、宗教法人として余りにも無知であることに驚愕しております。

　昔は、布教に熱心な僧侶ほどお寺を離れて行脚を行っていました。現代では、SNSを利用し、出版を行い、人々と交流できる場や機会を求めて活動しなければ布教活動はできません。布教活動をしない宗教法人は、その存在価値すらありません。

　白浜千光寺本堂（礼拝所）は、(中略）高野山真言宗千光寺派の拠点として存在するだけで宗教活動上において重要な意味があります。その本堂（礼拝所）の利用頻度を理由にあげるとは、宗教法人として、余りにも恥ずかしい事です。」

　このように上野は、法名の玄津を名乗ることで宗教者を装い、エセ宗教書を出版することで布教活動をしているとでも言いたげな口振りです。　しかし、上野本人が、本堂について「千光寺派の拠点として存在するだけで宗教活動上重要な意味があり」とか「利用頻度を理由にあげるとは、宗教法人として、余りにも恥ずかしい事です。」と書くことで、利用頻度が低いことを認めています。

　上野健一が各地の分譲地で詐欺商法の陣頭指揮を執っている姿は多くの人によって現認されていますが、布教活動をしている姿を見た人は皆無です。

　上野健一が「布教活動をしない宗教法人は、その存在価値すらありません」と断言したのは、休眠宗教法人の報恩洗心園に対する当て付けのつもりだったのでしょうが、この言葉は皮肉にも、休眠宗教法人千光寺、上野本人に返ってきます。　上野健一が自らの言動に責任を持つのであれば、千光寺本堂を明け渡し、宗教法人千光寺を解散する以外の道は残されていません。

　しかし、詐欺師で生臭坊主の上野玄津のこと、嘘も方便と開き直るに違いありません。今暫くは、この代理宗教戦争も含めて、高みの見物と参りましょう。

情報提供ブログ「今、和知野で…」読者より、白浜黒潮台分譲地の紛争に関する情報が届きました

　６月28日、和知野自治会宛に、南紀白浜黒潮台分譲地の管理を巡るトラブルを告げる封書が届きました。差出人は、個人発信のブログ「今、和知野で…」の読者で、同分譲地の土地所有者のＥ女史でした。

　中には、①６月25日付私信「戦う和知野自治会勇士の皆様へ」、②５月11日付「ご連絡」、③５月31日付「ご連絡、④「委任状」が入っていました。

　Ｅ女史が私信の中で記載しているように、ＫＲＧ（上野一味）とは関係のない分譲地ですが、住民自身による分譲地管理を目指す私たちにとっても、他山の石として参考にすべきだと思い、紹介させて頂きます。

　■戦う和知野自治会勇士の皆様へ（抜粋）

　「先日、(中略）白浜黒潮台からお手紙が２回来ました。何故、今頃こんな書類が送られて来たのかは不明ですが、今後の解決の為の参考資料にもしていただければ良いかと思い、送らせていただきました。

　白浜黒潮台は親が過去に購入した土地で、売却出来ない負の遺産です。私は契約していないので管理費は支払っておりません。

　弁護士事務所へ電話し、現在は何の関係もありませんのでという旨をお伝え致しました。

　ＫＲＧとは関係無いかも知れませんが、管理費の件ではよく似通っています。

　私では理解出来かねますので、和知野の皆様のお力をお借りしようと思った次第です。ご教授いただければ幸いです。よろしくお願い致します。」

　この私信は、南紀白浜黒潮台分譲地（以下、黒潮台）を管理している「一般社団法人南紀白浜黒潮台別荘地管理協会（以下、管理協会という）」の執行部に批判的なグループ（以下、反対派という）から、近く開催される管理協会の定期総会に向け、委任状集めなどの多数派工作の文書が２回届いたことを告げるものです。

　ここで、黒潮台と管理協会の成り立ちについて、管理協会ＨＰの記事を基に紹介します。

　不思議なことは、黒潮台の開発・分譲の開始時期について、管理協会が「不明」と記載しただけで済ませてしまっていることです。

　1977 (S.52）年３月31日まで、南紀白浜リッチランドとして、㈱大都リッチランドが管理運営。

　1977（S.52）年４月１日より南紀白浜黒潮台自治会が自主運営（大都リッチランドの受皿）

　【編注：自治会の設立時期、自治会が自主運営することになった経緯など、何も記載されていません。】

　1989（H.01）年５月13日　南紀白浜黒潮台自治会として継続運営（協会の前身）と記載。　

　【編注：同名の自治会として継続運営しているのであれば、この記載は不要です。協会の前身とする議論をした事実でもあれば別ですが、意味不明の記載です。】

　1999（H.11）年５月１日、南紀白浜黒潮台別荘地管理協会（民間非営利別荘地管理組織）に名称変更。

　2013 (H.25）年４月１日、法人格を取得し、一般社団法人南紀白浜黒潮台別荘地管理協会の名称で運営を開始し、現在に至る（現・理事長は北岡和夫氏）。

　それでは、反対派の主張が記載されている２通の「ご連絡」を検討してみましょう。

　■５月11日付「ご連絡」（抜粋）

　この文書は、反対派の代理人弁護士岡本久次（いずみ法律事務所）の名で送付されました。

　「小職はＫ外３名（実名記載）の代理人を務めております。(中略）Ｋ外他３名は、管理協会の現役員の方々の運営方針につき、次のような不満をもっておられます。

　①管理費等が高額過ぎる。

　②管理費等に見合うサービスを受けていない。

　③協会の代表理事が同一人物であることから、正しい運営や会計処理がなされているかにつき、疑問がある。

　④社員が分譲地内の所有地に出入することにつき、無断で入口の鍵等を変え、自由に出入できない。

　⑤その他、強引な運営がなされ、社員の土地利用権が不当な制約を受けている。

　【編注：上記の反対派の主張が事実なら、確かに管理協会を改革する必要がありそうです。しかし、判断材料に乏しい今、結論を急ぐのは時期尚早です。】　

　近く、本件協会の総会が開催され、第８期（2020年４月１日から2021年３月31日まで）の決算報告等がなされるはずです。

　そこで、Ｋ外３名は、（中略）総会において、次の決議を行いたいと考え、皆様方に、ご意向をお伺いするとともに、皆様方のご意向に従った所有者の真の利益になる運営を新しい役員のもとで行っていきたいと考えております。

　就きましては、皆様方が、Ｋ外3名のこの意向に賛同して頂けるか否かをお伺いするとともに、直接出席して頂ける方は、同封の出席予定の書面をご返送頂くとともに、念のために、同封の委任状をお送り頂きますようお願いする次第であります。

　又、その後、万一、会計処理等において、不正があると考えられる場合には、改めて、法的手続等を取るか否かにつき、皆様方のご意向を確認させて頂いたうえで、適正な処理を行いたいと考えております。（中略）

　総会における決議事項

　①社員総会に出席し、一切の議事につき、議決権を行使すること。　

　②理事の選任（５名、皆様方の方で、理事を引き受けて頂ける方がおられましたら、その旨申し出て下さい。申出のない場合には、Ｋ外３名において、新理事を決定したいと思います）。

　③新監事の選任（２名。皆様方の方で、監事を引き受けて頂ける方がおられましたら、その旨申し出て下さい。申出のない場合には、Ｋ外３名において、新監事を決定したいと思います）。

　④現理事５名の解任、現監事２名の解任の議決を行うことを提案し、その議決を行うこと。

　⑤第８期決算報告案につき、これを議決すること（不承認とすることを含む）。

　⑥令和３年４月１日から令和４年３月31日までの管理協会の運営方針等を決定すること。　⑦その他、上記関連事項一切。

　【編注：総会における決議事項として７項目を掲げていますが、①は総会に臨む基本姿勢に過ぎず、決議事項との記載は不適切です。②新理事の選任、③新監事の選任は総会の専決事項であり、Ｋ他３名に決定権はなく、理事・監事候補を推薦（自薦・他薦）する権利があるだけであり、この記載は不適切です。また、②③と④の理事・監事の解任との関係が未整理のまま記載されているため、理解し辛い内容になっています。】

　新役員が選任された暁には、

　㋐前理事、前監事から、速やかに本件協会の関係書類等の引渡しを受ける。

　㋑従前の決算が適正か否かを再度精査する。

　㋒管理費を適当な額に減額する。７期（令和２年３月31日時点）の管理協会の余剰金の残高が金１億2104万2392円となっていることから、１年は、管理費を全額徴収しないことも可能かと考えます。

　㋓従前の会計処理に不正があれば、これを是正する措置をとる（場合によっては、(中略）使途不明金や過大な支出についての返還請求を行う場合もある）。

　本書面の趣旨にご賛同頂ける方は、同封の委任状を同封の返信用封筒にて、ご返送下さい。」

　「誠に申し訳ございませんが、当面（総会出席まで）の費用実費分として、とりあえず500円切手を20枚（金１万円分）を同封して頂ければと思います。」

　「既に47名の方の賛同を得ております。このままでは、理事長以下の役員等によって、管理費等の名目で金銭を搾り取られる状態が続いてしまいます。管理協会を皆様の手に取り戻しましょう。

　添付書類　①趣旨に賛同する旨の書面１通、②委任状１通、③返信用封筒１通、以上」

　■５月31日付「ご連絡」（抜粋）

　「私たちは、黒潮台別荘地内の土地を買い、土地を所有している者です（建物を所有している者もおります）。

　管理協会が設立されて以来、①自分が買った別荘地に、自由に出入りできず、②事あるごとに名目をつけて、高額な管理費の支払を要求され、③協会の理事らは、高額な報酬を取得しております。

　このようなことから、かつて、何人かの別荘地所有者の方が、現在の協会の役員らを解任し、（中略）、適正な別荘地の管理運営をしていきたいと立ち上がりましたが、うまくいかなかったのです。

　【編注：上記の事実はあったようで、管理協会のＨＰには、「一期一会の会」を名乗る人達が委任状を集めていると、注意を喚起する文章が掲載されています。】

　この度、次に開かれる総会において、皆様方のご同意を得て、別荘地の適正な管理、運営を行うため、

　①現在の理事を解任し、

　②私たちの中から理事を選任したいと思っております（現時点では、理事長予定者Ｙ、理事予定者Ｈ１、Ｈ２、Ｋ、Ｍを予定しておりますが、理事の役を引き受けてくれる方がいれば、申出て下さい）。

　③定款、規則等を改正して、会費等を現在の４分の１以下に減額し、

　④理事報酬を総額で年間20万円程度に減額し、

　⑤理事の再任は、原則禁止し（5名の理事のうち２名だけは１期に限り再任できる）、理事の職責を土地所有者が、持ち回りで果たすことによって、理事報酬を出来るだけ少額なものとするなどして、出来るだけ土地所有者の負担のかからないような管理協会の運営をしていきたいと思います。

　【編注：③会費等を４分の１以下に減額、④理事報酬総額を年間20万円程度に減額、⑤理事の再任を原則禁止し、土地所有者の持ち回り制とすることで、土地所有者の負担軽減を図ると、耳障りの良いことばかり約束しています。しかし、それで分譲地の適正な管理・運営が可能なのか、本当に協会員の負担が軽減されるのか、疑問が残ります。

　この反対派が白浜の新文珠組合の二番煎じとならないことを祈るばかりです。】

　岡本弁護士から送付されている委任状を早急に返送して下さい（現在の管理協会側から送られてきた委任状については、管理協会側に返送しないて下さい。」

　「皆様方に負担をお願いしている１万円分の郵券については、既に皆様方の不動産登記簿謄本等の取得のために26万円余りかかり、１回目の郵送に10万円ぐらいの切手代がかかっているとのことです。」

　「現在の理事から書類や通帳、印鑑を引き継いだ暁には、①今後の運営の方針、②定款、規則の変更等のための臨時管理協会総会を令和３年８月末頃に予定しており、(中略）総会が開かれた後には、臨時総会の結果を皆様方に報告してもらいます。」

　「現在の理事等から書類等を引渡しを受けた後、不正があれば、裁判手続に入ります（皆様方個々人は、裁判の当事者とはなりません）。

　この裁判手続には、管理協会の新しく選任される理事長が原告となりますので、その裁判の費用や弁護士代は、現在管理協会が所持している約１億円の預貯金の中から賄えるはずであり、皆様方にご負担を頂くことはないとの見通しです。この裁判手続きについては、岡本弁護士は73歳と高齢であり、山本和正弁護士を中心とした弁護士の先生方にお願いする予定です。岡本弁護士は、８月末の臨時総会の終結とその結果の報告までを行って頂くとのことです。」

　「これまでの理事たちの別荘地所有者を食いものにするような管理協会の運営を何とか是正し、私たち別荘地所有者の手に管理協会の運営の権限を取り戻したいのです。（中略）（事前に、総会の開かれる最寄りの警察署に相談に行き、総会が紛糾した場合には、裁判手続を行う必要があり、そのような準備もある程度進めて頂く手はずとなっております。

　【編注：上記の（）内の文章、特に警察云々の下りは、何を言わんとしているのか、全く意味不明です。紛糾を避けるため警察に出動を要請するつもりかも知れませんが、警察が民事不介入を理由に拒むことは確実です。万が一出動したりすれば、却って紛糾の原因となりかねません。紛糾を理由とした裁判も有り得ません。余りにも杜撰で、代理人弁護士と相談の上で書いた文章とは思えません。】

　何卒、私共の意のある所をご理解頂き、(中略）、先に岡本弁護士からお送りした同意書に、お書き頂いて、委任状とともに返送して頂ければ幸いです。」

　■代理人の岡本久次弁護士には、戒告の懲戒処分歴が３回

　反対派の代理人・岡本弁護士のことが気になり、調査すると驚くべき事実が判明しました。

　反対派から届いた２通目の「ご連絡」の日付の５月31日、岡本弁護士は、大阪弁護士会より「戒告」の懲戒処分を受けていたのです。

　６月16日付の官報に、岡本久次弁護士に対する懲戒処分が、次のように記載されていました。　

　「弁護士法第64条第63項の規定により下記のとおり公告します。

　１　処分をした弁護士会　大阪弁護士会　

　２　処分を受けた弁護士氏名　岡本久次（おかもとひさじ）　　　登録番号　15195　28期　1975年　　　事務所　大阪府岸和田市荒木町1－9－2 　　　いずみ法律事務所

　３　処分の内容　戒告　　　　　　　　　

　４　処分の効力が生じた日　令和３年５月31日

令和３年６月１日　日本弁護士連合会」

　上記公告に処分理由の記載はありませんが、日弁連の機関誌「自由と正義」2021年10月号に掲載される予定です。

　さらに驚いたのは、岡本弁護士には、今回の懲戒処分以外にも下記の２回の処分歴があったことです。

　①「自由と正義」1993年５月号掲載、懲戒種別戒告、処分理由の要旨（記載なし）

　②「自由と正義」1994年11月号掲載、懲戒種別戒告、処分理由の要旨　怠慢な事件処理　以上のような経歴を持つ岡本弁護士と、どのような経緯で代理人契約を結んだのか不明ですが、反対派の主張を鵜呑みにせず、可能であれば現役員側の主張も手に入れて、総合的に判断するのが賢明です。

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