REIWA 対策委員会ニュース No.52 VS ハートランド管理 KRG
４月２８日付ハート管理「管理費請求書類」が、
一部の会員に届きました
2023(R.5)年５月５日、ハート管理より、定住会員のＡ氏宅に、４月28月28日付の和泉文書「受益者負担金（管理費）に関するご通知」が届きました。
その後、定住会員のＢ氏、Ｃ氏にも同様の書類が届いていたことが判明しました。
Ａ氏は和知野に転入して２年４か月、Ｂ氏は１年10か月、Ｃ氏は10か月と日が浅く、20年余にわたる歴代の自称管理会社と対立の歴史をよく知らず、騙し易いと侮ったものと思われます。
５月25日時点で確認しているのは３名に留まりますが、温泉・水道料金の「支払督促」が届いたのは１か月半にも及んだことを思えば、今後も届く可能性がありますので、要注意です。
届いた封書には、和泉文書（３頁）の他に、管理費請求書、峰山高原（兵庫県）と風車ニュータウン（滋賀県）の再整備事業の紹介と称するチラシが各１枚入っていました。
以下、和泉文書の要点を太字と下線で紹介し、その問題点を指摘しておきます。
■ハート管理和泉文書の要点とその問題点
①「本書は、当社分譲地の宅地に家屋を建築されている所有者様で（中略）受益者負担金をお支払いになられていない方にご送付しています。」
➡殆どの会員が支払いを拒否しているにも拘わらず、ごく一部の会員にのみ送付しているのは何故なのか、その理由を聞いてみたいものです。
②「当社にお支払い頂いた受益者負担金の総額の範囲内で分譲地の維持管理を行うことになります。」
➡管理放棄の言い訳をしながら、その責任を家屋建築者に転嫁しています。
しかし、家屋建築後の自治会加入で「管理費支払不要」になるというのが、22年前に上野一味が和知野で再分譲を開始した時の約束事です。
そして、その約束を破ったのもＫＲＧの隠れ蓑を着た上野一味＝現在のハート管理です。
③「受益者負担金に関しては、家屋所有者の一部の方が長期にわたってお支払いされないまま、分譲地の諸施設を利用されている根本的な問題がございます。」
➡この記載の問題点は、「殆ど」を「一部」と偽り、存在しない「分譲地の諸施設を利用している」と非難していることです。
④「毎年きちんとお支払い頂いている方々から当社に対して批判の声を頂戴しております」
➡これには、「和知野で「毎年きちんと支払っている人数」の明記を求めれば済み、ハート管理が返答に窮することは確実です。
⑤「このような状況になった原因に関しては、当社にも責任がございます。その反省と共に、これまでの分譲地管理のあり方を改善するため、下記の新・基本方針を定めて分譲地管理事業を遂行することにいたしました。」
➡これについては、次項で問題点を指摘します。
■【今後の管理事業の基本方針】の問題点
①受益者負担金（管理費）の使途の開示
「皆様の分譲地の管理事務所にて、閲覧いただく形で計画しております。」
➡この手の約束は、過去に何度も裏切られた経験から信用するに値しません。
古くは、大三・雲出自治管理組合の事務局を自称する全管連に対し、自治会が「徴収した再整備分担金等の使途を含む収支報告書の提出」を求めると、2005(H.17)年２月26日付の「回答書」は、「再整備分担金は環境整備やノシアスが先行投資した分を回収しただけであり、収支報告には馴染まない」とうそぶき、提出を拒んだ上で、「管理費の収支報告書についてのみ、年に１回、管理事務所に掲示する形で開示する」と約束しましたが、その約束は実行されませんでした。
ＫＲＧの小川精一社長も、2014(H.26)年５月吉日付文書「管理業務についてのご案内」にて、「今まで不十分であった管理業務（中略）透明性のある収支報告等の『当然の業務』を一つ一つ（中略）作り上げていきたいと考えております。」と記載していましたが、この約束も実行されませんでした。
②毎年の管理計画と実績のご報告
「毎年の管理計画を事前に通知し、（中略）水道管や道路等のインフラの修理状況や分譲地の近況を定期的に郵送にてご報告させて頂きます。」
➡これも①同様、実現可能性のない空約束は、耳障りなだけで、止めて欲しいものです。
③受益者負担金をお支払いされている方々との不均衡の是正
「長期にわたる未納者の方には、水道供給等も含めた管理サービスの提供終了や、裁判所を通じた受益者負担金の支払督促（遅延損害金を含む）等によって対応させて頂き、分譲地の健全化を図ってまいります。」
➡管理費長期未納者に対し、水道等の供給を止めるとか、簡裁を利用した「支払督促」をするとか、脅しています。飛んで火に入る夏の虫、ハート管理を遠慮無く駆除して上げましょう。
■【シティトラスト不動産グループとの係争について】と題する文書の欺瞞と注目点
和泉文書の３頁目は、突如、ＣＴＦグループとの利権争いの話に移ります。
この部分は、ニュースNo.51で紹介した白浜宛の２月15日付和泉文書のダイジェスト版です。
ここでは２点に絞り､取り上げます。
①シティトラスト不動産グループが、（中略）当社に対して12件の裁判を提訴しました。現在、２件は当社の勝訴判決が確定しました。
➡この記載は、事実に反する真っ赤な嘘です。
この２件が、ＣＴＦが南志摩の建物の明け渡しを求めた裁判で、ハート管理が勝訴した判決を指すとしたら、敗訴したＣＴＦが大阪高裁に控訴したため、判決は確定していません。
判決が確定しているのは、ＣＴＦの請求を棄却した別の２件の裁判です。ハート管理側が勝訴したように見えますが、それは事実ではありません。
判決が「請求棄却」の形をとったのは、ＣＴＦの請求額を、裁判中にハート管理側が全額支払ったからであり、実際はＣＴＦの完全勝訴でした。
何れにしても、ハート管理の勝訴が確定した裁判は１件もありません。
このような手法を駆使し、黒を白と言いくるめるところが、詐欺師の詐欺師たる由縁です。
②当社は以前より、シティトラスト不動産グループに対して「和解」の提案を行っておりました。（中略）回答は完全拒否であり、（中略）現在、当社はシティトラスト不動産グループに対して、所有権移転登記手続等を求める裁判を起こしています。
➡この点については、和知野地区内の私有道路の行政移管（津市への無償譲渡）の実現を目指している自治会にとって、最大の関心事です。
そのため、この記載の真偽について、ＣＴＦ及びトラスト管理の社長を兼務する大崎好司氏に問合せたところ、昨年12月に訴えられたのは事実であるとの回答を得ました。
今後は、この裁判の動向に最大限の注意を払い、情報収集に努めます。
５月１７日、津地裁「水道料金等支払請求事件」
第１回裁判、傍聴席を埋め尽くして開催 ! !
１月６日～２月22日の間に、津、鈴鹿、松阪の各簡裁から16名の会員に、ハート管理㈱への温泉・水道料金の「支払督促」が届きました。
16名中、故人の１名に対する鈴鹿簡裁の支払督促は、ハート管理が取り下げました。
別荘会員Ａ氏については、息子のＢ氏（非会員）が代理人となり、自治会とは別個に、「督促異義申立書」を提出した結果、津簡裁での裁判に移行しましたが、３月８日の裁判では、一転して支払義務を認め、未納分を支払うことで、ハート管理と和解しています。
■各簡裁に「答弁書」と「移送申立書」を提出し、３月７日、８日の裁判で、津地裁への移送が決定
津簡裁での第１回裁判が、３月７日（６名分）、８日（２名分）の両日に開催されました。
馬場弁護士が提出した「答弁書」「移送申立書」に基づいて審理した結果、計８名分の津地裁への移送が決定しました。
なお、この２日間にわたる裁判への出席者は、自治会側の馬場弁護士、傍聴４人の計５人に対し、原告のハート管理側は和泉一のみでした。
残る６名分についても、津、鈴鹿、松阪の各簡裁が「答弁書」「移送申立」の提出を受け、簡裁の裁判を経ずに津地裁への移送を決定しました。
その後、14名は津地裁民事部の４つの係に振り分けられ、竹内浩史裁判官のＡ係に３名、清水萌裁判官のＢ係に３名、芹澤美知太郎裁判官のＣ係に４名、山口貴央裁判官のＤ係に４名が係属し、第１回期日が５月17日に指定されました。
■第１回裁判、傍聴席を埋め尽くして開催!!
５月17日(水)午後１時30分より、津地裁３０２号法廷にて、ハート管理が16名（実質14名）の自治会員を訴えた「水道料金等支払請求事件」の第１回裁判が開催されました。
なお、被告が形式上16名となっているのは、２組の夫妻が夫婦共有名義にしていたため、夫婦であっても別々の事件として扱われているためですが、実際には同一事件として審理されるため、今後、自治会では14名として扱います。
自治会は、第１回裁判を迎えるに当たり、民事訴訟にありがちな裁判官の安易な訴訟指揮を許さず、ハート管理に自治会の意気込みを見せつけるためにも、傍聴席を埋め尽くす必要があると判断し、会員に傍聴を呼びかけました。
その結果、５月17日の裁判には、途中参加を含め、被告７名を含む29名の会員が参加しました。 会員外の傍聴者５名（素性不明３名）を含めると、延べ34名の傍聴者で、302号法廷（傍聴席30）を埋め尽くすことが出来ました。
なお、素性不明３名の内、１名については、会員との会話からハート管理の関係者ではないと思われますが、残る２名については、ハート管理の関係者だった可能性があります。
■第１回期日で審理されたこと
この小見出しで、第１回裁判のことを第１回期日と書いた理由は、裁判のことを、刑事訴訟法では公判と呼び、民事訴訟法では期日と呼ぶと規定されているためです。
第１回期日では、①13時30分からＣ係係属の４名中の３名、②13時45分からＢ係係属の３名、③14時からＡ係係属の１名、④14時５分から同じくＡ係係属の２名、⑤14時30分からＤ係係属の４名、⑥15時30からＣ係係属の１名の順に審理されました。
裁判は、被告側が簡裁に提出した「答弁書」「移送申立書」と原告側が提出した「訴状に代わる準備書面」「第１準備書面」「第２準備書面」の確認から始まりました。
この内、原告側「第１・第２準備書面」添付の証拠については、取り調べが留保されました。
なお、原告側から提出された３種類の準備書面については、ここでは触れず、次章にて問題点を指摘していますので、そちらをお読み下さい。
実質14の事件は共通点も多いためか、機械的に見えるほど淡々と進められました。
ところが、聞き取れないほど小声で話す裁判官もいて、正確な報告は出来ませんが、裁判官が指摘した３点について、報告しておきます。
①Ａ係の裁判官は、「支払督促では、遅延損害金の起算点が11月25日、訴状に代わる準備書面では11月19日、どちらが正しいか」と質問し、原告代理人が「11月19日」と答えました。
②Ｄ係の裁判官は、原告ハート管理の準備書面は、ＺＫＲ➡ＫＲＧ➡ＫＲＧ管理➡ハート管理と事業譲渡を繰り返したとの記載はあるが、事業譲渡に伴う契約上の地位の移転に関して、住民側の同意書、契約書等は有るのかの問いに、木村弁護士が「出せるものは出している。支払状況はエクセルシート。現状出せるものは出しているので、これ以上はおそらくない」と答えました。
③各裁判官から、今後の期日の持ち方について、双方の代理人の意向を問われ、馬場弁護士が「口頭弁論」での開催を希望したのに対し、木村弁護士は「弁論準備手続期日（ｗｅｂ）又は書面による準備手続き（ｗｅｂ）」での開催を希望しました。
☆
各裁判官より、今後の裁判の進め方について「14時30分からのＤ係４名の裁判終了後、双方の代理人と裁判官だけで協議したい」と打診され、馬場弁護士が被告の同席を求めた結果、希望した被告３名を含めて協議することになりました。
協議では、改めて馬場弁護士が口頭弁論による開催を求め、木村弁護士は弁論準備手続期日（ｗｅｂ）又は書面による準備手続き（ｗｅｂ）での開催を求めました。その結果、次回期日は、７月６日、口頭弁論で開催することになりました。
原告側の木村弁護士には、６月７日までに、「契約日・請求期間・温泉料金と水道料金の各金額・請求合計額が記載された一覧表及び供給契約書」の提出を求め、被告側には６月30日までに一覧表に対する認否書面の提出を求めました。その上で、被告側の一覧表に対する認否次第では次回期日での結審もあり得ることを告げるなど、原告側に厳しく対応していました。
☆
一方、傍聴者は、15時30分開廷のＣ係１名の裁判までに時間があるため、近くの三重県弁護士会館の会議室に移動した後、協議を終えた馬場弁護士から協議結果の報告を受けました。
その後、津地裁に移動し、当日最後の裁判を傍聴した後、再び弁護士会館に移動し、今回の審理内容について、馬場弁護士からの説明と質疑応答が行われ、17時前に終了しました。
第１回期日前に、ハート管理側が提出した、準備
書面３点の問題点
５月17日の第１回期日の前に、原告側から、①４月28日付「訴状に代わる準備書面」、②５月１日付「第１準備書面」、③５月２日付「第２準備書面」と、３種類の準備書面が相次いで届きました。
以下、３文書の誤った記載部分を太字と下線で示し、その問題点を指摘します。
なお、原告側準備書面の引用に際し、文中の管理会社名は略称に置き換えています。
■ハート管理「訴状に代わる準備書面」
馬場弁護士によれば、訴状に代わる準備書面は、支払督促が通常訴訟に移行した場合、原告側が提出をよく求められる書面とのことです。
支払督促申立書は、訴状に比べると簡易な記載で済ますことが多いため、訴状に代わる準備書面は、支払督促申立書に加筆して作成することが多いのですが、今回の訴状に代わる準備書面は、ほぼ完全に、支払督促申立書の焼き直しで済ませています。
「原告は、三重県津市白山町二本木所在の「大三台」分譲地（別荘地）の維持管理業務を行っている。」
➡ハート管理が和知野（大三台）で行っている維持管理業務を具体的に示すべきです。
なお、和知野（大三台）は、別荘地ではありません。住宅地です。
「被告は、上記分譲地（別荘地）の住民ないし別荘所有者である。」
➡曖昧な表現をしているのは、ハート管理が、誰が住民で誰が別荘所有者か、把握していない証ではないのか。
「原告は、上記分譲地（別荘地）の維持管理業務の一環として、被告を含む、上記分譲地（別荘地）の住民ないし別荘所有者に対し、以下の料金で（中略）、水道及び温泉を供給している。」
➡「維持管理業務の一環として、水道及び温泉を供給している。」としているが、それ以外に一環として行っている業務は何もありません。
■ハート管理「第１準備書面」の問題点
「第３ その他関連事実（自治会について）
和知野自治会及び一般社団法人和知野自治会（以下「自治会」という。）は、本件分譲地の自主管理を標榜する団体である。」
「自治会は、平成27年８月頃、自治会の会員に対し、管理会社（当時：ＫＲＧ）に対する水道使用料、温泉使用料の支払いを保留するよう働き掛けるとともに（中略）、平成28年４月24日の定期総会において、会員の管理会社に対する水道使用料、温泉使用料の支払いを保留すること、自治会が管理会社に代わって会員の水道使用料、温泉使用料を集金して、プールすることを決議し、実際に、同年６月から集金を実施してきた。
その結果、自治会は、令和４年５月20日時点で、会員から合計2000万円以上もの水道使用料、温泉使用料を集金している。」
➡この部分は、自治会が送った文書やブログ版対策委員会ニュースを参照しているため、正確に記載されていますが、問題はこれ以降の部分です。
「自治会は、被告を含む、自治会の会員に管理会社に対する水道使用料、温泉使用料の支払義務があることを前提として、管理会社に代わって集金を行っており、（中略）被告（及び被告訴訟代理人）は、当然、原告に水道使用料、温泉使用料を支払わなければならないことを理解している。」
➡「原告や代理人は､水道料金等を支払わなければならないことを理解している」と、勝手に断定していますが、自治会は無条件の支払義務を認めていません。プール金の引渡条件として、８項目要求の完全履行を求めています。
「したがって、水道使用料、温泉使用料の支払義務を否定する被告の主張に理由がないことは明らかである。」
➡自治会は、過去も現在も、支払義務を全否定したことは一度もありません。
８項目要求を履行すれば支払う旨、幾度となくハート管理に通知しており、代理人の木村弁護士が把握していないとすれば、大問題です。
☆
「第４ 求釈明
原告としては、これ以上、被告が水道供給契約、温泉供給契約を締結していないとの主張を維持するのであれば、水道供給契約、温泉供給契約の解約の申入れがあったと判断し（中略）、水道管、温泉管を閉栓して水道、温泉の供給を停止することを検討する。」
この「求釈明」の意味は、原告が被告に対して「釈明」を求めることです。
被告を含む殆どの自治会員は、ハート管理とは契約していません。それは紛れもない事実です。
「解約の申入れがあったと判断し、水道、温泉の供給停止を検討する。」と脅していますが、契約してない原告が解約申入をする道理もありません。
「したがって、原告は、被告に対し、次回期日までに、水道供給契約、温泉供給契約の締結の有無について、書面で明らかにするよう求める。」
➡高飛車に要求していますが、被告側は既に、契約の存在を否定しています。これ以上被告側に求めるのは、「悪魔の証明」の要求に他なりません。
供給契約の有無の立証責任は、「供給契約が存在する」と主張している原告側にあります。
裁判官もその点を重視していて、当日の審理及び協議の中で、原告側に６月７日までに「契約日（中略）…が記載された一覧表及び供給契約書」の提出を求めたことからも明らかです。
「次回期日までに書面での回答がない場合には、水道供給契約、温泉供給契約を締結していないという答弁書の主張を維持しているものと判断する。」
➡この高飛車な物言いは、ブーメランのように自らに跳ね返ります。「一覧表及び供給契約書」を６月７日までに提出するように求め、場合によっては、次回期日で結審することもあり得ると釘を刺されています。
「念のため付言すると、原告がこのような措置を講じざるを得ないのは、原告も営利企業であり、被告から水道使用料、温泉使用料の支払いを受けられない状態で、被告に水道、温泉を供給し続ける訳にはいかないからである。」
➡原告がいくら営利企業であろうとも、分譲地管理会社を標榜する以上、管理責任を全うする義務がありますが、その責任を果たしていません。
水道・温泉の供給に限定しても、安全な水を供給するため、水道法で義務づけている定期的な水質検査、タンク清掃すら、長年実施していません。
■ハート管理「第２準備書面」の問題点
「本書では、被告を含む、自治会の会員に対する一連の訴訟（以下「本件紛争」という。）について、原告の解決案を示す。」
➡まるで原告側から和解案でも出て来そうな書き出しですが、もちろん和解など絶対にしません。
「原告としては、自治会が、自治会の会員から、本来、原告に支払われるべき水道使用料、温泉使用料を集金していることが、本件紛争の原因であると考えているため、自治会の会員との間で訴訟を続けることは、必ずしも、本意ではない。」
➡「本件紛争の原因」は、自治会代理集金にあるのではなく、何も管理せずに、不当な金銭要求を繰り返す自称管理会社の存在そのものです。
「原告としては、被告が自治会に預託している水道使用料、温泉使用料を自治会から返還して貰った上で、滞納分を全て支払うのであれば、本件訴訟を取り下げるつもりである。」
➡「滞納分を支払えば、訴訟を取り下げる」というのは、譲歩でも何でもありません。
請求通りに支払っても訴訟を取り下げなければ、請求棄却の判決が下されるだけです。
「実際、本件同様、原告が支払督促を申し立てた自治会の会員の１人（以下、便宜上、「Ａ氏」という。）が、自治会に対し、預託していた温泉使用料の返還を申し入れたところ、自治会より、返金する旨の回答をもらっているので（甲11）披告が自治会から預託している水道使用料、温泉使用料の返還を受けて、それを原告に支払うことも可能であると思料される。」
➡この記載は事実に反します。温泉使用料の返還を自治会に申し入れたのは、別荘会員のＡ氏ではなく、ご子息のＢ氏です。
非会員のＢ氏は、３年ほど前からＡ氏所有の別荘で暮らし始めましたが、近所付き合いを避けていたため、Ｂ氏の存在を知る会員は殆どいませんでした。
「なお、原告とＡ氏は、その後、Ａ氏から滞納していた温泉使用料の支払いを受けて、裁判上で和解している。」
➡Ｂ氏は、３月８日の津簡裁での裁判にて、Ａ氏の代理人として認められ、原告との和解に基本合意したとされています。
しかし、Ｂ氏がＡ氏の代理人と認められた経緯自体に疑義があります。Ｂ氏がＡ氏の意思を代弁しているとは思えないからです。
代理人の認定には、Ｂ氏への委任状など、Ａ氏の意思確認が不可欠ですが、裁判ではそのような確認作業は一切行われていません。
裁判官の「Ａさんと同居の親族はいないのか？」との質問に、Ｂ氏が「独りです」と答えると、裁判官は「それでは、Ｂさんを代理として認めます」と即断しています。
「もっとも、Ａ氏によれば、令和５年２月頃、自治会に対し、平成28年２月から預託している温泉使用料の返還を求めた際、自治会より、平成30年２月以前の預託分については、５年間の消滅時効を理由として、返還できないと言われたとのことである」
➡ここには、以下に示す３点の事実無根のことが記載されています。
①温泉使用料の返還を求めたのは、Ａ氏ではなくて、息子のＢ氏です。
②「５年間の消滅時効」は、「２年間の消滅時効」の誤りです。原告は当然承知しているはずなのに、何故このようなミスを犯したのか、疑問です。
③時効援用を理由に返還を拒んだのではなく、時効援用の結果、支払義務の無くなった分をＡ氏が自治会の自主管理基金に拠出（寄付）した結果、Ａ氏からの預かり金ではなくなっていたからです。
「自治会の上記対応については、法的根拠に疑義があり、実際、Ａ氏の支払督促異議事件を担当した津簡易裁判所の裁判官も疑義を挟んでいた。」
➡自治会の対応には、「法的根拠に疑義があり、津簡易裁判所の裁判官も疑義を挟んでいた」との記載の前提には、Ｂ氏の「時効を援用したのは自治会であり、その自治会が時効を理由に、プール金の返還を拒むのは不当だ」との誤解、または曲解に基づく事実無根の証言があり、それを鵜呑みにした津簡裁裁判官の誤った判断が存在します。
「自治会の会員が、原告に対し、消滅時効を援用して、水道使用料、温泉使用料の支払いを拒むのであれば、理解できるが、自治会が、その会員に対し、消滅時効を援用して、（中略）返還を拒むのは、理解に苦しむ。」
➡ここで原告は、「自治会員が、原告に消滅時効を援用して、支払いを拒むのは理解できる」と明言しています。
今回、消滅時効を援用したのは、自治会ではなく、被告を含む個々の会員ですから、原告は本裁判において、時効援用に異議を唱える法的根拠がないことを認めたことになります。
「被告が預託している水道使用料、温泉使用料の返還を自治会に求めた際に、消滅時効を理由として、その返還を拒まれた場合には、被告訴訟代理人を通じて、自治会に抗議することも一案である。」
➡原告が何を主張しようと、勝手と言えば勝手ですが、余り突拍子もないことを口走ると、物笑いの種になるだけと、忠告しておきます。
■原告が奇貨として悪用するＢ氏との「和解」
この点については、津簡裁の裁判を傍聴した時、Ａ氏の代理人と認められたＢ氏が事実無根の証言をしたことに驚き、怒りを覚えましたが、傍聴者に発言権は無く、訂正要求も出来ませんでした。
この事実無根の証言に基づき、傍聴人を退席させた上で和解協議が進められたため、和解内容は、現在に至るも不明のままです。
この和解は、少しでも支払額を減らしたいＢ氏、金額は僅かでもいいから、自治会の会員が支払義務を認め、未納分を支払った実績を作りたいハート管理の和泉、両者の思惑が図らずも一致し、呉越同舟の「和解」に合意したものと思われます。
この「和解」をハート管理が悪用することを予期し、ニュースNo.51は、「別荘会員の代理（非会員）との「和解」を悪用したハート管理のデマに要注意」のタイトルで注意喚起しています。
案の定、ハート管理は、この「和解」を準備書面に反映させ、悪用してきました。
非会員Ｂ氏のプール金、時効援用を巡る言動の変
遷
ここで、Ｂ氏に触れる前に、親である別荘会員のＡ氏について、改めて触れておきます。
■別荘会員Ａ氏のプール金参加と時効援用
2016(H.28)年４月24日、和知野自治会総会にて、温泉・水道料金の個人的支払保留から自治会代理集金による一括プールへの取組強化の方針が満場一致で採択されると、同年６月からの代理集金に、２月集金分（12月、１月分）に遡って参加されました。
2018(H.30)年３月９日、「時効援用通知書」を、ハート管理に送付した結果、支払義務の無くなった温泉料金相当分を自治会の自主管理基金に拠出されるなど、真面目な別荘会員でしたが、ご子息のＢ氏が別荘で暮らし始めた頃から、自治会代理集金に参加されなくなりました。
■ご子息Ｂ氏の言動の変遷について
Ｂ氏は、３年ほど前（正確な時期は不祥）からＡ氏所有の別荘で暮らし始めましたが、自治会に加入せず、近所付き合いもしなかったため、Ｂ氏を知る会員は殆どいませんでした。
2021(R.3)年８月29日、Ｂ氏が自治会代理集金の会場に突然現れ、「自治会が徴収した温泉代を全額返せ」と要求して来ました。
Ａ氏からの事前連絡も無く、突然の返金要求に驚きましたが、30分以上にわたって話し合いました。
Ｂ氏は､「永年別荘を使ってないので、ハート管理が温泉代を請求するのも、自治会が代理集金するのも不当だ」と言って、返金を要求しました。
自治会は、「温泉は基本料金だけだから、たとえ使用量がゼロでも請求されるのは仕方ない。返金は可能だが、時効援用分はＡ氏が自治会の自主管理基金に寄付したので返金できない」と説明しました。
Ｂ氏は納得せず、「時効の援用自体がおかしい。時効援用分も含めて返金しなければ、自治会を訴えることも考えている」と話し、話は決裂しました。
その後、Ｂ氏から返金要求はありませんでした。
2023年１月18日、Ａ氏にも支払督促が送られていると聞き、同日夕、代表理事と次期代表理事候補の２人が、Ａ氏の別荘に出向き、Ｂ氏に対し、自治会と一緒に「督促異義申立」して、裁判するように説得しました。しかし、その時は、「既にハート管理と裁判をしているので、今回も独自に督促異議申立をして闘う」とのことでした。
２月17日、Ｂ氏が代表理事に申し入れて来た２点は、前回の話とは全く異なるものでした。
①裁判はしてない。異議申立をすれば、ハート管理が支払督促を取り下げると思った。
②自治会の裁判に入れて欲しい。入れて貰えるのなら、支払を拒否していた３年分の温泉料金を自治会の代理集金に参加して支払う。
このＢ氏の豹変には、簡裁から答弁書の提出を求められ、慌てている様子が窺われます。
Ａ氏の意思を確認しないままＢ氏の要望を検討した結果、自治会が温泉料金等をプールしている趣旨とＢ氏が支払拒否している理由が異なること、Ｂ氏の話には一貫性が無いこと等から、自治会の裁判への参加はご遠慮願うことになり、代表理事が伝えると、Ｂ氏は了解されました。
２月24日、Ｂ氏から代表理事に対し、電話で次の２点の申入がありました。
①裁判をしたくないので、ハート管理に金を払って終わらせたい。
②自治会に預けているプール金を返して欲しい。
代表理事は、「Ａ氏が自治会に寄付した時効援用分の約９万円を除いた残りの９万円余は返せる」と答えました。Ｂ氏は納得せず、「それでは裁判が続くので、時効分も含めて返して欲しい」と言うため、代表理事は「自分一人では決められないので、相談する」と答えています。
３月５日、ＲＥＩＷＡ対策委員会にて、Ｂ氏の申入を検討した結果、時効援用分９万3600円を除くプール金９万4136円（2018年４月～2020年４月分）については返還し、時効援用分については、Ａ氏が自治会の自主管理基金に拠出（寄付）されているため、返還しないことを決定しました。
■津簡裁の裁判にて、Ｂ氏が驚きの証言
３月８日、津簡裁にて、Ａ氏に対する「水道料金等請求事件」の裁判が開催されました。
Ｂ氏は、この裁判で今まで自治会にも話していなかった驚きの証言をしました。
裁判官から「時効援用したのは誰か」と問われたＢ氏は「和知野自治会です」と答え、さらに「時が経過したから、『自治会のお金になった』と言っているんですか？」と問われると「そう聞いてます」と答え、「Ｂさんはどう思う」と聞かれると、「援用したら、納めた各自に返すのが普通だと思った」と答えると、裁判官が「そうね」と応じたのです。
Ｂ氏の証言で驚いたのは、次の部分です。
Ｂ氏 今は住んでいるけど、28年頃には別荘を使わなくなったので、29年６月30日に電気を止めた。その29年６月にハートランドにも電話して、「温泉を止めてくれ」と言ったら、「止めるのに３万円、再開するのに５万円かかる」と言われた。
３万円払ってもいいと思った。その後も請求書は届いていた。
裁判官 原告、今の28年６月（29年６月の間違い）に電話して、「３万円払うから止めてくれ」と言ったという話はどうですか？
和泉一 ここに来る前に確認して来たが、そういう記録は無かった。
裁判官 記録が無いと、申出が有ったか無かったか分からないですね。
問題は、このやりとりで明らかなように、申出の有無、給水停止措置の有無を確認することも無く、裁判官が和解協議を進めたことです。
この点は重要です。申出を受け、給水を停止したのが事実であれば、2017(H.29)年６月以降の請求は不当請求ということになります。しかし、それでは、その後１年近くＡ氏が代理集金に参加し続けたことを説明できず、親子間の意思疎通が欠けていたことを証明することにもなります。
逆に、申出と給水停止の事実が無ければ、Ｂ氏は使用した温泉料金をハート管理に支払わず、自治会の代理集金にも参加せず、不当利得を得ていたことになります。
申出の有無については水掛け論になるとしても、給水停止措置の有無については、裁判所がＢ氏に対し、３万円を支払って閉栓し、５万円を支払って開栓したことを証明するハート管理発行の領収書、又は金融機関発行の利用明細書の提出を求めれば済む話でした。しかし、簡裁の裁判官は必要な確認作業を怠りました。
Ｂ氏は自治会に対し、「永年別荘を使ってないので、ハート管理が温泉代を請求するのも、自治会が代理集金するのも不当だ」と言うだけで、水を止めるように電話したことは話していません。
そしてＢ氏は、「３万円払ってもいいと思った」とは証言しましたが、閉栓料３万円、開栓料５万円を払ったとは、一言も言っていないのです。
情報提供 新文珠組合、破廉恥にも「管理費はトラスト管理へ」
新文珠組合の３月20日付「白浜クリスタルタウン自治管理組合（旧白浜希望ヶ丘自治管理組合）よりお願い」が、白浜の分譲地所有者に届きました。
その本文部分を紹介しますが、その破廉恥な部分には❶～❺の黒丸数字と下線を付し、次章で批判する時の目印にしています。
白浜クリスタルタウン自治管理組合
(旧白浜希望ヶ丘自治管理組合)よりお願い
前略
白浜クリスタルタウンの住民様、別荘所有者様、土地所有者様へ本文書を突然お送りさ
せて頂く失礼をお許しください。
❶我々、一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合は、白浜クリスタルタウン丘
の街、海の街に土地、建物をお持ちの所有者で組織する組合であり、かつて名称を白浜希
望ヶ丘自治管理組合として平成23年７月７日、総会により設立されました。
❷この度分譲地名の変更に伴い、名称を「白浜クリスタルタウン自治管理組合」と改め
ましたので、ご報告させて頂きます。
既にご存知のことと思いますが、❸当時から土地所有者、建物所有者の方は自動的に組
合員となられる規定となってございます。
その上で、この度は組合員の皆様にお願いしたい儀がございまして、筆を執らせて頂きまし
た。
簡潔に申し上げますと、白浜クリスタルタウンの❹共益施設維持管理費（以下、「管理費」)
の株式会社トラスト管理へのお支払いと、管理約款の締結をお願い致します。
言うまでもなく、管理費は共益施設の適切な維持管理と、分譲地の環境保持の為に必要
となる費用です。
（中略）なぜ、組合が皆様に対し、このようなお願いをさせていただくのか。
❺我々は、令和２年10月に行った臨時総会で、旧管理会社であったハートランド管理セ
ンター株式会社【編注：以下、ハート管理㈱】との関係を破棄して管理業務をハート管理
には委託しない旨の決議をし、今後は組合で自主管理をしていく旨の決定を致しました。
その後、組合は道路や温泉の所有者である㈱トラスト管理へ管理業務をお願いしました。
トラスト管理は、令和３年度より管理業務を行っておりますが、当該年度は既に、旧管
理会社が皆様に管理費の請求を行っていたため、二重払いになることは避けなければなら
ないと考え、皆様に管理費負担をお願いすることなく、管理業務を行って頂きました。
トラスト管理は令和４年度より管理費を皆様にご請求されておられますが、（中略）組
合としましてもトラスト管理の取り組みについては十分評価に値すると考え、今回このよ
うなお願いを皆様にさせて頂くことと致しました。
クリスタルタウン白浜は、❻トラスト管理による環境整備が進み、次第に良くなってき
ております。
長年の懸案事項でありました、タウン内の二カ所の温泉設備の改善、また、一部ですが
道路舗装も行われ、管理会社が変わればこうも違うものか、と日々実感しております。
同時に❼自主管理では、このような取り組みは到底できないだろうと考えております。
（中略）過去、この地を管理していたハート管理は皆様が支払った管理費やインフラ負担
金を当地のために使うこと無く、❽収支報告もせず、実体は同じであるのに幾度も名称を
変え、あげくに残高は無いとし、管理業務を行っていないにも関わらず、現在も皆様に費
用請求を続けております。
❾皆様のご協力が得られないために、トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか。
我々は同じことを繰り返してはならないのです。組合員の皆様には分譲地の資産価値向
上の為、ご理解とご支援をお願い致します。
文珠四郎氏率いる新文珠組合の破廉恥極まる裏切
りを、徹底批判します
❶一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合は、（中略）かつて名称を白浜希望ヶ丘自治管理組合として、平成23年７月７日、設立されました。
➡全管連の支部として設立された組合の名称は、「白浜サンシティ希望ヶ丘自治管理組合」でした。 しかし、設立後一度も総会を開催していないために、正式に名称変更することは出来ず、勝手に変更しています。元々、全管連の支部として設立されたため、2015(H.27)年９月16日のＺＫＲ（旧全管連）の解散と共に組合は自然消滅しました。
文珠四郎氏を始めとする設立時の役員は、２年の任期満了により、総会を開催して新役員を選任するか、旧役員を再任する必要がありましたが、ＺＫＲが解散する迄の４年間に総会を開催していないため、文珠氏達が役員を名乗る資格はありません。
そのため、自然消滅した組合と区別するために、2015(H.27)年９月にＺＫＲが解散して以降も組合を名乗っている文珠氏のグループを「旧文珠組合」、2021(R.3)年１月21日に設立し、３月５日に法人登記した一般社団法人の組合を「新文珠組合」と呼ぶことにします。
❷分譲地名の変更に伴い、名称を「白浜クリスタルタウン自治管理組合」と改めました
➡ここでは、「分譲地名の変更に伴い、名称を（中略）改めました」と組合の連続性を装っていますが、これは事実に反します。で述べたように、ＺＫＲ解散と共に自然消滅した組合と新旧の文珠組合とは全く別物で、連続はしていません。
旧文珠組合は、ＫＲＧ管理（現ハート管理）に管理費を納めた774名を組合員として、2020年10月に臨時総会を開催しましたが、翌2021年１月に一握りの人達が極秘裏に設立した新文珠組合は、組合員２桁の極小組合です。
このように、旧文珠組合と新文珠組合の間にも連続性はありません。
それ以上に問題なのは、トラスト管理による分譲地名変更に追随し、新文珠組合の名称まで変更したことです。
トラスト管理と管理契約を結び、管理費を支払っている所有者も新文珠組合の組合員も、白浜の分譲地所有者に占める比率はごく僅かです。
大多数の所有者の意向を確認せずに名称変更したことは、暴挙と言わざるを得ません。
❸当時から土地所有者、建物所有者の方は自動的に組合員となる規定となっています。
➡確かに全管連が設立した組合の規約は、そのようにうたっていました。しかし、その組合は、全管連解散と同時に自然消滅しています。
従って、旧文珠組合に加入手続をとり、組合費を支払った者以外の者を組合員とすることは出来ません。しかし、旧文珠組合は、ＫＲＧ管理（現ハート管理）に管理費を支払った者を組合員としていました。
新文珠組合も全管連時代の規約を盾に、「土地・建物所有者は自動的に組合員となる」として、契約もしていない、組合費も支払っていない者まで組合員として扱い、無差別に文書を送り付けています。これは、所有者の錯誤を意図的に誘う犯罪行為です。
❹共益施設維持管理費（以下、「管理費」)の株式会社トラスト管理へのお支払いと、管理約款の締結をお願い致します。
➡2021年１月に設立された新文珠組合は、定款第７条（会員）で、正会員を「白浜分譲地の土地もしくは建物を所有し、管理費の支払いをしている個人又は団体」と規定して、第９条（会費）では、「正会員は、社員総会において別に定める会費 (管理費）を納入しなければならない」と規定しています。
つまり、新文珠組合は、定款で「会費（管理費）を納入した者を組合員とする」とうたいながら、トラスト管理への管理費支払いを要請しています。これは、組合の憲法に相当する定款を無視する違法行為です。
また、トラスト管理への管理費支払を求めた後で、「管理約款の締結」を求めているのは意味不明です。「管理契約の締結」の誤りでしょう。
それにしても、順序が違います。まず管理契約を締結し、その後に管理費を支払うのが道理というものです。
そもそも管理約款は、トラスト管理が自らに都合良く作ったもので、かつて上野健一が作った管理規約を引き写したものです。
今回、管理約款を読み直して驚きました。約款の第15条（共益施設維持管理費）は、「管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する」とした上で、その第18号は、「白浜希望ヶ丘自治管理組合の運営に要する費用」と明記していたのです。
どうやら、新文珠組合は、定款でうたう通り集めた管理費（組合費）で自主管理するつもりは元々なく、トラスト管理に管理費を支払い、その一部をトラスト管理から組合の運営費の形で受け取る算段だったようです。これでは、全管連時代と何ら変りません。
❺我々は、令和２年10月に行った臨時総会で、旧管理会社であったハート管理㈱との関係を破棄して管理業務を（中略）委託しない旨の決議をし、今後は組合で自主管理をしていく旨の決定を致しました。
➡この臨時総会は、役員を名乗る資格のない文珠四郎氏が、理事長を名乗り、消滅した組合を墓場から蘇らせ、開催したものです。
文珠氏達は、この臨時総会で、①ハート管理との決別、②組合による自主管理を決議しましたが、実際にしたことは、自主管理の約束を反故にした上、トラスト管理に丸投げし、その手下を務める「御用組合」になることでした。
これは、臨時総会開催後に心変わりしたのではなく、初めからトラスト管理に丸投げするつもりで、自主管理は立前に過ぎなかったことは、次の❻❼をみれば明らかです。
❻トラスト管理による環境整備が進み、次第に良くなってきております。❼自主管理では、このような取り組みは到底できないだろうと考えております。
➡この言い訳がましい記述は、臨時総会で決議した約束を破り、トラスト管理に丸投げして、臨時総会参加者を裏切ったことに対する説明としては、余りにも不誠実と言う他ありません。
❽収支報告もせず、実体は同じであるのに幾度も名称を変え…
➡このように文珠四郎氏は、ハート管理を批判していますが、旧文珠組合もまた設立後一度も総会を開催せず、収支報告もしていません。
組合の名称についても、総会での規約改正手続を踏むことなく、「サンシティ」を削除しました。
新文珠組合も今年１月27日付で登記変更し、「希望ヶ丘」を「クリスタルタウン」に変更していますので、「総会を開催して定款を改正した」と主張するかもしれません。
しかし、今回も勝手に「組合員扱い」して文書を送り付けながら、その「組合員」に定款を渡さず、総会開催通知も総会報告もしていません。
このことは、白浜分譲地の所有者でもある「和知野自治会の複数の会員」の証言により明らかです。
上記の事実から導かれる結論は、①一部の会員だけで極秘裏に開催した、②総会を開催したと偽り、捏造した総会議事録を提出し、法務局を騙して登記変更したの何れかであるということです。
何れにしても、こんな新・旧文珠組合を率いる文珠四郎氏が、ハート管理を批判するのは、目くそ鼻くそを笑うようなもので、批判する資格はありません。
❾皆様のご協力が得られないために、 トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか。
➡この人心を惑わすような物言いに、文珠四郎氏率いる新文珠組合の本質が表れています。
かつては上野健一率いるＺＫＲに全面拝跪し、今度はトラスト管理にすがりつくことしか出来ない無様な姿をさらけ出しています。
最後に、文珠四郎氏に一言申し上げます。
貴方は、一旦は「組合による自主管理」を口にされたのですから、「トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか」などと弱音を吐かず、 歯を食いしばり、私財を投げ打ってでも、自主管理の実現に向けて邁進されたら如何でしょうか。それが人の道というものではありませんか。
かつて共生ＢＧとハート管理の看板を背負い、自
治会と協議を重ねた稲田氏の裁判を傍聴
４月19日(水)16:20より 津地裁201号法廷において、かつて共生ＢＧの看板を背負って、自治会と４回の協議を重ねた稲田竜太氏の、詐欺容疑事件の第１回公判が開催されました。
傍聴人は、和知野自治会の２名、ミサワのＴ氏、稲田夫人の４名のみでした。
裁判は、被告人への人定質問、検事の起訴状朗読、被告の起訴事実への認否、坂口弁護士の意見陳述が行われました。
当の稲田氏には癌の闘病歴がある上、逮捕後９ヶ月近く獄中生活を送っていたため、健康が案じられましたが、１年半ぶりに見た稲田氏の健康状態は良さそうでした。
なお、第１回公判開催を機に、長期に亘る「接見禁止措置」が解かれ、面会可能になりました。
コメント
コメントを投稿